Eerste aanleg - enkelvoudig van Rechtbank Rotterdam, 4 de Julio de 2012

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 4 de Julio de 2012
• Uitgevende instantie: Rechtbank Rotterdam

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 370510 / HA ZA 11-142

Vonnis van 4 juli 2012

in de zaak van

[eiser],

wonende te Krimpen aan den IJssel,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. E. den Hartog,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE SCHIEDAM,

zetelend te Schiedam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J.C.G. Franken.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.

1. De procedure

   1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

   - het tussenvonnis van 7 december 2011;

   - de conclusie na tussenvonnis van de Gemeente;

   - de antwoordconclusie na tussenvonnis van [eiser];

   - de antwoordakte van de Gemeente.

   1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

   in conventie

   2.1. In het tussenvonnis van 5 oktober 2011 is overwogen – samengevat – dat de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door gedurende ruim een jaar op geen enkele wijze terug te komen op het voorstel van maart 2009, en dat de schade moet worden vastgesteld op de vergoeding die de Gemeente in maart 2009 op basis van het vastgestelde beleid en bij hantering van de juiste parameters zou hebben betaald aan [eiser]. De Gemeente is in de gelegenheid gesteld bij conclusie na tussenvonnis deze vergoeding te berekenen en onderbouwen aan de hand van het vastgestelde beleid.

   2.2. De Gemeente heeft bij conclusie na tussenvonnis onder verwijzing naar een door haar ingeschakelde onteigeningsdeskundige betoogd dat de vergoeding die [eiser] in maart 2009 zou hebben ontvangen op basis van de juiste parameters € 96.892,00 zou hebben bedragen, minus “kosten koper” (ad € 5.914,00), zodat resteert een bedrag van

   € 90.979,00. Hiervan moet volgens de Gemeente worden afgetrokken een bedrag van € 75.150,00 voor sloopkosten, zodat resteert een te betalen bedrag van € 15.829,00. Op dit bedrag moet, aldus de Gemeente, in mindering worden gebracht de door [eiser] verschuldigde (en door de Gemeente in reconventie gevorderde) erfpachtcanon over de periode maart 2009 tot juli 2011.

   2.3. Volgens [eiser] moet worden uitgegaan van een bedrag van ca. € 104.000,00 als vergoeding voor de (in maart 2009) resterende erfpacht en komen sloopkosten voor rekening van de Gemeente. [eiser] heeft betwist dat hij over de periode maart 2009 tot juli 2011 erfpachtcanon verschuldigd zou zijn. Volgens [eiser] moet voorts een vergoeding van

   € 30.000,00 worden betaald voor premie “uit handen breken”.

   2.4. De rechtbank overweegt ten aanzien van de door de Gemeente in 2009 verschuldigde vergoeding als volgt.

   2.5. Zoals in voormeld tussenvonnis is overwogen, moet deze vergoeding worden berekend aan de hand van het door de Gemeente eerder vastgestelde beleid, zoals vastgelegd in een beleidsnota van B&W van 29 juli 2008. Bedoelde beleidsnota vermeldt ten aanzien van de berekeningsmethode het volgende:

   “De waarde wordt berekend door middel van de dcf methode. Dit is een methode waarbij alle in de toekomst te verwachten inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt naar een bepaalde peildatum en vervolgens bij elkaar worden opgeteld. De toekomst waarover dit zich uitstrekt is eindig gelet op de contractuele einddatum van de erfpacht. De methode is reëel voor gevallen waar sprake is van een in de nabije toekomst eindigende erfpacht. Als vuistregel kan worden gesteld dat de dcf methode wordt voorgestaan voor erfpachtrechten waarvan de einddatum op een moment van minder dan 10 jaar in de toekomst is gelegen.

   Aan de opbrengstenkant in de betreffende berekening staan mogelijke huurinkomsten, onafhankelijk van het feit of erfpachter het object zelf gebruikt. Hiertoe worden aan de diverse verschillende gebruiksruimten huurwaarden per m2 toegekend, welke onder andere afgeleid zijn van het binnen deze gemeente geldende niveau van min of meer vergelijkbare huurwaarden/ruimten, waarbij rekening is gehouden met ligging, kwaliteit, doelmatigheid, gebruiksmogelijkheden, voorzieningen etcetera.

   Aan de kostenkant staan onder meer de canonverplichtingen in het geval dat niet sprake is van een afgekochte erfpacht. Voorts staan daar alle kosten om het erfpachtrecht te kunnen exploiteren, zoals gemeentelijke belastingen en kosten voor instandhouding van de opstal. (…)

   De sloop- en saneringskosten die de erfpachter bij oplevering aan het einde van het recht zal moeten maken vormen een waardedrukkende component voor de actuele eigenaar van het erfpachtrecht. De verkopende erfpachter zal dus niet voor deze...