Uitspraak Nº C/15/325371 / HA ZA 22-130. Rechtbank Noord-Holland, 2022-10-26

ECLIECLI:NL:RBNHO:2022:9430
Docket NumberC/15/325371 / HA ZA 22-130
Date26 Octubre 2022
CourtRechtbank Noord-Holland (Neederland)

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/325371 / HA ZA 22-130

Vonnis van 26 oktober 2022

in de zaak van

de commanditaire vennootschap

[eiser] C.V.,

gevestigd te [plaats],

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. J.C. Binnerts te Haarlem,

tegen

1. de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ZAANSTAD,

zetelend te Zaandam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BETAALBARE KOOPWONINGEN ZAANSTAD B.V.,

zetelend te Zaandam,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaat mr. M.W. Langhout te Haarlem.

Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente c.s. genoemd worden. Gedaagden in conventie zullen – waar nodig – afzonderlijk ook worden aangeduid als ‘de gemeente’ en ‘BKZ’.

1 De procedure
1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 29 juni 2022,

  • -

    de brief van de zijde van [eiser] van 30 augustus 2022, waarmee zij productie 12 in het geding heeft gebracht,

  • -

    het e-mailbericht van de zijde van de gemeente c.s. van 1 september 2022, waarmee de producties 2 tot en met 6 in het geding zijn gebracht,

  • -

    de mondelinge behandeling op 12 september 2022, waarvan door de griffier aantekening is bijgehouden

  • -

    de pleitaantekeningen van [eiser],

  • -

    de spreekaantekeningen van de gemeente c.s.

1.2.

Op de mondelinge behandeling van 12 september 2022 zijn verschenen:

- namens [eiser]: [betrokkene 1], directeur, [betrokkene 2], werknemer en [betrokkene 3], bestuurder, bijgestaan door mr. Binnerts voornoemd,

- namens de gemeente: [betrokkene 4], procesmanager, bijgestaan door mr. Langhout voornoemd en mr. C.J. Loggen- ten Hoopen,

- namens BKZ: [betrokkene 5], directrice, bijgestaan door mr. Langhout voornoemd en mr. C.J. Loggen- ten Hoopen.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2 De feiten
2.1.

[eiser] is een samenwerkingsverband tussen twee ontwikkelaars die in het verleden in hoofdzaak agrarische gronden hebben verworven in een gebied dat ‘[locatie 1]’ is gaan heten. Deze percelen hebben zij in [eiser] ondergebracht of zullen deze nog in [eiser] onderbrengen.

2.2.

[eiser] en de gemeente zijn sinds 2007/2008 met elkaar in gesprek geweest over de ontwikkeling van de duurzame woonwijk ‘[locatie 1]’. Hiertoe hebben zij op of omstreeks 3 juli 2013 de ‘Anterieure Exploitatieovereenkomst inzake [locatie 1]’ gesloten (hierna: de AO). In de AO staat onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 1 – Definities

(..)

Betaalbare Koopwoning Zaanstad (BKZ)

Woningen die tot stand komen op basis van de constructie Betaalbare Koopwoning Zaanstad (BKZ) (info:www.betaalbarekoopwoning.nl).

(..)

Sociale Koop

Koopwoning, zoals bedoeld in artikel 1.1.1, lid 1 sub e Bro.

(..)

Artikel 2 – Doel van deze overeenkomst

2.1

Het doel van deze overeenkomst is om te komen tot ontwikkeling van het Project op de locatie [locatie 1].

(..)

Artikel 8 – Woningdifferentiatie en -garantie en -kwaliteit

In het Exploitatiegebied zullen de Woningbouwcategorieën Sociale Huur, Sociale Koop, Bereikbare Koop, Vrije Sector en Particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd in de verhouding die zijn beschreven in bijlage 8.

8.2

Voorts zullen met inachtneming van de uit bijlage 8 voortvloeiende percentages woningen worden gerealiseerd die voldoen aan de aldaar genoemde bijzondere kenmerken. (..)”

2.3.

Als bijlage 2A bij de AO is gevoegd het Beeldkwaliteitsplan [locatie 1], welk document als bijlage 12 onderdeel uitmaakt van de toelichting bij het bestemmingsplan [locatie 1] dat de gemeente ter uitvoering van de AO op 25 juli 2014 heeft vastgesteld. Uit de legenda bij de in het Beeldkwaliteitsplan opgenomen voorbeeldkaveling blijkt dat er 35 gestapelde BKZ-woningen zijn voorzien in de strook langs de [straat].

