Uitspraak Nº C/10/484323 / HA ZA 15-941. Rechtbank Rotterdam, 2016-05-04
| ECLI | ECLI:NL:RBROT:2016:3587 |
| Docket Number | C/10/484323 / HA ZA 15-941 |
| Date | 04 Mayo 2016 |
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/484323 / HA ZA 15-941
Vonnis van 4 mei 2016
in de zaak van
de stichting
STICHING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.A. Vermeulen,
tegen
wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
advocaat mr. M.R. de Kok.
Partijen zullen hierna Woonbron, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen gezamenlijk als [gedaagden] worden aangeduid.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
de dagvaarding, met productie;
-
-
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
-
-
het tussenvonnis (de brief) van 18 november 2015, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
-
-
de akte uitlaten producties in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie aan de zijde van Woonbron, met producties;
-
-
de door [gedaagden] bij brief van 1 december 2015 overgelegde productie;
-
-
de door [gedaagden] bij brief van 22 december 2015 overgelegde producties;
-
-
de brief van de rechtbank van 11 januari 2016 inhoudende een zittingsagenda;
-
-
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 2 februari 2016.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen het volgende vast.
in conventie en reconventie
Woonbron heeft bij notariële akte van 29 mei 2007 (hierna: de Akte), welke Akte is ingeschreven in de openbare registers, ten behoeve van [gedaagden] een recht van ondererfpacht verleend op een appartementsrecht. Dit appartementsrecht omvat onder meer het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met berging in de kelder en verder toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] te Rotterdam. In het hiernavolgende zal zowel het appartement als het recht van ondererfpacht als “de woning” worden aangeduid.
De bepalingen van de Akte zijn – voor zover relevant – hieronder weergegeven:
“[…]
A.1. VOLKSHUISVESTELIJKE POSITIE WONINGCORPORATIE
-
-
De woningcorporatie heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting; zij is daartoe toegelaten in de zin van artikel 70 van de woningwet bij Koninklijk Besluit van negen december negentienhonderd achttien nummer 78.
-
-
In het kader van de bevordering van het eigen woningbezit geeft de woningcorporatie onder meer uitvoering aan de zogeheten Koopgarantbepalingen.
Door middel van de Koopgarantbepalingen wordt beoogd een evenwichtige verdeling van enerzijds de individuele belangen van eigenaren-bewoners van Koopgarant-woningen en anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting.
[…]
A.4. KOOPPRIJS
De door Ondererfpachter aan de woningcorporatie verschuldigde koopprijs bedraagt drieënzestigduizend euro (€ 63.000,00).
Deze koopprijs is berekend en samengesteld als volgt:
-
-
huidige onderhandse verkoopwaarde van het Appartementsrecht bij verkoop vrij van huur en gebruik: vierentachtigduizend euro (€ 84.000,00);
-
-
gemelde onderhandse verkoopwaarde wordt verminderd met de door de woningcorporatie verleende korting ad éénentwintigduizend euro (€ 21.000,00).
[…]
B. ONDERERFPACHT
1. Verlening ondererfpacht
[…]
2. Bepalingen
De Ondererfpacht wordt verleend onder de navolgende bepalingen:
[…]
Artikel 8
OPZEGGING
[…]
Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht als bedoeld in Hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) sub 1 van na te melden Koopgarant-bepalingen wordt door de woningcorporatie als een ernstig te kort schieten in de zin van artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aangemerkt en is derhalve een reden tot opzegging van de Ondererfpacht door de woningcorporatie.
Artikel 9
VERGOEDING BIJ BEEINDIGING ONDERERFPACHT
Bij beëindiging van de Ondererfpacht wordt de vergoeding waartoe Ondererfpachter gerechtigd is, vastgesteld op voet van Hoofdstuk F (Koopgarantprijsvorming) van na te melden Koopgarant-bepalingen […].
[…]
Artikel 11
KOOPGARANT-BEPALINGEN (A.4)
De Ondererfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen […].
Van bedoelde Koopgarant-bepalingen zijn uitsluitend de navolgende hoofdstukken van toepassing op de Ondererfpacht.
Hoofdstuk A. Definities en omschrijvingen
a. Koopgarant:
hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:
- woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en geleverd;
- de kwaliteit en het onderhoud van de woningen op lange termijn worden gewaarborgd; en
- een terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij Ondererfpachter verplicht is het Registergoed bij voorgenomen vervreemding te koop aan te bieden aan de woningcorporatie en de woningcorporatie de terugkoop van het Registergoed ten behoeve van Ondererfpachter garandeert;
- het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed tussen Ondererfpachter en de woningcorporatie wordt gedeeld.
[…]
Hoofdstuk B. Zelfbewoningsplicht
Ondererfpachter is verplicht de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De woningcorporatie kan Ondererfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken, bijvoorbeeld in geval van tijdelijk verblijf van Ondererfpachter in het buitenland.
[…]
Hoofdstuk D. Terugkoopprocedure
1. Aanbiedingsplicht van Ondererfpachter
Ondererfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de woningcorporatie zodra:
a. […]
b. Ondererfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de woning overeenkomstig Hoofdstuk B; ofwel
[…]
[…]
[…]
Terugkoopplicht van de woningcorporatie, taxatie en teruglevering
Terugkoopplicht
De woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden; de woningcorporatie vergoedt aan Ondererfpachter een koopprijs overeenkomstig het in hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) bepaalde.
Taxatie
Terstond nadat het Registergoed schriftelijk aan de woningcorporatie te koop is aangeboden, benoemt de woningcorporatie een Taxateur voor de waardebepaling van het Registergoed overeenkomstig hoofdstuk E (Taxatie).
Hoofdstuk E. Taxatie
1. Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van een taxatie vastgesteld.
[…]
Taxatieregels
a. Algemeen
Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht:
- de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik;
[…]
b. […]
c. Opname Staat van de woning bij terugkoop door de woningcorporatie van een Koopgarant-woning
Bij terugkoop door de woningcorporatie van het Registergoed gelden met betrekking tot de taxatie de navolgende bijzondere bepalingen ten aanzien van verbeteringen die onder verantwoordelijkheid van Ondererfpachter zijn aangebracht.
[…] Onder verbeteringen worden in dit verband uitsluitend verstaan die veranderingen aan de Staat van de woning die een waardeverhogend effect hebben.
Van die verbeteringen stelt de Taxateur expliciet vast welk effect dit heeft op de waarde van het Registergoed en legt dit vast in het taxatierapport.
[…]
Hoofdstuk F. Koopgarant-prijsvorming
1. Prijs bij Uitgifte door de woningcorporatie
Alvorens de woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; […]
De prijs waarvoor de woningcorporatie het Registergoed verkoopt aan Ondererfpachter – hierna te noemen de uitgifteprijs – is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting).
[…]
2. Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de woningcorporatie
De koopprijs die de woningcorporatie aan Ondererfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de woningcorporatie van het Registergoed waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Ondererfpacht – wordt als volgt berekend: de uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de woning, plus het aandeel van de Ondererfpachter in de overige waarde-ontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule: U=S=(T2-S-T1)x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
-U: de in lid 1 van dit hoofdstuk F bedoelde uitgifteprijs.
-S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de woning berekend volgens Hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
-T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Ondererfpachter volgens Hoofdstuk D(Terug-koopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de woning;
-T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van het Registergoed door de woningcorporatie;
-X: het percentage waarvoor Ondererfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I.
[…]
Hoofstuk I. Aandeel Ondererfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed
Het percentage waarvoor de Ondererfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed wordt in de betreffende koopovereenkomst vastgesteld (minimaal vijftig procent)
[…]
Hoofdstuk K. Bepalingen in verband met hypotheek
[…]
[…]
Bepalingen in hypotheekakte
Ten behoeve van de woningcorporatie, Ondererfpachter en hypotheekhouder is Ondererfpachter verplicht de navolgende bepalingen in de hypotheekakte te doen opnemen:
- […]
- in geval van beëindiging van de Ondererfpacht wegens opzegging door de woningcorporatie vindt die beëindiging niet eerder plaats dan zes maanden nadat de opzegging schriftelijk aan de hypotheekhouder is medegedeeld. […]
[...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT