Eerste aanleg - enkelvoudig van Rechtbank Rotterdam, 8 de Mayo de 2013

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 8 de Mayo de 2013
• Uitgevende instantie: Rechtbank Rotterdam

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/11/101380 / HA ZA 12-2343

Vonnis van 1 mei 2013

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X] BEDRIJFSMAKELAARDIJ B.V.,

gevestigd te Brielle,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. M.E. Verheijen,

tegen

1. de publiekrechtelijke rechtspersoon

   RECREATIESCHAP VOORNE-PUTTEN-ROZENBURG,

   gevestigd te Schiedam,

   gedaagde in conventie,

   advocaat mr. J.A.N. Baas,

2. [gedaagde 2, eiser in (voorwaardelijke) reconventie]

   wonende te Zwartewaal,

   gedaagde in conventie,

   eiser in (voorwaardelijke) reconventie,

   advocaat mr. R.J.J. Hilberts.

   Partijen zullen hierna [eiser in conventie (verweerster in reconventie)], Recreatieschap en [gedaagde 2] genoemd worden.

1. De procedure

   1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

   - het tussenvonnis van 16 januari 2013 waarin een comparitie van partijen is bepaald,

   - het proces-verbaal van comparitie van 15 maart 2013,

   - de conclusie van antwoord in reconventie.

   1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

   2.1. Het Recreatieschap is eigenaar van een perceel grond (hierna ook: de grond) met water (hierna ook: de forellenplas of de plas) aan de [adres] in [woonplaats], gemeente Bernisse.

   2.2. De Vliegvisschool heeft op het perceel een bedrijfsgebouw gesticht, door partijen ook wel “lodge” genoemd (hierna ook: het gebouw of de lodge). Het Recreatieschap is door natrekking eigenaar van dit gebouw.

   2.3. Op 10 april 2008 heeft het Recreatieschap aan de Vliegvisschool een brief geschreven (productie 2 dagvaarding) waarin onder meer staat dat zij een nieuwe huur-overeenkomst aanbiedt vanaf 1 juli 2008 voor de duur van 20 jaar, dat zij een recht van opstal verstrekt en dat zij € 30.000,00 verstrekt voor vervanging van een steiger en het op oorspronkelijke diepte brengen van de plas, onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring (behandeling in de vergadering van het dagelijks bestuur van 15 mei en van het algemeen bestuur van 26 juni 2008). De Vliegvisschool heeft deze brief voor accoord ondertekend.

   2.4. De tweede huurovereenkomst (productie 1 dagvaarding) – met een looptijd van 20 jaar – is gesloten in juni 2008. In artikel 6 lid 6 staat het volgende:

   “Huurder is verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, alsmede bij beëindiging van het gebruik, alle zaken die ten behoeve van de exploitatie aan of op het gehuurde zijn aangebracht, op eigen kosten te verwijderen, tenzij verhuurder schriftelijk heeft toegestemd dat bepaalde zaken niet verwijderd hoeven te worden of tenzij verhuurder schriftelijk heeft aangegeven dat die zaken of een deel daarvan niet verwijderd mogen worden. Voor zaken die – met toestemming van de verhuurder – niet hoeven of mogen worden verwijderd en in, aan of op het gehuurde achterblijven, is verhuurder aan huurder geen vergoeding verschuldigd.”

   2.5. In de vergadering van het algemeen bestuur van het Recreatieschap van 4 december 2008 is besloten tot het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst per 1 juli 2008 met daaraan gekoppeld een overeenkomst tot vestiging van een afhankelijk recht van opstal “onder nader te stellen voorwaarden”, waarbij dit volgens punt 9 van de notulen (productie 3 conclusie van antwoord Recreatieschap) slaat op de situatie dat de door de gemeente Bernisse te verlenen bouwvergunning “in discussie is” en dat dit traject eerst moet worden “afgewikkeld”.

   2.6. De huurovereenkomst is beëindigd (volgens [eiser in conventie (verweerster in reconventie)] op 1 september 2011 en op volgens het Recreatieschap op 12 oktober 2011).

   2.7. De Vliegvisschool heeft in verband met beëindiging van de huurovereenkomst [eiser in conventie (verweerster in reconventie)] opdracht gegeven een nieuwe huurder te zoeken.

   2.8. Gedurende enige tijd zijn onderhandelingen, althans gesprekken gevoerd door en/of namens de Vliegvisschool, [eiser in conventie (verweerster in reconventie)], het Recreatieschap en [gedaagde 2], de beoogd opvolgend huurder, over – kort gezegd – afwikkeling van de (contractuele) relatie tussen de Vliegvisschool en de Recreatieschap en (overname van) de exploitatie van de plas door [gedaagde 2].

   2.9. De Vliegvisschool en [gedaagde 2] hebben op 20 april 2011 een “intentieverklaring” ondertekend (productie 5 dagvaarding) waarbij de Vliegvisschool het gebouw en roerende zaken aan [gedaagde 2] heeft verkocht voor € 80.000,00. Overeengekomen is dat de notariële akte van levering zal worden gepasseerd op 30 september 2011. Als ontbindende voorwaarde is opgenomen dat de overeenkomst zal (kunnen) worden ontbonden als [gedaagde 2] niet voor 30 september (de rechtbank begrijpt: 2011) een schriftelijke toezegging heeft verkregen van de gemeente Bernisse en het Recreatieschap om zich op de grond als ondernemer te vestigen onder minimaal dezelfde voorwaarden als de Vliegvisschool of gunstiger (nieuwe) voorwaarden.

   2.10. Op 5 december (de rechtbank begrijpt: 2011) hebben de Vliegvisschool en [gedaagde 2] dezelfde “intentieverklaring” ondertekend (productie 11 dagvaarding), echter met de toevoeging:

   “In aanvulling en ter afwikkeling van deze overeenkomst zijn koper en verkoper op 30 november 2011 overeengekomen dat de werkelijke koopsom € 62.500,- zal bedragen tegen wederzijdse finale kwijting.”

   2.11. Op 4 juni 2012 heeft het Recreatieschap aan de Vliegvisschool een brief gestuurd (productie 13 dagvaarding) waarin onder meer het volgende staat:

   “(...)

   Hoewel u niet over de eigendom beschikt, heeft u evenwel gemeend om de forellenplas en met name de opstal via een verkoopprocedure bij een makelaar te verkopen aan (uiteindelijk) de heer [gedaagde 2]. U beschikt niet over een goederenrechtelijke titel zodat van een levering geen sprake kan zijn. Vervolgens heeft u medewerking verzocht van het recreatieschap. Aanvankelijk was het recreatieschap bereid om door middel van een erfpachtconstructie mee te werken aan een driepartijenovereenkomst met als doel dat via de transactie de huurachterstand werd voldaan en de forellenplas op uw kosten werd uitgediept op het niveau van de resultaten van het verkennend kwalitatief waterbodemonderzoek d.d. april 2008.

   In de wetenschap dat u terzake het laatste overeenstemming had met de heer [gedaagde 2], heeft het Dagelijks Bestuur van het recreatieschap een positief besluit genomen over de uitgifte in erfpacht van de forellenplas.

   Kort voor de Algemene Bestuursvergadering van 8 december 2011, waarin het besluit van 12 oktober 2011 bekrachtigd zou worden, heeft u gesteld dat van een wilsovereenstemming tussen u en de heer [gedaagde 2] over de uitdieping van de forellenplas geen sprake was en u niet bereid was om tot uitdieping van de plas over te gaan. De onduidelijkheid die u hiermee heeft veroorzaakt, had tot gevolg dat de heer [gedaagde 2] tot begin december 2011 twijfelde aan een duurzame relatie met het recreatieschap door middel van een erfpachtrecht.

   Een door partijen aangedragen oplossing in de ontstane patstelling bleek een substantiële wijziging van de erfpachtovereenkomst. Onder verwijzing naar de door ons verzonden email d.d. 30 november en 5 december 2011 aan uw zaakbehartiger kon door de substantiële wijziging het besluit van het Dagelijks Bestuur d.d. 12 oktober 2011 niet in stand blijven. Het Dagelijks Bestuur heeft daarom op 26 maart 2012 een nieuw besluit genomen.

   Het Dagelijks Bestuur heeft besloten om de uitgifte van de onroerende zaak (...) in erfpacht aan de heer [gedaagde 2] voor bekrachtiging voor te dragen aan het Algemeen Bestuur. Het voorstel van de heer [gedaagde 2] om de canon te verlagen teneinde ten gunste van uw financieel belang de uitdieping van de forellenplan te kunnen financieren, vindt het Dagelijks Bestuur onaanvaardbaar.

   De uitgifte geschiedt tegen de voor het recreatieschap aanvaardbare voorwaarden. In dit besluit is rekening gehouden dat het recreatieschap verbintenisrechtelijk recht heeft op en goederenrechtelijk eigenaar is van de opstal in kwestie. De huurachterstand is nog steeds niet voldaan en u neemt hierin op geen enkele wijze initiatief. Tot slot heeft uw wilsovereenstemming met de heer [gedaagde 2] over uitdieping van de forellenplas betwist hetgeen geresulteerd heeft dat het oorspronkelijke besluit van het Dagelijks Bestuur van 12 oktober 2011 niet in stand kon blijven.

   Het besluit dat op 28 juni 2012 aan het Algemeen Bestuur ter bekrachtiging wordt voorgelegd betekent dat het opstal in erfpacht wordt uitgegeven aan de heer [gedaagde 2]. Op grond van haar goederenrechtelijke titel neemt het recreatieschap de touwtjes volledig in handen. Door zelf volledig het initiatief te nemen zorgt het recreatieschap er voor dat de recreatieve meerwaarde van het gebied in de nabije toekomst wordt gewaarborgd en dat de door u verschuldigde huursom eindelijk wordt ontvangen.

   De waarde van deze opstal [toevoeging rechtbank: de lodge] wordt door een onafhankelijk rentmeester vastgesteld. De opbrengst hiervan wordt aangewend om uw huurachterstand bij het recreatieschap inclusief de hiermee gemoeide kosten te verevenen. Hoewel het recreatieschap op grond van artikel 6 lid 6 van de huurovereenkomst niet verplicht is, wordt de eventueel resterende opbrengst aan u uitgekeerd. U wordt...