2.4.

Bijlage 8 bij de AO, gedateerd op 12-07-10, ‘Woningbouwcategorieën en bijzondere woningtypen’, vermeldt de volgende percentages en bedragen met betrekking tot de in [locatie 1] te bouwen woningen:

“(..)

Vrije kavels 12%

Dure woningen > € 300.000 41%

Middeldure woningen € 200.000 tot € 300.000 19%

Bereikbare koop € 180.000 tot € 200.000 7%

Sociale woningbouw 21%

100%

Sociale huur 17%

BKZ 4%

(..)

Gestapelde woningen 10% 5% sociaal en 5% duur”

2.5.

In het B&W-voorstel en besluitnota van 26 november 2019 met registratienummer bestuurlijk behandelvoorstel 2019/25666 en onderwerp “Model BKZ starterswoning van Betaalbare Koopwoning Zaanstad Holding B.V.” staat onder meer het volgende opgenomen:

“(..)

Kernverhaal

Alle Zaankanters verdienen een kans op een betaalbare en passende woning. (..) In het coalitieakkoord 2020-2022, ‘De molen op de wind zetten’ is de ambitie opgenomen om per jaar 100 koopwoningen voor lage middeninkomens te realiseren. Betaalbare Koopwoningen Zaanstad Holding B.V. (BKZ) heeft van de gemeente de opdracht gekregen om een nieuw model te ontwikkelen om de slaagkansen voor deze doelgroep te vergroten.

(..)

Het nieuwe model BKZ starterswoning maakt het mogelijk dat Zaanse starters en huishoudens met lage middeninkomens, met een jaarinkomen van € 32.000,- tot € 45.000,-, een woning onder voorwaarden kunnen kopen tegen betaalbare woonlasten gekeken naar het inkomen van de woningzoekende.

(..)

B. Model BKZ starterswoning

Marktwaarde Oppervlakte Inkomensklasse

€ 200.000 50m² tot 60m² gbo € 32.000,- tot € 34.999,-

€ 220.000 60m² tot 70m² gbo € 35.000,- tot € 38.999,-

€ 250.000 vanaf 70m² gbo € 39.000,- tot € 45.000,- (..)”

2.6.

In het artikel “Zaanstad: sociale koopwoningen voor eigen inwoners’, gepubliceerd in NUL20, nummer 102, maart 2020, is onder meer het volgende te lezen:

“(..)

Betaalbare koop op erfpacht

(..) Daarom heeft de gemeente via Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (..) een nieuw model voor een betaalbare starterswoning ontwikkeld. Nel Hazendonk, directeur van de BKZ Holding, legt uit. “Wij onderscheiden drie woningtypes: het gaat om koopwoningen van 200.000, 220.000 en 250.000 euro met een minimale woonoppervlakte van respectievelijk 50, 60 of 70m² (..)”

2.7.

In de brief van 8 maart 2021 van [betrokkene 1] namens [eiser] aan dhr. [betrokkene 4] van de gemeente staat onder andere het volgende opgenomen:

“(..)

U heeft (..) [eiser] verzocht om, vooruitlopend op het Bestuurlijk overleg van 6 april 2021, haar standpunt ten aanzien van BKZ-woningen in [locatie 1] kenbaar te maken. Middels deze brief gaat [eiser] in op dat verzoek.

Ten aanzien van BKZ heeft [eiser] al onlangs aangegeven woningen te kunnen aanbieden in de prijscategorie zoals eerder door [betrokkene 6] in een interview in NUL 20, nr. 102 in maart 2020 aangegeven

€ 200.000,- voor woning van 50m2

€ 220.000,- voor een woning van 60m2

€ 250.000,- voor een woning van 70m2.

[betrokkene 5] heeft aangeven niet meer dan € 195.000 te willen betalen (..). [eiser] heeft toegezegd te bezien wat er voor die prijs mogelijk is.

Naar mening van de ontwikkelaars binnen [eiser], “[betrokkene 7]” en “[betrokkene 8]”, kan een appartement van ca. 50 m2...

Om verder te lezen

PROBEER HET UIT

VLEX uses login cookies to provide you with a better browsing experience. If you click on 'Accept' or continue browsing this site we consider that you accept our cookie policy. ACCEPT