Uitspraak Nº C/18/198094 / KG ZA 20-66. Rechtbank Noord-Nederland, 2020-04-22
| ECLI | ECLI:NL:RBNNE:2020:1741 |
| Date | 22 Abril 2020 |
| Docket Number | C/18/198094 / KG ZA 20-66 |
| Court | Rechtbank Noord-Nederland (Neederland) |
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/198094 / KG ZA 20-66
Vonnis in kort geding van 22 april 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap
BEAUVAST GRONINGEN B.V.,
gevestigd te Groningen,
eiseres,
advocaten: mrs. S.A. Frijling en W.R. van der Velde te Groningen,
tegen
wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat: mr. J.D. Meerburg te Groningen.
Eiseres zal hierna "Beauvast" worden genoemd. Gedaagden zullen hierna afzonderlijk " [gedaagde sub 1] " en " [gedaagde sub 2] " en gezamenlijk " [gedaagden] " worden genoemd.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
de dagvaarding d.d. 2 april 2020,
-
-
de aanvullende producties van Beauvast,
-
-
de producties van [gedaagden] ,
-
-
de pleitnotities van Beauvast,
-
-
de pleitnotities van [gedaagden] ,
-
-
de mondelinge behandeling d.d. 9 april 2020, die in verband met de Coronacrisis door middel van videohoren heeft plaatsgevonden, waarbij aan de zijde van Beauvast haar (indirect) directeur [naam 1] (hierna: [naam 1] ) alsmede haar advocaten zijn verschenen en waarbij aan de zijde van [gedaagden] zijn advocaat is verschenen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Beauvast is een vastgoedonderneming die deel uitmaakt van een groep vennootschappen die vallen onder moedermaatschappij Wwabi B.V. (hierna te noemen: Wwabi). [naam 1] is enig aandeelhouder van Wwabi. Bedoelde vennootschappen exploiteren in de gemeente Groningen eigen ondernemingen, verpachten ondernemingen en houden zich bezig met de restauratie en renovatie van panden, de verhuur van bedrijfspanden en appartementen en met projectontwikkeling.
[gedaagden] houdt zich onder meer bezig met de exploitatie van onroerend goed in de gemeente Groningen. [gedaagden] woont in [woonplaats] .
Beauvast is sinds 2008 eigenaar van de onroerende zaak, gelegen in het centrum van Groningen tussen de Schuitemakersstraat en de Reitemakersrijge, plaatselijk bekend Reitemakersrijge 13, kadastraal bekend Gemeente Groningen sectie I nummer 4846 (en 4758/4861), ook wel het oude KPN-gebouw genoemd. Beauvast heeft het gebouw destijds gekocht onder de voorwaarde dat de verkopende partij, KPN, nog tot 1 januari 2019 van het gebouw gebruik zou kunnen maken.
[gedaagde sub 1] is sinds 2 maart 2017 eigenaar van de onroerende zaken plaatselijk bekend [straatnaam] [nummer] , [nummer] en [nummer] te Groningen, kadastraal bekend Gemeente Groningen [nummer] . Deze percelen zijn op enige afstand van het oude KPN-gebouw gelegen en hebben daarop geen uitzicht.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn sinds 2 mei 2016, ieder voor de helft, eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend [straatnaam] [nummer] te Groningen, kadastraal bekend Gemeente Groningen [nummer] . Dit pand is schuin tegenover het oude KPN-gebouw gelegen.
Beauvast heeft op 25 mei 2016 bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen (hierna: het college) een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het transformeren en uitbreiden van het gebouw naar 200 woningen met op de begane grond ook ondersteunende voorzieningen zoals horeca en andere faciliteiten (hierna te noemen: de eerste omgevingsvergunning).
Het college heeft bij besluit van 3 mei 2017 de verzochte omgevingsvergunning verleend. In de motivering van het besluit is vermeld dat volgens de voorschriften van het geldende bestemmingsplan op deze locatie wonen op de begane grond niet is toegestaan, maar dat niettemin daarvoor ontheffing wordt verleend met toepassing van een buitenplanse afwijkingsprocedure.
Tegen de aan Beauvast verleende omgevingsvergunning zijn geen bezwaren ingediend. Deze omgevingsvergunning is daarmee onherroepelijk geworden.
KPN heeft het gebouw per 1 januari 2019 ontruimd. Op 1 februari 2019 zijn de sloopwerkzaamheden in het gebouw gestart. Deze werkzaamheden hebben tot en met november 2019 geduurd en zijn uitgevoerd op basis van de (eerste) omgevingsvergunning.
Beauvast heeft besloten om de in het souterrain van het gebouw voorziene appartementen naar de begane grond te verplaatsen (het betreft 9 van de 200 appartementen) en een aantal planoptimalisaties uitgevoerd. Deze aanpassingen zijn in een revisieplan verwerkt.
Beauvast heeft op basis van dat plan op 19 november 2019 bij het college een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor de revisie van de eerste vergunning voor de verbouwing en uitbreiding van het gebouw (hierna ook: de revisievergunning).
Beauvast heeft op 20 november 2019 met [bedrijf] een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het gebouw gesloten. In de koopovereenkomst is met betrekking tot de datum van levering bepaald:
Notariële Akte van Levering
Artikel 1
De Akte van Levering zal ten overstaan van de Notaris worden verleden op de zevende (7e) kalenderdag nadat Omgevingsvergunning 2 onherroepelijk is verleend, zulks tussen 10.00 en 14.00 uur CET, of zoveel eerder of later als Partijen nader zullen overeenkomen.
Beauvast heeft aan de hand van een presentielijst met e-mailadressen van de aanwezigen bij een informatieavond voor de buurt van 12 juli 2017 per e-mail van 23 december 2019 deze personen geïnformeerd over de voorgenomen bouwkundige wijziging van het gebouw en de daarmee samenhangende aanvraag voor een revisievergunning.
Het college heeft bij besluit van 13 januari 2020 de verzochte revisievergunning verleend. In de motivering van het besluit vermeldt het college, wederom, dat volgens de voorschriften van het geldende bestemmingsplan wonen op de begane grond niet is toegestaan, maar dat niettemin daarvoor een ontheffing wordt verleend. Het college stelt daartoe onder meer:
"(…) Wonen op de begane grond is sterk afhankelijk van de plek in de binnenstad. Daar waar in een straat of gebied de nadruk ligt op detailhandel en/of horeca, is voor (functieverandering naar) wonen op de begane grond in principe geen ruimte, daar waar een straat of een gebied meer nadruk op wonen heeft of waar de huidige functie weinig toekomstwaarde meer heeft, zijn wel mogelijkheden voor wonen op de begane grond. Hiermee ontstaat een aantrekkelijke binnenstad, waarin het goed wonen is voor diverse doelgroepen.
De Reitemakersrijge is typisch een locatie waar al veel panden zijn getransformeerd naar wonen, ook op de begane grond. Ruimtelijk gezien is het realiseren van woningen op de begane grond hier passend en zorgt dit voor een verbetering van de woonkwaliteit op deze plek. (…)"
[gedaagden] heeft bij brief aan het college van 3 februari 2020 bezwaar gemaakt tegen de aan Beauvast verleende revisievergunning. Daartoe stelt [gedaagden] in zijn bezwaarschrift:
"(…) Hierbij maak ik bezwaar tegen de verleende omgevingsvergunning voor het verbouwen en nieuwbouwen van de Reitemakersrijge 13 naar 200 woningen en commerciële ruimte in het souterrain aan de firma Beauvast Groningen BV en wel op de volgende redenen:
1
Bibob:
Volgens de beleidsregels van de gemeente Groningen moet een aanvraag die betrekking heeft op een bouwsom hoger dan 1.000.000 euro excl BTW onderworpen worden aan een BIBOB toets. Uit de verleende omgevingsvergunning d.d. 13 januari 2020 blijkt dat deze toets niet is toegepast. Dit had wel gemoeten.
(…)
Bij een bouwwerk met deze omvang dient de gemeente goed te weten wie de aanvrager is. Hoe hij of zij aan het geld komt om een gebouw als deze te kunnen ontwikkelen. Nu is niet uitgesloten dat er criminele activiteiten worden verricht met de verleende omgevingsvergunning. Dit is zeer kwalijk.
2
Wonen op de begane grond:
In de verleende omgevingsvergunning beschrijft de gemeente zelf al dat wonen niet is toegestaan op de begane grond. De motivering om dit wel toe te staan is kort gezegd niet toereikend. Er is geen enkel deugdelijk onderzoek gedaan naar het feit of dit daadwerkelijk wel zo is. Dit is zeer kwalijk een dergelijk bouwplan als deze. Het is een ontzettend groot bouwwerk met grote gevolgen voor de buurt.
3
Belanghebbenden en buurtbewoners:
De gemeente heeft bij het verlenen van de omgevingsvergunning meerdere vrijstellingen verleend. Echter is het plan nooit besproken met de buurt en belanghebbenden. Een vastgoed man als [naam 1] moet weten dat dit essentieel is voor het laten slagen van een dergelijk plan. De omgeving/buurt is totaal niet geïnformeerd over deze wijzigingen in de huidige omgevingsvergunning cq nieuwe omgevingsvergunning. Dit had voorkomen kunnen worden door een informatieavond o.i.d. te organiseren.
4
Tekeningen onvolledig:
Op de plattegronden is te zien dat de woningen op de begane grond links van de entrée aan de Reitemakersrijge zijde geen toegang hebben. Er staat geen toegang naar de buitenzijde ingetekend. Met andere woorden de bewoners kunnen er helemaal niet in.
Om...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT