Hoger beroep van Court of Appeal of 's-Gravenhage (Netherlands), 12 de Mayo de 2006
| Spreker | gepubliceerd |
| Datum uitspraak | 12 de Mayo de 2006 |
| Uitgevende instantie: | Court of Appeal of 's-Gravenhage (Netherlands) |
Uitspraak: 12 mei 2006
Rolnummer: 04/1601
Zaaknummer rechtbank: 215116/HA ZA 04-445 (DH)
HET GERECHTSHOF TE 'S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
-
"UNION" STICHTING VOOR MAATSCHAPPELIJK ADVIES EN INFORMATIE TE 's-GRAVENHAGE EN OMSTREKEN,
-
STICHTING JONGERENHUISVESTING UNION,
beide gevestigd te 's-Gravenhage,
appellanten,
hierna respectievelijk te noemen: St. Union en JHU,
procureur: mr. P.S. Kamminga.
tegen
STICHTING VESTIA GROEP,
statutair gevestigd te Rotterdam,
kantoorhoudend te 's-Gravenhage,
h.o.d.n. Vestia Den Haag Scheveningen
geÔntimeerde,
hierna te noemen: Vestia,
procureur: mr. R. de Mooij,
Het geding (vervolg)
Na het op 8 april 2005 gewezen arrest in het incident hebben St. Union en JHU bij me-morie van grieven (met producties) dertien grieven tegen het vonnis van de recht-bank aangevoerd, die door Vestia bij memorie van antwoord zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken over-gelegd en arrest (in de hoofdzaak) ge-vraagd.
De beoordeling (vervolg)
-
Het hof gaat uit van de feiten zoals deze in het vonnis van de rechtbank sub 1.1. t/m 1.10. zijn vermeld, nu daartegen niet is gegriefd of anderszins is opgekomen.
-
Het gaat, kort gezegd, om het volgende.
2.1. Tussen de gemeente 's-Gravenhage, als opdrachtgever (hierna: de gemeente), en de vereniging "Union", Vereniging voor Maatschappelijk Advies en Informatie te 's-Gravenhage en Omstreken (hierna: Vereniging Union), als beheerder, is een schrif--telijke 'Beheersovereenkomst' gesloten (hierna: de beheersovereenkomst).
In de beheersovereenkomst is onder meer bepaald dat de gemeente met ingang van 1 oktober 1985 'het beheer van veertig zelfstandige woonruimten (40 HAT-eenheden met zelfstandige voorzieningen) aan de Van Weede van Dijkveldstraat 2 tot en met 24a' te 's-Gravenhage (hierna ook: het complex) geeft aan 'beheerder, die van op-drachtgeefster in beheer aanneemt'.
De beheerovereenkomst bevat voorts onder meer de navolgende bepalingen:
Artikel 3
------------
Onder beheer wordt verstaan:
a. het in goede staat van onderhoud houden van het beheerde opdat dit volgens zijn be-stem-ming kan worden gebruikt;
b. het verhuren ervan en het innen van door de huurders verschuldigde gelden;
c. het doen van voor het beheer noodzakelijke uitgaven;
d. het verrichten van alle met het voorgaande verbonden feitelijk en rechtshandelingen; dit alle onder voorwaarden zoals vermeld in de volgende artikelen van deze overeenkomst en Algemene Voorwaarden;
Artikel 4
-----------
De beheerder is verplicht:
a. het beheer te voeren zoals een goed beheerder betaamt;
b. zich te houden aan aanwijzingen van opdrachtgeefster ter zake van het beheer;
c. opdrachtgeefster mondeling op de hoogte te brengen, desgevraagd schriftelijk, van alle feiten en omstandigheden welke voor opdrachtgeefster van belang zijn;
d. opdrachtgeefster maandelijks een overzicht te doen toekomen van de leegstand voor zover deze langer duurt dan een maand en de huurachterstanden, gespecificeerd per wo-ning, met inachtneming van het bepaalde inde artikelen 9 en 13 van de Algemene Voorwaar-den (A.V.).
(...)
Artikel 5
-----------
a. De beheerder sluit, met inachtneming van het bepaalde in het volgende lid, op eigen naam huurcontracten die betrekking hebben op de woningen en het complex en verricht alle feite-lij-ke en rechtshandelingen die daaraan verbonden zijn of kunnen zijn; hieronder zijn begrepen alle feitelijke en rechtshandelingen ter inning van de huur;
(...)
Artikel 7
-----------
De beheerder zal maandelijks de overeengekomen netto-huurgelden, met inachtneming van het bepaalde in artikel 8 onder B van dit contract jo. ? artikel 13 van de Algemene Voorwaar-den, voor de 5e van de daaropvolgende maand storten op de rekening van opdrachtgeefster.
Artikel 8
------------
A. De beheerder ontvangt van opdrachtgeefster een vergoeding van ƒ 90,00 per jaar per wo-ning (prijs per 1 juli 1985) voor het administratieve beheer doordat opdrachtgeefster afstand doet van de inning van het in de netto huur begrepen bestanddeel beheerskosten ten behoe-ve van beheerder (...)
B. De exploitatie van de woningen berust bij opdrachtgeefster met dien verstande dat de risi-co's van leegstand, niet-verhaalbare incasso- en gerechtelijke kosten in beginsel door haar worden gedragen met uitzondering van de door de beheerder niet ontvangen service-kosten.
C. Afrekening van de onder A genoemde vergoedingen (en) en de onder B genoemde kosten vindt na afloop van ieder kalenderkwartaal plaats.
(...)
Artikel 10
------------
De opdrachtgeefster verstrekt tijdig schriftelijk gegevens omtrent de door de huurders te beta-len - huur (uitgesplitst per woning) of zodanige gegevens dat daaruit de huur kan worden vast-gesteld.
De hierboven bedoelde Algemene Voorwaarden bevatten onder meer de navolgen-de bepalingen:
3. Tot de taak van de beheerder behoort mede het onderhouden van de noodzakelijke con-tacten met de huurders, het behandelen en voor afhandeling zorgdragen van klachten en ver--zoeken van huurders.
(...)
7. De huurcontracten dienen schriftelijk te worden opgemaakt en ondertekend in tweevoud, waarbij een exemplaar bij de beheerder blijft en op een schriftelijk verzoek van de opdracht-geefster aan haar ter inzage dient te worden gegeven.
(...)
9. De beheerder zal ten aanzien van leegkomende wooneenheden de benodigde activiteiten ontwikkelen om tot een zo spoedig mogelijke verhuring te komen. Bij een leegstand die twee maanden of langer voortduurt is opdrachtgeefster gerechtigd kandidaten aan te wijzen aan wie de leegstaande wooneenheden worden verhuurd.
Het in de voorgaande volzinnen bepaalde laat het gestelde in artikel 5 onder B van het con-tract onverlet.
(...)
13. De beheerder draagt zorg voor stipte inning van de huurpenningen. Bij nalatigheid komt de daaruit voortvloeiende schade (bijvoorbeeld oninbare huren) voor zijn rekening.
(...)
15. De beheerder zal de van de huurders ontvangen waarborgsommen, indien overeengeko-men, na ontvangst beheren.
2.2. In de brief van Woningbedrijf Scheveningen (de Gemeente) aan Vereniging Uni-on van 28 mei 1991 is onder meer als volgt vermeld:
"Hierbij wil ik de conclusies uit ons gesprek van 23 mei j.l. bevestigen.
-
Uw nota m.b.t. beheerskosten en kosten huurderving.
De reeds gestuurde declaratie komt te vervallen en uw administratie zal mij een nieuwe toe-zen-den, met daarin de volgende aanpassing.
Het zal een declaratie betreffen van de beheerkosten van de Van Weede van Dijkveldstraat (...) over de periode januari t/m juni 1991.
M.b.t. de huurderving van de Van Weede van Dijkveldstraat hebben we de volgende afspraak gemaakt.
De huurderving over de periode juli 1990 t/m juni 1991 zal voor 50% voor onze rekening komen.
Dit omdat er uwerzijds verzuimd is deze zaak aan te kaarten bij de huurcommissie en het onzerzijds niet is gelukt de werkzaamheden snel uit te voeren.
-
Huurverhoging 1991
Deze wordt door ons aan u op de normale manier aangezegd.
Gelet op de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is het zaak dat u eventuele bezwaarschriften in behandeling geeft bij de huurcommissie.
Wij zullen daarna conform de uitspraak van de...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT