Cassatie van Supreme Court (Netherlands), 22 de Enero de 2010

• Datum uitspraak: 22 de Enero de 2010
• Uitgevende instantie: Supreme Court (Netherlands)

22 januari 2010

Eerste Kamer

08/01744

EE/AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DE STICHTING RECREATIE CENTRUM NIEUW-HELVOET,

gevestigd te Hellevoetsluis,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. H.J.W. Alt,

t e g e n

[Verweerster],

gevestigd te [vestigingsplaats],

VERWEERSTER in cassatie,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Stichting en [verweerster].

1. Het geding in feitelijke instanties

   De Stichting heeft bij exploot van 10 december 2002 [verweerster] gedagvaard voor de rechtbank te Middelburg en gevorderd, kort gezegd,

   - voor recht te verklaren dat [verweerster] ten opzichte van de Stichting wanprestatie heeft gepleegd, danwel onrechtmatig heeft gehandeld, in de uitvoering van de tussen partijen op 27 februari 1995 gesloten exploitatieovereenkomst aangevuld op 15 april 1995,

   - [verweerster] te veroordelen om, bij wijze van voorschot op de uiteindelijk aan de Stichting te betalen schadevergoeding, aan de Stichting tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag te betalen van € 105.270,--, vermeerderd met de wettelijke rente,

   - [verweerster] te veroordelen aan de Stichting te betalen de door haar totaal geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te verminderen met het voorschot en

   - [verweerster] te veroordelen in de kosten van het geding daaronder begrepen de voorlopige getuigenverhoren alsmede de kosten van de gelegde conservatoire beslagen.

   [Verweerster] heeft de vorderingen bestreden.

   De rechtbank heeft, na bij tussenvonnis van 31 maart 2004 een comparitie van partijen te hebben gelast, bij eindvonnis van 23 maart 2005 voor recht verklaard dat [verweerster] tegenover de Stichting wanprestatie heeft gepleegd in de uitvoering van de tussen partijen op 27 februari 1995 gesloten exploitatieovereenkomst aangevuld op 15 april 1995 en het meer of anders gevorderde afgewezen.

   Tegen beide vonnissen van de rechtbank heeft [verweerster] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage. De Stichting heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.

   Bij arrest van 12 december 2007 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van de Stichting alsnog afgewezen.

   Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

   Tegen het arrest van het hof heeft de Stichting beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

   Tegen [verweerster] is verstek verleend.

   De zaak is voor de Stichting toegelicht door haar advocaat en mr. S. Kousedghi, advocaat bij de Hoge Raad.

   De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

   De advocaat van de Stichting heeft bij brief van 17 december 2009 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van het middel

   De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

   De Hoge Raad:

   verwerpt het beroep;

   veroordeelt de Stichting in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op nihil.

   Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, J.C. van Oven en W.A.M. van Schendel, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 22 januari 2010.

   08/01744

   Mr. E.B. Rank-Berenschot

   Zitting 4 december 2009

   CONCLUSIE inzake:

   Stichting Recreatie Centrum Nieuw-Helvoet,

   eiseres tot cassatie,

   advocaat: mr. H.J.W. Alt,

   tegen:

   [Verweerster],

   verweerster in cassatie,

   niet verschenen.

   Deze zaak heeft betrekking op de uitvoering van een projectontwikkelingsovereenkomst met betrekking tot een vakantiepark. Centraal staat de vraag of de projectontwikkelaar, die van de grondeigenaar/exploitant van het vakantiepark het exclusief recht had bedongen om in het park verplaatsbare houten vakantiewoningen te bouwen en te verkopen, jegens de grondeigenaar aansprakelijk is omdat de kopers van de woningen in werkelijkheid grotere kavels ter beschikking hebben gekregen dan in de overeenkomsten van erfpachtgunning tussen de grondeigenaar en de kopers vermeld staan.

1. Feiten en procesverloop

   1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan(1):

   1. Eiseres tot cassatie, hierna: de Stichting, exploiteert in de gemeente Hellevoetsluis aan de Duinweg 14 de camping "De Quack". Op 9 maart 1994 heeft de Stichting een perceel grond van circa 3 hectare, 88 are en 75 centiare (3.88.75 ha), gelegen in het bestemmingsplan "Duijnhoek", gekocht van de gemeente Hellevoetsluis. Dit perceel heeft de bestemming "recreatieve doeleinden". Volgens het bestemmingsplan was het toegestaan om op dit perceel maximaal 50 recreatiewoningen te realiseren.

   2. De Stichting heeft daartoe oriënterende gesprekken gevoerd met verschillende ontwikkelaars, waaronder verweerster in cassatie, hierna: [verweerster]. Naar aanleiding van deze gesprekken heeft [verweerster] op 12 oktober 1994 een intentieverklaring aan de Stichting gezonden met onder meer de volgende inhoud(2):

      "De te sluiten overeenkomst zal een exploitatieovereenkomst zijn waarbij wij het exclusieve verkooprecht krijgen van verplaatsbare vakantiehuisjes of stacaravans voor rekening en risico van [verweerster]

      Voor deze overeenkomst zullen in grote lijnen de volgende voorwaarden gelden:

      - de Camping zal percelen huurgrond ter grootte van ca 200 m² voor de vakantieverblijven ter beschikking stellen;

      - de huurprijs zal op redelijke gronden worden vastgesteld; (...)

