Hoger beroep van Gerechtshof 's-Hertogenbosch (Nederland), 20 de Diciembre de 2011

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 20 de Diciembre de 2011
• Uitgevende instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch (Nederland)

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.028.768

arrest van de zevende kamer van 20 december 2011

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als [X.],

advocaat: mr. T.V.M. ten Berge,

tegen:

1. de heer [Y.],

2. mevrouw [Z.],

   beiden wonende te [woonplaats],

   geïntimeerden,

   hierna aan te duiden als [Y.] c.s.,

   advocaat: mr. I. Stolting,

   op het bij exploot van dagvaarding van 16 maart 2009 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 8 augustus 2007, 14 november 2007, 2 april 2008, 6 augustus 2008 en 17 december 2008 (op de eerste bladzijde draagt het vonnis door een kennelijke verschrijving de datum 17 december 2009), gewezen tussen [X.] als eiseres en [Y.] c.s. als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 424723/CV/06-9039)

   Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2. Het geding in hoger beroep

   2.1. Bij memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, heeft [X.] 42 producties overgelegd, negen grieven aangevoerd, haar eis gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van de beroepen vonnissen en tot hetgeen overigens aan het slot van die memorie staat omschreven.

   2.2. Bij memorie van antwoord hebben [Y.] c.s. onder overlegging van producties de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van de beroepen vonnissen.

   2.3. De partijen hebben hun standpunten doen bepleiten ter zitting van 19 oktober 2011. Namens [X.] is het woord gevoerd door mr. T.V.M. ten Berge en namens [Y.] c.s. door mr. I. Stolting. Mr. Ten Berge heeft gebruik gemaakt van een door haar overgelegde pleitnota. Van de zijde van [X.] zijn voorts op voorhand toegezonden producties in het geding gebracht (producties 4 en 43 tot en met 50).

   2.4.Na afloop van het pleidooi hebben de partijen uitspraak gevraagd. De partijen hebben daartoe geen gedingstukken overgelegd maar het hof verzocht om gebruik te maken van de kopieën van de gedingstukken die [X.] ter voorbereiding van het pleidooi aan het hof heeft gezonden. Bij die kopieën van gedingstukken bevindt zich een akte van [X.] van 8 februari 2011. Uit de roladministratie van het hof blijkt dat deze akte geweigerd is. Zoals tijdens het pleidooi met partijen besproken zal het hof op deze akte geen acht slaan.

3. De gronden van het hoger beroep

   Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

   4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

   1. Bij op 3 mei 2000 gesloten huurovereenkomst heeft de moeder van [X.], mevrouw [Q.], met ingang van 15 juni 2000 aan [Y.] c.s. de woning met erf waarop zich een schuur bevindt, gelegen aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam A.], verhuurd voor een huurprijs van ƒ 800,-- per maand. In de huurovereenkomst staat onder meer dat deze huur is aangegaan voor maximaal zes jaar en dat deze zal lopen tot en met 2006. [X.] heeft in 2000 aan [Y.] c.s. ook een bij het gehuurde eveneens aan de [perceel 1.] gelegen weiland/perceel landbouwgrond verhuurd voor ƒ 600,-- per jaar.

   2. [Y.] c.s. hebben in mei 2000 de aan hen in eigendom toebehorende woning te [plaatsnaam B.] verkocht aan een derde voor een koopsom van ƒ 790.000,--. De overdracht van die woning heeft plaatsgevonden op 15 juni 2000.

   3. In juli 2000 is [X.] eigenares van de verhuurde onroerende zaak aan de [perceel 1.] geworden. Sindsdien is zij op grond van (thans) artikel 7:226 lid 1 BW de (opvolgend) verhuurder.

   4. [X.] woont met haar echtgenoot in een bedrijfswoning aan de [perceel 2.] te [plaatsnaam C.], behorend bij het aldaar gelegen agrarisch bedrijf. [X.] en haar echtgenoot hebben daar tot medio 2002 een melkveebedrijf uitgeoefend. Ten tijde van het pleidooi in hoger beroep was [X.] 54 jaar oud en haar echtgenoot 61 jaar oud. Op de datum van dit arrest zijn zij respectievelijk 55 en 62 jaar oud.

   5. In het najaar van 2005 en het begin van 2006 heeft [X.] zich tot [Y.] c.s. gewend met het verzoek om per eind 2006 tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. [Y.] c.s. heeft geweigerd om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.

   6. Bij brief van 7 juni 2006 heeft de toenmalig advocaat van [X.] aan [Y.] c.s. onder meer het volgende meegedeeld:

      “Met ingang van 15 juni 2000 heeft u voor de tijd van maximaal zes jaar van cliënte een woonhuis en schuur gelegen te (…) [plaatsnaam A.] aan de [perceel 1.] (…) te huur.

      (…)

      De huurovereenkomst wordt hierbij namens cliënte opgezegd tegen 31 december 2006 (…), op de volgende gronden:

      - De bepaalde tijd waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, te weten 15 juni 2006 respectievelijk 31 december 2006;

      - Cliënte heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274, eerste lid, onder c, BW: cliënte heeft haar boerenbedrijf in [plaatsnaam C.] beëindigd en ziet zich derhalve genoodzaakt om op afzienbare tijd gebruik te maken van haar eigendom c.q. het gehuurde.”

   7. [Y.] c.s. hebben laten weten niet in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst.

   8. Bij brief van 9 oktober 2007 heeft [R.], Accountant-Administratieconsulent bij ABAB (hierna: [R.]), aan de advocaat van [X.] onder meer het volgende meegedeeld:

      “Volgens afspraak ontvangt u hierbij een overzicht van de bedrijfsresultaten van het bedrijf van de familie [X.] over de jaren 2000 tot en met 2006.

      (…)

      In het bedrijfsresultaat van 2002 is een boekwinst begrepen van € 738.129. Deze boekwinst is ontstaan door de verkoop van het melkquotum en de staking van het melkveebedrijf.

      In het bedrijfsresultaat van 2004 is een boekwinst begrepen van € 100.770. Deze boekwinst is ontstaan door de verkoop van grond en machines. Het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening was dus negatief (…).

      Uit bovenstaande gegevens blijkt dat na beëindiging van de melkveehouderijtak in 2002 het bedrijf jaarlijks een verlies realiseert. (…)”

   9. Bij brief van 20 december 2007 heeft de gemeente Rucphen aan de advocaat van [X.] onder meer het volgende meegedeeld:

      “Het perceel gelegen aan de [perceel 2.] is opgenomen in het bestemmingsplan “Buitengebied 1998” en heeft daarin de bestemming “Agrarische bedrijfsdoeleinden”. Indien de familie [X.] in de agrarische bedrijfswoning gelegen op het bouwblok aan de [perceel 2.] wil blijven wonen na beëindiging van de agrarische bedrijfsvoering dient de bestemming van “Agrarische bedrijfsdoeleinden” gewijzigd te worden in de bestemming “Woondoeleinden”. (…) Aan deze wijziging worden wel een aantal voorwaarden gesteld. (…)

      De bouw van een tweede bedrijfswoning wordt in het algemeen niet noodzakelijk geacht. (…)”

   10. Bij brief van 20 juni 2008 heeft [R.] aan [X.] onder meer het volgende meegedeeld:

       “Wat ons opvalt is dat de heer [Y.] de juistheid van de financiële cijfers over 2005 en 2006 die u heeft verstrekt aan de rechtbank in twijfel trekt. Daarmee trekt hij tevens in twijfel of de samenstellingsverklaringen die wij voor beide boekjaren hebben afgegeven wel terecht zijn. Wij willen u hierbij aangegeven dat wij nog steeds achter het afgeven van deze verklaringen staan.

       Wij hebben onze samenstellingsopdrachten uitgevoerd in overeenstemming met het Nederlands recht, waaronder Standaard 4410 ‘Opdrachten tot het samenstellen van financiële informatie’. (…) Van ‘manipulatie’ van cijfers, zoals de heer [Y.] dit noemt, is dus absoluut geen sprake.

       Voor de volledigheid merken wij op dat voor het jaar 2005 door de Belastingdienst al een definitieve aangifte (het hof leest: aanslag) is opgelegd conform onze aangifte. Het jaar 2006 is nog in behandeling.”

   11. Op verzoek van [X.] heeft [M.] van ZLTO Vastgoed (hierna: [M.]) de onroerende zaak gelegen aan de [perceel 2.] te [plaatsnaam C.] en de in de nabijheid daarvan gelegen andere percelen van [X.] getaxeerd en daarover een rapport van 6 oktober 2008 uitgebracht. Uit dit rapport volgt dat verkoop van de betrokken onroerende zaken tezamen, als complex, meer zal opbrengen dat afzonderlijke verkoop van ten eerste de bedrijfswoning met tuin en ondergrond, ten tweede de bedrijfsgebouwen met ondergrond en feitelijk erf en ten derde de landerijen.

   12. Bij brief van 3 november 2008 heeft [M.] een nadere toelichting gegeven op zijn rapport van 6 oktober 2008. In de brief van 3 november 2008 staat onder meer:

       “(…) Op de bedrijfswoning rust geen woonbestemming en bewoning door een particulier is derhalve strijdig met het bestemmingsplan. Het ligt niet voor de hand dat de bestemming gaat wijzigen naar een niet-agrarische woonbestemming.

       (…)

       Het bovenstaande laat onverlet dat solitaire verkoop van de bedrijfsgebouwen en landerijen in verband met het in dat geval ontbreken van een bijbehorende bedrijfswoning haast niet mogelijk zal zijn, nu agrariërs bij het agrarisch bedrijf willen wonen. Dit werkt dan dus kapitaalvernietigend ten aanzien van de bedrijfsgebouwen. Dit aspect had ik nog niet in mijn taxatierapport meegenomen.”

   13. Bij brief van 30 juni 2009 heeft [R.] aan de advocaat van [X.] onder meer het volgende meegedeeld:

       “Het bedrijfsresultaat voor 2007 is inmiddels bekend:

       (…) in het bedrijfsresultaat is een bedrag van € 84.059 boekwinst begrepen als gevolg van de verkoop van grond. Het resultaat uit normale bedrijfsuitoefening was dus net positief: € 4.294. Het resultaat over 2008 is nog niet bekend, maar het is de verwachting dat dit wederom erg laag zal zijn.

       In 2002 heeft de familie [X.] de melkveehouderijtak beëindigd. Zowel het melkquotum als het rundvee zijn toen verkocht. Vanaf 2003 is het bedrijf voortgezet als akkerbouwbedrijf met daarnaast nog opbrengsten uit de paardenhouderij.

       Na beëindiging van de melkveehouderij zijn de resultaten uit normale bedrijfsuitoefening altijd negatief dan wel nét positief geweest...