Uitspraak Nº C/17/155024 / HA ZA 17-114. Rechtbank Noord-Nederland, 2018-06-06

• ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2018:2137
• Docket Number: C/17/155024 / HA ZA 17-114
• Date: 06 Junio 2018
• Court: Rechtbank Noord-Nederland (Neederland)

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/155024 / HA ZA 17-114

Vonnis van 6 juni 2018

in de zaak van

1 [eiser sub 1] ,

2. [eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

3. [eiser sub 3],

4. [eiseres sub 4],

beiden wonende te [woonplaats] ,

5. de naamloze vennootschap

INTERMARINE N.V.,

gevestigd te Kapellen (België),

6. [eiser sub 6],

7. [eiseres sub 7],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. E.J. Luursema te Leek,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.W. Kuper te Leeuwarden.

Partijen zullen hierna (in enkelvoud) [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  de dagvaarding

• -

  de conclusie van antwoord

• -

  de conclusie van repliek, tevens houdende akte wijziging van eis

• -

  de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

In 2000 heeft [gedaagde] een appartementencomplex, met de naam ' [naam appartementencomplex] ', (hierna: het apparthotel) gebouwd. Op 26 april 2002 is het apparthotel gesplitst in elf appartementsrechten. Appartementindex 1 geeft recht op het uitsluitend gebruik van de recreatieruimte in de kelder, de ontvangstbalie en keuken met berging op de begane grond en het restaurant op de eerste verdieping. Appartementsindices 2-11 geven recht op het uitsluitend gebruik van recreatiewoningen.

Bij de akte van splitsing is een vereniging van eigenaars opgericht met de naam Vereniging van Eigenaars van het [naam appartementencomplex] te [woonplaats] ) (hierna: de VvE). Met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten is in artikel 17 van de splitsingsakte, voor zover relevant, het volgende bepaald:

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:

het appartemensrecht met index 1 als bedrijfsruimte met horecagedeelte, waarbij dit appartement in meerdere units mag worden opgedeeld, desgewenst door middel van ondersplitsing;

de appartementsrechten met indices 2 tot en met 11 als recreatiewoning te gebruiken door de eigenaar zelf of als recreatiewoning voor tijdelijke verhuur aan derden.

(…)

In verband met de voorgenomen exploitatie van het privé-gedeelte, deel uitmakende van het appartementsrecht met index 1, als bedrijfsruimte met horecagedeelte alsmede receptie(balie), geldt het navolgende:

indien een eigenaar van de appartementsrechten met de indices 2 tot en met 11 zijn privé-gedeelte geheel of gedeeltelijk wenst te verhuren, is hij/zij, onverminderd het hierna bepaalde in artikel 24:

a. niet verplicht deze verhuur te doen plaatsvinden door bemiddeling van de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1 of een door laatstgenoemde(n) aan te wijzen verhuurbemiddelingsorganisatie;

b. wel verplicht om bij elke verhuur of ingebruikgeving daarvoor een sleutelgeld aan de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1 of een door laatstgenoemde aan te wijzen derde te betalen, als vergoeding ondermeer voor het verrichten van receptie werkzaamheden;

de hoogte van deze vergoeding/sleutelgeld bedraagt voor dit lopende kalenderjaar tweeduizend twee vijftig Euro (€ 50,--) per verhuring of in gebruikgeving, exclusief omzetbelasting; wijziging van dit bedrag zal moeten worden vastgesteld in de vergadering van eigenaars;

(…)

2.2.

In 2002 heeft [gedaagde] de appartementsrechten met indices 6 tot en met 9 verkocht. In 2011 heeft hij de appartementsrechten met indices 2 tot en met 5, 10 en 11 verkocht zodat hij enkel nog eigenaar was van appartementsrecht met index 1. [gedaagde] heeft in de akte van levering van appartementsrechten met indices 2 tot en met 5, 10 en 11 een kettingbeding laten opnemen. Het kettingbeding luidt als volgt:

KETTINGBEDING

1. De verkoper exploiteert een verhuurorganisatie, de horecavoorziening en de receptie van het complex.

Sleutelgeld

Koper is niet verplicht de recreatiewoning ter verhuur aan te melden bij de verhuurorganisatie van de verkoper. Hij heeft de mogelijkheid tot eigen gebruik als recreatiewoning als tot verhuur via een andere verhuurorganisatie. Per verhuring, ingebruikgeving of ingebruikneming is door de koper het sleutelgeld als bedoeld in het splitsingsreglement verschuldigd, thans bedragende twee en vijftig euro en vijftig eurocent (€.52,50), exclusief omzetbelasting. Partijen verklaren te zijn overeengekomen dat koper het sleutelgeld verschuldigd blijft aan verkoper of zijn rechtsopvolger zolang deze de verhuurorganisatie exploiteert, ook indien de vereniging de vereniging van eigenaars in een vereniging van eigenaars anders over het sleutelgeld mocht besluiten. Indien de vereniging van eigenaars besluit het sleutelgeld af te schaffen of de bijdrage naar beneden bij te stellen, zal koper aan de verkoper of zijn rechtsopvolger van de verhuurorganisatie als hiervoor bedoeld een opslag van vijftien procent (15%) verschuldigd zijn over het dan geldende sleutelgeld. Het sleutelgeld zal jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van het verloop van het door Europese statistiekbureau (Eurostat), gevestigd te Luxemburg - hierna te noemen 'Eurostat"- te publiceren prijsindexcijfer van de geharmoniseerde Nederlandse consumentenprijzen (HCIP= Harmonized Indices of Consumer Prices (mei 2011 = 100), echter het zal nooit minder bedragen dat het bedrag als hiervoor genoemd. Indien koper de verhuur van de recreatiewoning niet doet plaatsvinden via de verhuurorganisatie van verkoper verplicht koper zich alle verhuurwisselingen, ingebruikgevingen of eigen ingebruiknamen ieder kwartaal te melden bij de verhuurorganisatie van verkoper voor de berekening en in rekening brengen van het sleutelgeld.

2. Kelderbijdrage

In de kelder van het complex behorende bij het appartementsrecht met indexnummer 1, eigendom van verkoper, is ten behoeve van het complex een recreatieruimte ingericht met sauna en solarium, tevens is daarin een ruimte aanwezig met een wasmachine en wasdroger. Koper heeft zich ten opzichte van de verkoper verplicht voor de aanwezigheid van een recreatieruimte een jaarlijkse bijdrage te betalen van zeshonderd euro (€ 600,00) exclusief omzetbelasting. Ook deze bijdrage zal worden geïndexeerd overeenkomstig vorenstaande methode van indexering. Voor de vervanging en/of reparatie van voormelde voorzieningen zal tussen partijen en/of de vereniging van eigenaars een nog nader overeen te komen, door koper jaarlijks te betalen bedrag, als reservering worden vastgesteld.

3. Hotelbijdrage

Partijen zijn overeengekomen dat koper aan de hotelexploitatie door verkoper als servicekosten zal bijdragen een jaarlijks bedrag groot negenhonderd euro (€ 900,00), exclusief omzetbelasting. Op deze hotelbijdrage zal voornoemde indexering van toepassing zijn.

4. De koper verplicht zich bij deze om voornoemde bepalingen 1,2 en 3 onderhavig lid met betrekking tot dit kettingbeding woordelijk bij elke akte van vervreemding van het verkochte of vestiging...