Uitspraak Nº HD 200.143.843_01. Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2015-10-06
| ECLI | ECLI:NL:GHSHE:2015:3941 |
| Date | 06 Octubre 2015 |
| Docket Number | HD 200.143.843_01 |
| Court | Gerechtshof 's-Hertogenbosch (Nederland) |
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.143.843/01
arrest van 6 oktober 2015
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. P.C. van Nielen te Helmond,
tegen
Woningbouwvereniging "Helpt elkander",
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als HE,
advocaat: mr. R.G. Gebel te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 24 februari 2014 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch van 20 maart 2013 en 29 januari 2014, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en HE als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en het comparitievonnis van 24 augustus 2011.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
de dagvaarding in hoger beroep;
-
-
de memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met producties;
-
-
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens akte houdende wijziging van eis met producties;
-
-
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep met een productie;
-
-
de akte uitlating producties van HE van 30 december 2014;
-
-
akte houdende productie van [appellant] van 25 februari 2015.
Het hof heeft een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
in principaal en incidenteel hoger beroep
Hoewel het vonnis van 29 januari 2014 een deelvonnis is (deels een tussenvonnis, terwijl in het dictum in reconventie [appellant] wordt veroordeeld een leveringsbeslag op te heffen) en er dus hoger beroep openstaat (ook tegen de interlocutoire gedeelten nu [appellant] grieft tegen de bevolen opheffing), heeft de rechtbank niettemin tevens bepaald dat van dat vonnis hoger beroep kan worden ingesteld (en dit houdt in dat ook hoger beroep tegen het eerdere tussenvonnis kan worden ingesteld). Het hoger beroep is mitsdien ontvankelijk.
De rechtbank heeft in rov. 2 van het tussenvonnis van 20 maart 2013 de volgende feiten vastgesteld. Zij dienen, voor zover nodig aangevuld, ook het hof tot uitgangspunt.
Partijen zijn met elkaar in gesprek geraakt over de herontwikkeling van het terrein “ [terrein] ” in [plaats] . Bij brief van 4 augustus 1998 (dagvaarding, productie 1) heeft Woningbouwvereniging een gesprek tussen [appellant] , [adviseur van appellant] (adviseur van [appellant] ) en [directeur van woningbouw-vereniging] (directeur van Woningbouw-vereniging) bevestigd. De brief is voor akkoord getekend door [appellant] .
In de brief staat voor zover van belang:
“(…)
U geeft te kennen dat u wenst te participeren in de nieuwbouw op het terrein “ [terrein] ”. Gaarne verneemt u van ons welke mogelijkheden er zijn.
Ondergetekende [rb: [directeur van woningbouw-vereniging] ] heeft u aangegeven dat “Helpt Elkander” medewerking wil verlenen onder voorwaarde dat “Helpt Elkander” als gevolg van de toevoeging van het perceel [perceel A] aan de stedenbouwkundige uitwerking van het plan géén financieel nadeel zal ondervinden. Anderzijds behoeft zij ook geen winst te behalen, dus een en ander moet kostendekkend kunnen geschieden. De toevoeging van uw perceel aan het totaalplan zal in planologische zin ook een meerwaarde moeten opleveren.
Vervolgens zijn een aantal ontwikkelingsvarianten besproken:
(…) [toevoeging hof: b) (…) wenst u graag een bouwvolume van 8 appartementen ter compensatie.]
Omdat al de varianten diverse haken en ogen kennen, wordt afgesproken dat u aan “Helpt Elkander” tot 1 oktober a.s. als eerste een koopoptie verstrekt om een en ander nader uit te werken.”
Op 28 januari 1999 heeft Woningbouwvereniging het woon-/winkelpand gelegen aan [perceel A] te [plaats] gekocht van [appellant] voor de koopsom van NLG 850.000,00.
In artikel 8 van de koopakte (dagvaarding, productie 3) is onder meer bepaald:
“(…)
De verkoper koopt van koper een commerciële ruimte aan [perceel A] te [plaats] uit het nader door koper te ontwikkelen bouwplan, geschikt voor de uitoefening van detailhandel ter grootte van ongeveer 500 m2 vloeroppervlak. De koopprijs hiervoor is per m2 éénduizend tweehonderd vijftig gulden (f 1.250,00) kosten koper, exclusief B.T.W. en exclusief grondkosten.
Voorts krijgt verkoper het eerste recht van koop van acht koopappartementen aan [perceel A] te [plaats] , die gerealiseerd worden in het nader te ontwikkelen bouwplan, op basis van de gebruikelijke voorwaarden en bedingen zoals die in een bouwplan zullen gelden. Dit recht zal geldig zijn gedurende twee maanden nadat de aanbieding schriftelijk is gedaan.
Verkoper krijgt voorts het eerste recht van koop voor de aankoop van de eventueel nog te realiseren ruimten op de plaats van de huidige percelen [perceel A] [percelen 1 tot en met 5] te [plaats] , ten behoeve van detailhandel aan de [perceel A] (dus géén ruimten voor dienstverlenende en overige ruimten), met de eventueel daarboven te realiseren appartementen. De koopprijs per m2 hiervoor is éénduizend tweehonderd vijftig gulden (f 1.250,00) kosten koper, exclusief B.T.W. en exclusief grondkosten. Dit recht van aankoop is niet exclusief doch gezamenlijk met de huidige juridische eigenaar van [perceel 3] te [plaats] . Het recht van verkoper en voornoemde juridisch eigenaar van [perceel 3] te [plaats] is een gemeenschappelijk recht, waarvan de verdeling door genoemde partijen in onderling overleg dient te worden gedaan. Dit recht zal geldig zijn gedurende twee maanden nadat de aanbieding schriftelijk is gedaan. Koper spant zich in om binnen het stedenbouwkundig plan, goed te keuren door de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten met het oog op het vorenstaande een oppervlakte van 1.000 m2 te bewerkstelligen.
De in dit artikel genoemde prijzen zijn gebaseerd op het prijsniveau 1998. Dit prijsniveau wordt jaarlijks verhoogd conform het prijsindexcijfer voor de bouwnijverheid.
(…)”
Ten tijde van de koop was Woningbouwvereniging er mee bekend, dat het woongedeelte van het pand [perceel A] werd bewoond door mevrouw [bewoonster van perceel] (hierna te noemen: [bewoonster van perceel] ). Zij had het levenslang vruchtgebruik van de woning. Mede in verband hiermee zijn partijen in de artikelen 10 en 11 van de koopakte overeengekomen:
“Artikel 10
(…)
Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat het verkochte bij de feitelijke levering, waarvan koper verkoper tenminste drie maanden tevoren schriftelijk mededeling zal doen, vrij zal zijn van huur, pacht en gebruiksrechten.
Verkoper garandeert bij deze dat alsdan ook beëindigd zal zijn het recht van gebruik zoals hiervoor bedoeld [rb: i.e. het gebruik door [bewoonster van perceel] ].
Bij niet-nakoming van deze garantie zal de verkoper aan de koper een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn ten belope van een bedrag van tweehonderd vijftigduizend gulden (f 250.000,00), zonder gerechtelijke tussenkomst. De hierna in het volgende artikel gegeven bankgarantie strekt mede tot zekerheid voor de nakoming van de hiervoor opgenomen garantieverplichting van verkoper jegens koper. De eindtermijn van de bankgarantie is derhalve het moment waarop het verkochte door verkoper geheel vrij van huur- en gebruiksrechten wordt geleverd aan koper.
Artikel 11
Aanbetaling koopsom.
Koper voldoet aan verkoper als aanbetaling op voormelde koopsom van achthonderd vijftigduizend gulden (f 850.000,00) een bedrag van tweehonderd vijftigduizend gulden (f 250.000,00). Uitbetaling van laatstgenoemd bedrag vindt plaats via de notaris, zodra deze in het bezit is van een door mevrouw [bewoonster van perceel] getekende afstandsverklaring terzake van het gebruiksrecht bedoeld in de akte van levering vermeld in artikel 10, danwel in bezit is gesteld van een bankgarantie ten behoeve van koper en ten laste van verkoper tot genoemd bedrag van tweehonderd vijftigduizend gulden (f 250.000,00).
Tot zekerheid tot eventuele terugbetaling van dit bedrag stelt verkoper ten genoegen van de koper een bankgarantie tot genoemd bedrag, zulks in handen van de notaris, die gemachtigd wordt door de verkoper om genoemd bedrag aan de koper te doen uitkeren op elk moment dat de koper daar in redelijkheid via de notaris om verzoekt, danwel verstrekt recht van tweede hypotheek op het onderhavige registergoed, zulks tot een beloop van tweehonderd vijftigduizend gulden (f 250.000,00), te vermeerderen met rente en kosten en onder de gebruikelijke hypotheekbedingen.”
Op de geplande datum van levering (3 maart 1999) kon [appellant] het pand niet vrij van bewoning leveren. [bewoonster van perceel] had nog steeds het recht van gebruik. Ter beëindiging van het gebruik door [bewoonster van perceel] is op 28 mei 1999 een overeenkomst tot stand gekomen tussen [bewoonster van perceel] , [appellant] en Woningbouwvereniging. In de akte waarin de overeenkomst is vastgelegd (conclusie van antwoord/eis, productie 1) is onder meer opgenomen:
“(…)
De ondergetekende onder 1. genoemd [rb: [bewoonster van perceel] ] doet bij deze afstand van haar gebruiksrecht op het registergoed [perceel B] te [plaats] , zoals hiervoor omschreven, welke afstand bij deze door de ondergetekende onder 2. genoemd [rb: [appellant] ] als eigenaar van het registergoed wordt aanvaard.
De ondergetekende onder 1. genoemd zal tijdelijke andere woonruimte worden aangeboden door tussenkomst van Woningbouwvereniging “Helpt Elkander” voornoemd en deze woonruimte ook aanvaarden, met dien verstande dat de huurprijs voor rekening is van de ondergetekende onder 2. genoemd, die zulks ook garandeert, zowel tegenover de ondergetekende onder 1. genoemd als tegenover Woningbouwvereniging “Helpt Elkander”. De duur van het verblijf in deze “tussenwoning” zal omstreeks één...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT