Uitspraak Nº C/15/292179 / KG ZA 19-563. Rechtbank Noord-Holland, 2019-09-19
| ECLI | ECLI:NL:RBNHO:2019:7857 |
| Date | 19 Septiembre 2019 |
| Docket Number | C/15/292179 / KG ZA 19-563 |
| Court | Rechtbank Noord-Holland (Neederland) |
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/292179 / KG ZA 19-563
Vonnis in kort geding van 19 september 2019
in de zaak van
de stichting
STICHTING DEELNEMERS EXPAT REAL ESTATE FUND III,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. R.A.M. Schram te Haarlem,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. F.J.C. van Altena te Amsterdam.
Partijen zullen hierna de Stichting en [gedaagde] genoemd worden.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
de dagvaarding van 15 augustus 2019, met producties 1 tot en met 3,
-
-
de fax van de zijde van de Stichting van 3 september 2019, met producties,
-
-
de twee faxberichten van de zijde van de Stichting van 4 september 2019, met producties,
-
-
de twee faxberichten van de zijde van [gedaagde] van 5 september 2019, met producties,
-
-
de mondelinge behandeling op 5 september 2019,
-
-
de pleitnota van de Stichting,
-
-
de pleitnota van [gedaagde].
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 5 september 2019 zijn verschenen:
-
-
namens de Stichting: [A.], [B.] en [C.], bijgestaan door mr. Schram voornoemd,
-
-
[gedaagde], bijgestaan door mr. Van Altena voornoemd.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Expat Real Estate Fund III B.V. (hierna: EREF III) is een vennootschap die een vastgoedfonds exploiteert. Particuliere participanten (hierna: de deelnemers) hebben in totaal € 2.500.000,- verstrekt aan EREF III.
Vastgoedfonds Nederland B.V. (hierna: Vastgoedfonds) is bestuurder en aandeelhouder van EREF III. Piovra Enterprises B.V. (hierna: Piovra) is enig aandeelhouder en bestuurder van Vastgoedfonds. [gedaagde] is enig aandeelhouder en bestuurder van Piovra. [gedaagde] is tevens directeur van EREF III.
De Stichting is opgericht om de collectieve belangen van de deelnemers te behartigen en om toezicht te houden op de activiteiten van EREF III. Op de relatie tussen de Stichting, de deelnemers en EREF III zijn het investeringsmemorandum en de obligatievoorwaarden van toepassing. In het investeringsmemorandum staat over de Stichting onder meer het volgende:
“(..)
Stichting Deelnemers Expat Real Estate Fund III
De Stichting Deelnemers Expat Real Estate Fund III vervult in het kader van de Obligatielening een belangrijke rol voor de Obligatiehouders. De Stichting (…) verkrijgt eigen vorderingen op Expat Real Estate Fund III die automatisch telkens identiek zijn aan de vorderingsrechten die alle gezamenlijke obligatiehouders hebben op Expat Real Estate III. (..) Met deze methodiek – de zogenoemde parallel debt of parallelle vordering – krijgt Stichting (…) het eerste recht van hypotheek op de objecten, dat in geval Expat Real Estate Fund III haar verplichtingen niet nakomt kan worden uitgeoefend (…).”
In het investeringsmemorandum staat omtrent de activiteiten van EREF III en het daaruit voor de obligatiehouders (eventueel) voortvloeiende rendement onder meer het volgende:
“(..)
De emittent Expat Real Estate Fund III geeft obligaties uit (..) waarmee de aankoop van appartementen en studio’s in de Randstad wordt gefinancierd. Na aankoop van de woningen zullen de objecten worden geëxploiteerd middels gemeubileerde verhuur (..) De netto huurstroom (na aftrek van alle operationele kosten) in het eerste exploitatiejaar bedraagt naar verwachting plusminus EUR 120.000.
Het is voorzien dat de objecten tussen het zevende en tiende jaar na verkrijgingsdatum worden verkocht. Obligatiehouders ontvangen rendement in de vorm van een uitkering van het exploitatieresultaat. Aan het einde van de looptijd wordt het resultaat van de verkoop van de objecten aangewend ten behoeve van de aflossing van de obligaties. Bij een eventuele opbrengst boven de nominale waarde, komt 50% hiervan ten goede aan de obligatiehouders. (..)
De aankoop en inrichting van de objecten wordt volledig gefinancierd door de uitgifte van obligaties (EUR 2.500.000). De obligatiehouders verkrijgen het recht van eerste hypotheek op de objecten (..)
Ieder halfjaar wordt het exploitatierendement aan de obligatiehouders uitgekeerd, voor het eerst op of omstreeks 1 juli 2017 (..)
De looptijd van de obligaties ligt tussen de 7 en 10 jaar na datum van aankoop, waarna de obligaties worden afgelost. Indien de objecten eerder worden verkocht, dan worden de obligaties eerder (en daarmee vroegtijdig) afgelost (..)
De obligaties
(..)
De obligaties geven recht op een halfjaarlijkse uitkering van het exploitatierendement en een eventuele winstuitkering bij verkoop van de vastgoedobjecten. Vanaf de datum waarop Expat Real Estate Fund III de betaling van de obligaties ontvangt, bedraagt de halfjaarlijkse uitbetaling het gerealiseerde exploitatierendement in procenten per jaar over het nog niet afgeloste deel van de obligatie. De halfjaarlijkse uitkering wordt telkens achteraf, op of rond de 7e werkdag van elk kalenderhalfjaar uitgekeerd. Het exploitatierendement per jaar bestaat uit het overschot dat de exploitatie van de (nog niet verkochte) objecten oplevert (..) dat als volgt is vastgesteld: Het batig saldo van: de ontvangen huurinkomsten verminderd met (a) vergoeding voor beheer (b) gemeentelijke belastingen (c) verzekeringskosten (d) vervangingskosten meubels (e) courtage verhuurmakelaar (f) erfpachtcanon (g) kosten voor administratie en accountant (..)”
De Stichting heeft [gedaagde], EREF III, Vastgoedfonds en Piovra gedagvaard op 14 mei 2019. Aan haar vorderingen jegens voornoemde personen/vennootschappen in die procedure heeft de Stichting – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat er sprake is van ernstige wanprestatie aan de zijde van EREF III en dat EREF III, [gedaagde], Vastgoedfonds en Piovra onrechtmatig handelen jegens zowel de Stichting als de deelnemers.
Naar aanleiding van voornoemd gerezen geschil heeft de rechtbank Amsterdam op 11 juni 2019 vonnis gewezen (hierna: het Vonnis). In het Vonnis is onder meer het volgende bepaald:
“(..)
Niet in geschil is dat een deel van het vastgoed is verkocht (..) en dat binnen de in artikel 8.4 van de obligatievoorwaarden gestelde termijn van tien werkdagen niets is afgelost, noch ook op een later moment. Tevens blijkt (..) dat in ieder geval...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT