Uitspraak Nº C/18/172375 / HA ZA 16-273. Rechtbank Noord-Nederland, 2017-10-25

• ECLI: ECLI:NL:RBNNE:2017:4141
• Docket Number: C/18/172375 / HA ZA 16-273
• Date: 25 Octubre 2017
• Court: Rechtbank Noord-Nederland (Neederland)

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/172375 / HA ZA 16-273

Vonnis van 25 oktober 2017

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

wonende te Waddinxveen,

2. [eiser 2],

wonende te Waddinxveen,

3. [eiser 3],

wonende te Waddinxveen,

4. [eiser 4],

wonende te Roedinghausen,

5. [eiser 5],

wonende te Roedinghausen,

6. [eiser 6] ,

wonende te Groningen,

eisers,

advocaat mr. M. van Weeren LLM. te Amsterdam,

tegen

de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET NATUURDORP "SUYDEROOGH",

gevestigd te Lauwersoog,

gedaagde,

advocaat mr. H.M. Lenting te Groningen.

Partijen zullen hierna [eisers] en VvE genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  het tussenvonnis van 15 februari 2017,

• -

  de akte inbreng producties van 11 mei 2017,

• -

  het proces-verbaal van comparitie van 11 mei 2017 met daaraan gehecht de brief van

26 juni 2017 van mr. Van Weeren,

• -

  de akte van VvE van 9 augustus 2017,

• -

  de antwoordakte tevens vermindering van eis van [eisers] van 20 september 2017.

1.2.

[eisers] hebben gereageerd op de inhoud van het proces-verbaal dat buiten

aanwezigheid van partijen is opgemaakt. Nu VvE de gevraagde aanpassingen en aanvullingen niet heeft betwist en de rechtbank de gemaakte opmerkingen, correcties of nuanceringen onderschrijft, wordt het proces-verbaal van de comparitie van 11 mei 2017 op de in de reactie van [eisers] aangegeven wijze als verbeterd en/of aangevuld beschouwd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Natuurdorp Suyderoogh is een natuurdorp met 219 (vakantie)woningen in het Lauwersmeergebied in de provincie Groningen. Ongeveer tweederde van die woningen wordt verhuurd en ongeveer eenderde wordt door de eigenaren gebruikt voor eigen recreatie.

2.2.

[eisers] zijn sinds 1994 en 1995 eigenaar (geweest) van een of meerdere vakantiewoning(en) met huisnummers 28, 75, 116, 124 en 163 in het Natuurdorp Suyderoogh. In de akte van levering is het navolgende opgenomen (hierna te noemen: de Bijzondere Bepalingen):

“BIJZONDERE BEPALINGEN

1. De koper is verplicht lid te worden van de vereniging genaamd: Vereniging van Eigenaren van het Natuurdorp Suyderoogh, gevestigd te Lauwersoog en verplicht zich tot nakoming van de verplichtingen uit dat lidmaatschap voortvloeiende.

2. Zonder schriftelijke toestemming van de vereniging van eigenaren mag een bouwkavel niet gedeeltelijk worden vervreemd, bij overtreding op verbeurte van de hierna sub 5 te vermelden boete.

3. Indien de koper het gekochte (met recreatie-landhuis) wenst te verhuren, zal dit dienen te

geschieden door bemiddeling van een door de Vereniging van Eigenaren aan te wijzen organisatie.