      - [verweerster] zal een kavelindeling op haar kosten laten maken door een architectenbureau;

      - over de kavelindeling zal overeenstemming met de Stichting dienen te worden bereikt; (...)

      - de verkoop zal voor rekening en risico van [verweerster] zijn; (...)

      - de exploitatieovereenkomst zal geldig zijn tot 1 juli 1996; (...)

   3. Op 27 februari 1995 heeft de Stichting met [verweerster] overeenstemming bereikt over de bouw en verkoop van 50 houten zomerhuisjes en 10 stacaravans, te realiseren in 2 fasen. Partijen hebben deze afspraken vastgelegd in een door [verweerster] geconcipieerde en door partijen op 27 februari 1995 ondertekende Exploitatieovereenkomst.(3) Deze overeenkomst bepaalt onder meer:

      (...) 2. de camping geeft de ontwikkelaar het onbetwiste exclusieve recht op het terrein (...) 50 stuks verplaatsbare zomerhuisjes en 10 stuks stacaravans voor eigen rekening en risico te verkopen en te bouwen c.q. plaatsen. (...) De Stichting verplicht zich met de (individuele) koper(s) (...) huurovereenkomsten (...) te sluiten.

      (...)

      b. de Stichting verplicht zich voor ieder vakantieverblijf een perceel van ca 200 m² ter beschikking te stellen (...);

   4. Op verzoek van [verweerster] hebben partijen op of omstreeks 15 april 1995 een Aanvullende overeenkomst gesloten, waarin zij onder meer hebben vastgelegd(4):

      1. (...) In afwijking [van artikel 2 van de exploitatieovereenkomst] zijn partijen overeengekomen dat in plaats van huurovereenkomsten erfpachtovereenkomsten met de individuele kopers zullen worden gesloten met een looptijd van 50 jaar, tegen een jaarlijkse canon van f 2000,- per jaar;

      (...)

      3. In artikel 2 van de exploitatieovereenkomst is vermeld dat de ontwikkelaar het recht van de stichting verkrijgt tenminste 50 stuks woningen te verkopen. In afwijking hiervan zijn partijen overeengekomen dat de ontwikkelaar het recht heeft 46 woningen te verkopen en te bouwen, inhoudende dat de bouwnummers 9 tot en met 14 en de bouwnummers 27 tot en met 34 teruggebracht kunnen worden tot samen 8 woningen in plaats van 12 woningen. Alsdan zullen de nummers 7 tot en met 14 worden vergroot tot 4 kavels van ca 300 m² per stuk. (...) De jaarlijkse erfpachtcanon zal alsdan f 3000,- per jaar bedragen. (...)

   5. [Verweerster] was verantwoordelijk voor de verkoop van de recreatiewoningen. Zij heeft met [A] te [plaats] een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van deze recreatiewoningen. [Verweerster] heeft [B] B.V. bij dit project betrokken en haar een kavelindeling laten maken.

   6. De gebruikelijke gang van zaken was als volgt. [Verweerster] verschafte aan potentiële kopers een informatiepakket waarin onder meer een standaardovereenkomst van erfpachtgunning was gevoegd.(5) In deze standaardovereenkomst dienden o.m. het bouwnummer en de kavelgrootte nog te worden ingevuld.(6) Nadat een koop tot stand was gekomen zorgde [verweerster] voor het opmaken van de aannemingsovereenkomst en het ondertekenen door de koper van zowel deze aannemingsovereenkomst als de overeenkomst van erfpachtgunning.(7) De ondertekende overeenkomst van erfpachtgunning stelde zij vervolgens ter medeondertekening ter hand aan de Stichting. De Stichting stuurde de door haar en de erfpachter ondertekende overeenkomst van erfpachtgunning naar de notaris die op basis van die stukken de akte van vestiging van het erfpachtrecht opmaakte en passeerde.

   7. Eind 1998 heeft de Stichting vastgesteld dat in 40 van de 44 overeenkomsten van erfpachtgunning de oppervlakte van het perceel in belangrijke mate afweek van de kadastrale gegevens en wel in die zin, dat 40 percelen in werkelijkheid aanmerkelijk groter bleken te zijn dan in de overeenkomsten van erfpachtgunning was vermeld.

   8. Op verzoek van de Stichting heeft de rechtbank Rotterdam een voorlopig getuigenverhoor in deze zaak gehouden. De getuigenverhoren hebben plaats gevonden op 19 april 2001, 20 april 2001, 26 april 2001 en 21 september 2001. De Stichting heeft de processen-verbaal van de verhoren in het geding gebracht. [Verweerster] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om getuigen te horen.

      1.2 De Stichting heeft in eerste aanleg onder meer gevorderd voor recht te verklaren dat [verweerster] jegens haar wanprestatie heeft gepleegd, dan wel onrechtmatig heeft gehandeld, in de uitvoering van de tussen partijen op 27 februari 1995 gesloten exploitatieovereenkomst aangevuld op 15 april...