Hoger beroep van Court of Appeal of Leeuwarden (Netherlands), 18 de Diciembre de 2012

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 18 de Diciembre de 2012
• Uitgevende instantie: Court of Appeal of Leeuwarden (Netherlands)

Arrest d.d. 18 december 2012

Zaaknummer 200.069.371/01

(zaaknummer rechtbank: 482235 CV EXPL 09-7777)

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. H.E. Davelaar, kantoorhoudende te Zwolle,

voor wie gepleit heeft mr. J.P. Kleijwegt, advocaat te Zwolle,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. O.C.A. Millaard, kantoorhoudende te Zwolle,

die ook heeft gepleit.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 9 februari 2010 en 4 mei 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 25 juni 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van laatstgenoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van

31 augustus 2010.

De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn gevoegd, luidt:

het vonnis (…) te vernietigen en

primair

1. alsnog af te wijzen de vordering van geïntimeerde;

subsidiair

2. te bepalen dat de onderhoudsverplichting van [appellant] niet omvat het herstel, de vernieuwing en de vervanging van (onderdelen van) het gehuurde;

Alsmede

3. te bepalen dat de onderhoudsverplichting van [appellant] niet geldt voor al die gebreken die bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds aanwezig waren, daaronder begrepen -maar niet beperkt tot- de gebreken genoemd in de als productie 8 aangehechte lijst;

primair en subsidiair

4. geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties en deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Bij memorie van antwoord, vergezeld van producties, is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:

bij arrest het vonnis (…) te bevestigen althans te verbeteren met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide procedures.

Voorts hebben zowel [appellant] als [geïntimeerde] een akte genomen waarbij zij ten behoeve van het pleidooi producties hebben overgelegd.

Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.

Daarna hebben partijen getracht hun geschil via mediation op te lossen, hetgeen uiteindelijk niet tot resultaat heeft geleid.

Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellant] heeft elf grieven opgeworpen.

De beoordeling

De feiten

1. Tussen partijen staat, als gesteld en erkend, dan wel niet voldoende gemotiveerd betwist, het volgende vast.

   1.1 [geïntimeerde] heeft tot 1 januari 2004 een garagebedrijf annex benzinestation (hierna aangeduid als de onderneming) uitgeoefend in een pand aan [adres 1] te [woonplaats]. Hij woont in de naast het bedrijf gelegen woning.

   1.2 Op 18 november 2003 hebben [geïntimeerde] en [appellant]s broer [broer] (hierna aangeduid als [broer]) een intentieovereenkomst ondertekend waarin is neergelegd dat zij in bespreking zijn over overname van de onderneming door [broer], en waarover zij het tot dan toe eens zijn geworden. Dit komt in het kort neer op:

   - de in termijnen te betalen koopprijs voor de inventaris,

   - de verplichting van [broer] om de bedrijfsruimte na vijf jaar te kopen tegen een vastgestelde prijs en

   - de bereidheid van [geïntimeerde] om de onroerende zaak tot die tijd te verhuren tegen een vastgestelde huurprijs in een nog op te stellen huurovereenkomst, met de afspraak dat, als [broer] geen financiering krijgt voor aankoop van de onroerende zaak, hij verplicht is de bedrijfsruimte nog 2 x 5 jaar te huren tenzij hij de eigendom eerder verwerft,

   - de bepaling dat de kosten van onderhoud van de onroerende zaken en inventaris voor rekening van [broer] zijn.

   1.3 Op 2 januari 2004 hebben [geïntimeerde] als verkoper en [broer] als koper een overeenkomst ondertekend waarin, voor zover van belang, staat:

   "in aanmerking nemende dat:

   tussen koper en verkoper op 18 november 2003 een intentieovereenkomst is gesloten en dat koper en verkoper wensen nader gemaakte afspraken hierbij vast te leggen.

   Koper en verkoper zijn nader overeengekomen:

1. Koper koopt van verkoper zijn garagebedrijf annex benzinestation per 31 december 2003 voor de prijs en onder de voorwaarden zoals overeengekomen in de intentieovereenkomst van 18 november 2003. De onroerende zaken worden vooralsnog door koper gehuurd van verkoper.

2. …(bepaling betreffende koopsom en betaling - hof)

3. Tot zekerheid voor hetgeen koper aan verkoper uit deze overeenkomst en de intentieovereenkomst van 18 november 2003 of enige andere overeenkomst schuldig is of schuldig wordt (…)"

   Gesteld noch gebleken is dat er een (nadere) huurovereenkomst is opgesteld.

   1.4 De exploitatie door [broer] was geen succes. Op 29 juni 2004 vond een bespreking plaats waarbij aanwezig waren [broer], [adviseur] (destijds werkzaam bij [accountantskantoor X] en door [broer] ingeschakeld als adviseur), [Y], [Z] en [appellant]. [geïntimeerde] was daarbij ook uitgenodigd met zijn adviseur [Q], maar zij hebben daags ervoor afgezegd.

   Tijdens deze bespreking zijn de problemen en mogelijke oplossingen besproken, waaronder overname van de exploitatie door [appellant]. [appellant] heeft, blijkens het opgemaakte maar niet ondertekende besprekingsverslag waarvan [geïntimeerde] een kopie heeft ontvangen, aangegeven dat [geïntimeerde] bereid zou zijn de huurovereenkomst tegen dezelfde condities voort te zetten.

   1.5 Op 10 juli 2004 hebben [geïntimeerde], [appellant] en [broer] een door notulist Strijtveen opgemaakt bespreekverslag ondertekend waarin is opgenomen dat [broer] op 31 juli 2004 € 220.000,- aan [geïntimeerde] zal betalen, dat de huurovereenkomst tussen [broer] en [geïntimeerde] per 1 augustus 2004 wordt ontbonden, dat [appellant] de exploitatie gaat overnemen en de bedrijfsruimte met ingang van 1 augustus 2004 voor 5 jaar plus 5 optiejaren gaat huren, waartoe een huurcontract wordt opgesteld. Afgesproken is dat de heer [Y] juristen en notarissen aanwijst die de transacties vastleggen.

   1.6 Door advocatenkantoor JPR te Deventer is een huurovereenkomst opgesteld, met als bijlage de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte volgens het in 2003 vastgestelde model van de ROZ.

   Deze huurovereenkomst is tevoren naar partijen toegestuurd. Partijen zijn op 24 juli 2004 bijeengekomen en hebben in aanwezigheid van hun echtgenotes en dhr. [adviseur], de huurovereenkomst ondertekend nadat [adviseur] daaraan ter plaatse, op voorstel van [geïntimeerde], de passage had toegevoegd: "Partijen zijn overeengekomen dat onderhoud aan het pand voor rekening komt van de huurder." Deze aanvulling is door beide partijen geparafeerd.

   In de huurovereenkomst, die per 1 augustus 2004 inging, is voorts opgenomen dat de huurder het gehuurde uiterlijk op 31 juli 2009 kan kopen voor een jaarlijks te indexeren koopprijs van € 680.669,-.

   1.7 Partijen hebben bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin het gehuurde verkeerde.

   1.8 In opdracht van [appellant] is het gehuurde door De Taxatheek getaxeerd, hetgeen resulteerde in een onderhandse verkoopwaardebepaling, vrij van huur en gebruik, van € 450.000,- op 27 oktober 2006.

   ...