Uitspraak Nº C/17/142120 / HA ZA 15-174. Rechtbank Noord-Nederland, 2017-12-13
| ECLI | ECLI:NL:RBNNE:2017:4769 |
| Docket Number | C/17/142120 / HA ZA 15-174 |
| Date | 13 Diciembre 2017 |
| Court | Rechtbank Noord-Nederland (Neederland) |
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/142120 / HA ZA 15-174
Vonnis van 13 december 2017
in de zaak van
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. W.M. Schonewille te 's-Gravenhage,
tegen
wonende te Apeldoorn,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. C.M. Reijnen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna respectievelijk [eisers] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
het tussenvonnis van 19 oktober 2016;
-
-
de brief van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van 11 november 2016 inhoudende een verzoek om tussentijds hoger beroep te mogen instellen;
-
-
de akte van [eisers] van 16 november 2016;
-
-
de brief van [eisers] van 18 november 2016 waarin bezwaar wordt gemaakt tegen het verzoek tot het tussentijds instellen van hoger beroep;
-
-
de rolbeslissing van 30 november 2016 inhoudende afwijzing van het verzoek tot het tussentijds instellen van hoger beroep;
-
-
de antwoordakte van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van 25 januari 2017;
-
-
de akte houdende het verzoek terug te komen op bindende eindbeslissingen
van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van 25 januari 2017;
- de antwoordakte van [eisers] van 22 februari 2017.
Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
In het gegeven dat partijen na het tussenvonnis van 19 oktober 2016 (hierna: het tussenvonnis) nog diverse processtukken hebben ingediend, ziet de rechtbank aanleiding om de feiten, opnieuw, voor zover thans van belang, weer te geven.
De besloten vennootschappen Bouw State II B.V. (hierna: Bouw State II) en Bouw State III B.V. (hierna: Bouw State III) zijn beleggingsfondsen waarin belegd wordt in onroerend goed. Bouw State II en Bouw State III (hierna tezamen: Bouw State II en III) zijn oorspronkelijk opgericht in respectievelijk 1979 en 2000 onder andere namen. Ten behoeve van de financiering van de beleggingsactiviteiten van Bouw State II en III zijn onder andere obligaties uitgegeven, door Bouw State II vanaf augustus 2007 en door Bouw State III vanaf november 2007. Enig aandeelhouder en bestuurder van Bouw State II en III is Bouw State Holding B.V. (hierna: Bouw State Holding). Enig aandeelhouder en bestuurder van Bouw State Holding was tot 15 maart 2010 [Z] (hierna: [Z] ). Enig aandeelhouder en bestuurder van [Z] is [gedaagde sub 1] . Vanaf 15 maart 2010 is Capita Fiduciary B.V. (hierna: Capita Fiduciary) bestuurder van Bouw State Holding en is de Stichting Administratiekantoor Bouw State Beheer (hierna: STAK) aandeelhouder.
De uitgifte van obligaties door Bouw State II en III was een initiatief van [y] B.V. (dochtervennootschap van [Z] ), waarvan [gedaagde sub 1] oprichter en enig aandeelhouder is. [gedaagde sub 1] was middellijk aandeelhouder en bestuurder van in totaal zes vastgoedfondsen, waaronder Bouw State II en III. Deze vastgoedfondsen waren in een groep van vennootschappen georganiseerd, de [L] .
De obligatiehouders van Bouw State II en III worden vertegenwoordigd door de Stichting Obligatiehouders Bouw State II en de Stichting Obligatiehouders Bouw State III (hierna tezamen: de Stichtingen Obligatiehouders II en III). [gedaagde sub 2] is voorzitter van de Stichtingen Obligatiehouders II en III.
Bouw State II en III hebben respectievelijk op 11 juli 2007 en 2 oktober 2007 prospectussen uitgegeven. In het prospectus van Bouw State II staat vermeld, voor zover van belang:
" 2. DE OBLIGATIE
* De obligatie dient ter gedeeltelijke financiering van de vastgoedportefeuille van Bouw State II BV.
* De obligatie heeft een looptijd van 7 jaar (uiterlijk tot 1 september 2014) met de mogelijkheid voor Bouw State II BV om na het 3e jaar vervroegd gedeeltelijk of geheel af te lossen.
* De obligatie biedt de obligatiehouders een jaarlijks vast rendement van 9% per jaar.
* De obligatie heeft een uitgifteprijs per obligatie van nominaal € 50.000. (excl. 3% emissiekosten).
* Als zekerheid is er een concerngarantie verstrekt door [Z] .
* Maandelijkse uitkering van de rente.
* De panden zijn verhuurd aan goede debiteuren.
(…)
* De heer [gedaagde sub 2] is bestuursvoorzitter van de Stichting Obligatiehouders Bouw State II.
(…)
De belangen van de obligatiehouders worden vertegenwoordigd door de Stichting Obligatiehouders Bouw State II.
(…)
(…) De rente zal worden voldaan uit het exploitatieresultaat van Bouw State II BV en is daarmee afhankelijk van de exploitatie van de vastgoedportefeuille. (…)
(…)
Bouw State II BV is een Nederlandse vennootschap die belegt in diverse objecten in Nederland. Zij doet dit met als doel voor zowel de obligatiehouders (particuliere beleggers) als de aandeelhouders rendement te realiseren.
(…)
Bouw State II BV
(voorheen Agco onroerend goed III BV)
Bouw State II BV, de uitgevende instelling, is opgericht per 26 april 1979 onder de naam Klatina BV, welke op 15 februari 2001 haar naam wijzigde in Agco Onroerend Goed III BV. Binnen deze vennootschap hebben de afgelopen jaren verschillende activiteiten plaatsgevonden. Er is besloten om deze bestaande vennootschap te gebruiken voor het structureren van Bouw State II BV en de uitgifte van de obligatielening. Hiertoe zullen in augustus 2007 de statuten van Agco Onroerend Goed III BV gewijzigd worden en zal de naam wijzigen naar in Bouw State II.
(…)
Bouw State II BV is een vennootschap naar Nederlands recht. Zij investeert in een vastgoedportefeuille.
Het maatschappelijk kapitaal van Bouw State II BV bedraagt € 45.378,02. Bouw State II zal gedurende de looptijd van het fonds geen dividenduitkeringen verrichten.
(…)
Stichting Obligatiehouders Bouw State II
De obligatiehouders worden vertegenwoordigd door de Stichting Obligatiehouders Bouw State II. Deze stichting is speciaal opgericht voor het behartigen van de belangen van de obligatiehouders en ziet onder andere toe op de naleving van de obligatievoorwaarden. Hiervoor is tussen Bouw State II BV en voornoemde stichting een trustakte opgesteld. De bestuursvoorzitter van de stichting is de heer [gedaagde sub 2] , welke is aangesteld door de uitgevende Instelling. Daarnaast bestaat het bestuur uit twee bestuursleden uit het midden van de obligatiehouders welke in een vergadering van obligatiehouders zal worden gekozen.
(…)
De vastgoedportefeuille
De vastgoedportefeuille ligt verspreid over Nederland en bestaat uit verhuurde kantoorobjecten.
(…)
6. FINANCIEEL
De financiële positie
De door Bouw State II BV uitgegeven obligaties dienen ter gedeeltelijke financiering van de vastgoedportefeuille van circa € 28,5 miljoen. (…) Ongeveer 80% van het totale vermogen is hypothecair gefinancierd. De resterende 20% is gefinancierd middels de obligatielening.
Aankoopprijs onroerend goed € 26.670.000
Aankoopkosten € 1.988.733
Verkrijgingsprijs onroerend goed € 28.658.733
Liquidatiereserve € 250.000
Fondsinvestering € 28.908.733
Hypothecaire geldlening € 23.000.000
Eigen vermogen Bouw State B.V. € 258.733
Obligatie € 5.650.000
Aantal participaties 113
Omdat een vastgoedbelegging risico's en onzekerheden met zich meebrengt, is het verstandig om liquiditeiten aan te houden. Daarom wordt op de aanvangsdatum een liquiditeitsreserve ten bedrage van € 250.000 gevormd. Deze liquiditeitsreserve kan gedurende de looptijd van het fonds onder meer worden gebruikt voor onvoorziene uitgaven.
Waardering panden
Locatie Koopsom Overdrachtsbelasting Verwervingskosten Totaal
Leeuwarden € 1.025.000 € 71.750 € 1.096.750
Breda € 4.375.000 (…) € 47.250 € 4.684.750
Rotterdam € 1.475.724 (…) € 14.757 € 1.579.024
Woerden (p) € 2.175.116 (…) € 21.751 € 2.327.374
Woerden (b) € 2.918.728 (…) € 29.187 € 3.123.039
Groningen € 2.030.432 (…) € 20.304 € 2.172.562
Leusden € 6.360.000 (…) € 63.600 € 6.805.200
Hoofddorp € 6.310.000 (…) € 181.433 € 6.870.000
€ 26.670.000 € 1.538.700 € 450.032 € 28.658.732
Waardering panden
Onderstaand treft u per locatie een onderbouwing van de waardering van de vastgoedportefeuille.
Leeuwarden
Het pand in Leeuwarden is reeds in het verleden verworven door Bouw State II BV (voorheen Agco onroerend goed III BV). Op 3 augustus 2007 zullen de aandelen in Bouw State II BV (voorheen Agco onroerend goed III BV) worden verworven door Bouw State Holding BV. De in het overzicht vermelde koopsom is gebaseerd op de waarde zoals die aan de houder van het 100% belang is betaald. De overdrachtsbelasting, welke verschuldigd is bij aankoop van het 100% belang, is doorbelast door Bouw State Holding BV aan Bouw State II BV. De kosten zijn in het overzicht als verwervingskosten opgenomen. (…)
(…)
9. TWEEDE HYPOTHEEK EN
CONCERNGARANTIE
(…)
Concerngarantie
Er wordt tevens een concerngarantie verstrekt door [Z] , de moedermaatschappij van Bouw State II BV. Deze garantie betreft een zekerheidsstelling door [Z] ten behoeve van de Stichting ter zekerheid tot de nakoming van de rente en aflossingsverplichtingen door Bouw State II BV onder de Obligatielening. De jaarrekening van [Z] , welke is voorzien van een samenstellingsverklaring en niet is onderworpen aan een accountantscontrole, is als download beschikbaar op de internetsite van Bouw State II BV.
Alle objecten zijn bij aankoop getaxeerd door DTZ Zadelhoff. (…) De getaxeerde onderhandse verkoopwaarde van...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT