Uitspraak Nº C/10/578880 / HA ZA 19-687. Rechtbank Rotterdam, 2020-02-26
| ECLI | ECLI:NL:RBROT:2020:1606 |
| Date | 26 Febrero 2020 |
| Docket Number | C/10/578880 / HA ZA 19-687 |
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/578880 / HA ZA 19-687
Vonnis van 26 februari 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
APPULSUS VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. A.A. Schobben te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. N.C. van Eck te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Appulsus Vastgoed en de gemeente genoemd worden.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
de dagvaarding d.d. 15 juli 2019 met producties 1 t/m 132,
-
-
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties 133 t/m 151,
-
-
het tussenvonnis (per oproepbrief) van 20 november 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
-
-
de conclusie van antwoord in reconventie,
-
-
het proces-verbaal van comparitie van partijen van 7 januari 2020.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Appulsus Vastgoed houdt zich volgens haar inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel bezig met handel in eigen onroerend goed en het exploiteren van onroerende zaken. Enig aandeelhouder en bestuurder van Appulsus Vastgoed is Appulsus B.V.
De heer [naam 1] (verder : de heer [naam 1] ) is enig aandeelhouder en bestuurder van Matres B.V., die op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder van Appulsus B.V. is. De heer [naam 1] is aldus indirect enig aandeelhouder en bestuurder van Appulsus Vastgoed.
De heer [naam 2] (verder: de heer [naam 2] ) is een neef van [naam 1] en is of was in ieder geval in de periode van 2010 tot vrij recent eigenaar van het perceel aan de [adres 1] te Rotterdam.
Vanaf 2008 hebben partijen onderhandeld over de aankoop van een perceel grond van de gemeente gelegen aan de [naam weg 1] , ter grootte van circa 3 .452 m², door Appulsus Vastgoed. Appulsus Vastgoed werd daarin bijgestaan door de heer [naam 2] en de heer [naam makelaar] , makelaar (verder : de heer [naam makelaar] ).
De onderhandelingen hebben geleid tot een grondreserveringsovereenkomst tussen partijen met betrekking tot voormeld perceel. Deze overeenkomst is opgenomen in een brief van de directeur van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente van 3 augustus 2010, die door de heer [naam 1] namens Appulsus Vastgoed voor akkoord is ondertekend. Deze overeenkomst bevat de volgende bepalingen:
“[…]
-
De grondreservering geldt - behoudens het bepaalde onder de punten 2 en 4 - voor een periode van 12 maanden, vanaf dagtekening deze brief en strekt niet verder dan het gedurende die periode voor belanghebbende vrijhouden van de grond. Zij geeft in het bijzonder nog geen recht op uitgifte in eigendom van het onderhavige perceel grond noch op enig feitelijk gebruik daarvan.
-
De grondreservering wordt verleend ten einde belanghebbende in staat te stellen op het gereserveerde perceel grond samengevoegd met het perceel van de heer [naam 2] aan de [adres 1] een project te ontwikkelen bestaande uit 6 vrijstaande woningen […]
De ontwikkeling van bedoeld project geschiedt voor rekening en risico van belanghebbende. Dit betekent onder meer, dat in geval de grondreservering eindigt en geen gronduitgifte zal volgen belanghebbende geen enkele aanspraak kan maken op vergoeding van reeds gemaakte kosten en van schade als gevolg van het niet doorgaan van het onderhavige project.
Belanghebbende is voorts gehouden:
binnen 6 maanden te rekenen vanaf heden aan de dienst Stedebouw +Volkshuisvesting van de gemeente een schetsplan van het te ontwikkelen project ter beoordeling voor te leggen;
zo spoedig mogelijk na goedkeuring van het schetsplan door de hiervoor genoemde dienst een definitief bouwplan te ontwikkelen en ter realisering van dit bouwplan bij de dienst Stedebouw + Volkshuisvesting, sector Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente een bouwvergunning aan te vragen. […]
[….]
Wordt binnen de daarvoor gestelde termijn geen schetsplan bij de dienst Stedebouw + Volkshuisvesting ingediend, dan behoudt de directeur van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente zich het recht voor de grondreservering te beëindigen.
3. […] […] Geeft belanghebbende te kennen, dat hij kiest voor eerder bedoelde uitgifte in eigendom, dan zal de directeur van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente aan het gemeentebestuur voorstellen met belanghebbende een overeenkomst aan te gaan tot uitgifte in eigendom. Voorwaarde is dan wel, dat de bepalingen in deze brief door belanghebbende in acht zijn genomen en een aan belanghebbende voor te leggen ontwerp van de hiervoor bedoelde overeenkomst binnen de daarvoor gestelde termijn voor akkoord is ondertekend.
In het onderhavige ontwerp zal in ieder geval worden bepaald, dat de uitgifte in eigendom zal geschieden:
in overeenstemming met de bijgevoegde Algemene Voorwaarden voor de verkoop en levering van Onroerende Zaken van de gemeente Rotterdam in beheer bij het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam;
op basis van een totale grondprijs van € 1.000.000,-- voor het in lid 2 voorgenomen bouwplan.