4. Op de gekochte kavel(s) zal maximaal één recreatie-landhuis mogen worden gebouwd.

5. De bepalingen van de leden 1, 2, 3 en 4, in dit artikel vermeld - zolang deze leden van kracht zijn - alsmede de bepaling van dit lid, moeten bij elke vervreemding in eigendom of zakelijk genotsrecht van het geheel of een gedeelte van het bij deze akte verkochte aan de nieuwe verkrijger(s) in eigendom of zakelijk genotsrecht worden opgelegd, ten behoeve van de verkoper, diens rechtsopvolger(s) en voor de Vereniging van Eigenaren worden bedongen en aangenomen en in elke akte van vervreemding woordelijk worden opgenomen, zulks op verbeurte door de koper en iedere opvolgende eigenaar of zakelijk gerechtigde, die verzuimt op te leggen, te bedingen, aan te nemen of te doen opnemen van een onmiddellijk opeisbare boete van éénhonderd duizend gulden (f 100.000,--) per overtreding ten behoeve van de verkoper dan wel de Vereniging van Eigenaren en voorts één duizend gulden (f 1.000,--) voor elke dag dat de overtreding voortduurt.”

2.3.

De VvE is een vereniging die bij notariële akte van 16 april 1993 is opgericht.

2.4.

In de periode van 1994 tot en met 2003 heeft verhuur van de vakantiewoningen

op het Natuurdorp Suyderoogh plaatsgevonden via de verhuurorganisatie Creatief/Gran Dorado. Aanvankelijk hebben [eisers] de verhuur van hun vakantiewoning via deze organisatie doen plaatsvinden. Omdat [eisers] op enig moment ontevreden waren, hebben zij de verhuurovereenkomst met deze organisatie eind 1998 opgezegd.

2.5.

Vanaf 1999 hebben [eisers] hun vakantiewoning(en) zelfstandig verhuurd, dat wil zeggen zonder tussenkomst van de door de VvE aangewezen verhuurbemiddelings-organisatie. Naast [eisers] hebben ook een aantal andere eigenaren van vakantiewoningen op het Natuurdorp Suyderoogh hun vakantiewoning zelfstandig verhuurd (hierna te noemen: de zelfstandig verhurende eigenaren).

2.6.

Eind 2003 heeft VvE een overeenkomst gesloten met Landal Greenparks Beheer en Projecten B.V. (hierna te noemen: Landal) waarbij deze organisatie is aangewezen als de exclusieve verhuurbemiddelingsorganisatie die zich zal bezighouden met de verhuur van de individuele vakantiewoningen. De overeenkomst met Landal bevatte een zogenaamde poolregeling.

2.7.

Op 30 september 2003 hebben [eisers] een brief gezonden aan de VvE waarin onder meer het volgende is opgenomen:

Op 19 september jl. hebben we een brief + bijlage van u ontvangen.

U verzoekt ons deze bijlage te ondertekenen en uiterlijk 30 september te retourneren. Niet ondertekenen houdt volgens u in dat ná 01.01.2004 niet meer zelfstandig verhuurd kan gaan worden.

…

Wij zullen de bijlage dan ook niet ondertekenen.

2.8.

Op 5 december 2003 heeft VvE een brief gestuurd aan alle zelfstandig verhurende eigenaren, met de volgende inhoud:

Bijgaand zenden wij u de overeenkomst zelfstandige verhuur (versie 5 december 2003) in tweevoud toe ter ondertekening.

Op een intern bijgehouden verzendlijst is door middel van een 'vinkje' aangetekend dat een klacht is ontvangen van de eigenaar van bungalow [nummer] ( [eiser 4] ). Een dergelijk vinkje is ook geplaatst achter de namen van de overige eisers.

2.9.

VvE heeft op 19 maart/ 6 april 2004 een overeenkomst Zelfstandige verhuur Eigenaar natuurdorp "Suyderoogh" gesloten met eisers 1, 2, 3 en 6. In deze overeenkomst (hierna ook te noemen: gedoogovereenkomst) werd het de ondertekenaars toegestaan de recreatiewoningen zelfstandig te verhuren, waaronder in de overeenkomst werd verstaan 'het zelfstandig verwerven van huurders voor de eigen recreatiewoning in de particuliere sfeer, dat wil zeggen: niet als zelfstandige onderneming en zonder tussenkomst van professionele derden of organisaties die zich richten op verhuurbemiddeling'.

In de gedoogovereenkomst is voorts nog het volgende opgenomen:

1.4.

. Het is eigenaar toegestaan om in beperkte mate te adverteren, (maar) uitsluitend kleinschalig en in de particuliere sfeer.

6.1.

Indien de eigenaar na rechtsgeldige opzegging van deze overeenkomt, op enig moment alsnog zijn recreatiewoning wil verhuren, dan kan VvE besluiten geen overeenkomst voor Zelfstandige verhuur Eigenaar aan te bieden. In dat geval is verhuur uitsluitend mogelijk door het aangaan van een verhuurbemiddelingsovereenkomst met de door VvE gecontracteerde bemiddelaar. Deze verhuurbemiddelingsovereenkomst kan uitsluitend ingaan per 1 januari van het jaar volgend op het jaar waarin de overeenkomst is opgezegd.

De overeenkomst ging in op 1 januari 2004 en eindigde op 31 december 2008.

2.10.

Voor de periode 2008 tot en met 2013 heeft de VvE opnieuw een verhuurbemiddelingsovereenkomst gesloten met Landal en in 2013 heeft zij wederom een verhuurbemiddelingsovereenkomst met Landal gesloten, ditmaal met een looptijd van 7 jaar, ingaande op 1 januari 2014 en derhalve eindigende op 31 december 2020.

2.11.

VvE heeft op 5 december 2008 een brief gezonden aan [eiser 4] waarin onder meer het volgende is geschreven:

Voor de goede orde wijzen wij erop, dat de VvE zonder nieuwe overeenkomst met ingang van 1 januari 2009 niet zal toestaan dat u zelfstandig verhuurt.

2.12.

Met eisers 1, 2, 3 en 6 heeft VvE opnieuw een overeenkomst Zelfstandige verhuur Eigenaar Natuurdorp Suyderoogh gesloten op 3 juli 2009, met daarin gelijkluidende bepalingen als in de overeenkomst van 2004. Deze tweede gedoogovereenkomst ging in op 1 januari 2009 en eindigde op 31 december 2013.

2.13.

Tijdens een overleg in februari 2013 tussen (een bestuursdelegatie van) de VvE en enkele zelfstandig verhurende eigenaren heeft de VvE aangegeven dat de gedoogovereenkomst die met enkele zelfstandig verhurende eigenaren was gesloten en waarbij het zelfstandig verhuren werd gedoogd, niet zou worden verlengd.

2.14.

Bij brief van 29 mei 2013 heeft de VvE aan [eisers] duidelijk gemaakt dat hun positie als zelfstandig verhurende eigenaren niet zou worden voortgezet, waarbij de mogelijkheid werd geboden om tot de verhuurpool van de VvE - met Landal als verhuurorganisatie - toe te treden.

2.15.

Bij brief van 17 december 2013 hebben eisers 1, 2 en 3 hun lidmaatschap van de VvE opgezegd.

2.16.

In een overleg tussen (een bestuursdelegatie van) de VvE en onder andere [eisers] op 5 februari 2014 heeft men gesproken over de situatie dat diverse eigenaren (onder wie [eisers] ) doorgaan met zelfstandige verhuur. Uit het daarvan opgemaakte conceptverslag blijkt de intentie om te streven naar een vreedzame oplossing en de afspraak dat het bestuur zich zou buigen over een voorstel voor een beperkte overgangs- c.q. gedoogperiode.

2.17.

Bij brief van 14 maart 2014 heeft de VvE de zelfstandig verhurende eigenaren een voorstel gedaan. [eisers] hebben te kennen gegeven daarmee niet in te stemmen.

2.18.

Op 29 april 2015 heeft VvE [eisers] in kort geding gedagvaard. Bij vonnis van 5 juni 2015 heeft de voorzieningenrechter [eisers] verboden om zonder tussenkomst van Landal hun recreatiewoning te verhuren.

Eisers...