Genoemd bedrag is exclusief de verschuldigde omzet- danwel overdrachtsbelasting.
4. De grondreservering eindigt – behoudens het bepaalde onder punt 2 en het hierna volgende – door het verstrijken van de onder punt 1 genoemde periode.[…]
[…]
6. Met ingang van heden is belanghebbende voor de grondreservering een vergoeding verschuldigd ten bedrage van € 40.000,--.
Dit bedrag is exclusief de verschuldigde omzetbelasting en dient te worden voldaan op de wijze zoals is aangegeven op de aan belanghebbende separaat toe te zenden factuur. […]
Indien op de grondreservering een gronduitgifte zal volgen, zal de hiervoor genoemde vergoeding zonder rente worden verrekend met het dan verschuldigde.
[…]”
Appulsus Vastgoed heeft op 25 augustus 2010 de reserveringsvergoeding van € 47.600 inclusief BTW aan de gemeente voldaan.
Bij brief van 4 november 2011 heeft de directeur Stadsontwikkeling Rotterdam van de gemeente aan Appulsus Vastgoed geschreven:
“Op 3 augustus 2010 heb ik u een grondreservering toegezonden van een perceel grond aan de [naam weg 1] ten behoeve van de bouw van 6 woningen.
Inmiddels is de reserveringsperiode afgelopen. De heer [naam makelaar] heeft mij medegedeeld dat u er prijs op stelt dat de reserveringsperiode met een jaar wordt verlengd.
Ik ben bereid u die verlenging tot 1 juli 2012 toe te staan. Indien u na deze datum niet met de bouw bent gestart wordt de grondreservering beëindigd. Wanneer u dan wederom een verlenging wenst […] zal ik u voorafgaand aan mijn toestemming een nota zenden van € 40.000,- excl. omzetbelasting wegens niet-verrekenbare rentevergoeding.
Ik verzoek u mij te laten weten of u zich hierin kunt vinden. Indien dat niet het geval mocht zijn ben ik genoodzaakt de grondreservering te beëindigen zonder verrekening van de door u betaalde reserveringsvergoeding.”
Bij brief van 15 november 2011 heeft Appulsus Vastgoed de gemeente medegedeeld akkoord te gaan met het gestelde in de brief van 4 november 2011.
Bij brief van 16 juli 2012 heeft de directeur Stadsontwikkeling Rotterdam van de gemeente aan Appulsus Vastgoed – voor zover hier van belang – geschreven:
“Op 3 augustus 2010 heb ik u een grondreservering toegezonden van een perceel grond aan de [naam weg 1] ten behoeve van de bouw van 6 woningen.
Inmiddels is de reserveringsperiode afgelopen. De heren [naam 2] en [naam makelaar] hebben mij medegedeeld dat u er prijs op stelt dat de reserveringsperiode met een jaar wordt verlengd.
Ik ben bereid u die verlenging tot 1 juli 2013 toe te staan. Indien u na deze datum niet met de bouw bent gestart wordt de grondreservering beëindigd. Wanneer u dan wederom een verlenging wenst […] zal ik u voorafgaand aan mijn toestemming een nota zenden van € 40.000,- excl. omzetbelasting wegens niet-verrekenbare reserveringsvergoeding.
Ik verzoek u mij te laten weten of u zich hierin kunt vinden. Indien dat niet het geval mocht zijn ben ik genoodzaakt de grondreservering te beëindigen zonder verrekening van de door u betaalde reserveringsvergoeding.”
Bij e-mail van 12 mei 2017 schrijft de heer [naam 3] van Ruimtelijke Economische Ontwikkeling van Stadsontwikkeling Rotterdam van de gemeente aan mr. Schobben – voor zover hier van belang –:
“[…]
De tweede verlenging is ingegaan op 16 juli 2012 en eindigde op 1 juli 2013.
Alsdan is met de tweede verlenging conform afspraak een extra reserveringsvergoeding groot 40.000,-- euro verschuldigd. Bij de brieven van 4 november 2011 en 15 november 2011 is overeengekomen dat voor een tweede verlenging na 1 juli 2012 de gemeente een nota zou sturen van 40.000 euro ex omzetbelasting wegens niet verrekenbare reserveringsvergoeding.
Het ligt dan voor de hand dat de gemeente de reeds betaalde verrekenbare reserveringsvergoeding uit 2010 verrekent met de niet verrekenbare reserveringsvergoeding voor de tweede verlenging. In plaats van een nota te sturen heeft de gemeente op een andere wijze aldus betaald gekregen.
[…]”
Vanaf 2013 is de gemeente, op verzoek van Appulsus Vastgoed, de gereserveerde grond in delen aan Appulsus Vastgoed gaan verkopen en leveren tegen betaling van driemaal een bedrag € 333.333,33, exclusief overdrachtsbelasting. Partijen hebben steeds afgesproken dat Appulsus Vastgoed de geleverde grond voor eigen rekening en risico bouwrijp diende te maken, zodat de levering buiten de BTW sfeer kon plaatsvinden.
De door de gemeente aan Appulsus Vastgoed verkochte en geleverde grond is na samenvoeging met het perceel aan de [adres...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT