Kort geding van Rechtbank Midden-Nederland, 14 de Junio de 2013

• Spreker: gepubliceerd
• Datum uitspraak: 14 de Junio de 2013
• Uitgevende instantie: Rechtbank Midden-Nederland

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Afdeling Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/343879 / KG ZA 13-340

Vonnis in kort geding van 14 juni 2013

in de zaak van

de besloten vennootschap

[bedrijf],

gevestigd te Utrecht,

eiseres,

advocaat: mr. D. de Jong te Zeist,

tegen

de besloten vennootschap

BERGERAC BEHEER BV,

gevestigd te Doorn, (mede) kantoorhoudend te Julemont, België,

gedaagde,

advocaat: mr. O.P. van der Linden te Utrecht.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Bergerac genoemd worden.

1. De procedure

   1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

   - de dagvaardingen van 13 en 16 mei 2013 met producties, genummerd 1 tot en met 24;

   - de bij brief van 30 mei 2013 ingediende producties, genummerd 1 tot en met 7, van de zijde van Bergerac;

   - de bij brief van 30 mei 2013 ingediende productie, genummerd 8, van de zijde van Bergerac;

   - de bij faxbericht van 31 mei 2013 ingediende producties, genummerd 25 tot en met 31, van de zijde van [eiseres];

   - de bij brief van 3 juni 2013 ingediende productie, genummerd 32, van de zijde van [eiseres];

   - de bij faxbericht van 3 juni 2013 ingediende productie, genummerd 33, van de zijde van [eiseres];

   - de bij faxbericht van 3 juni 2013 ingediende producties, genummerd 9 tot en met 11, van de zijde van Bergerac;

   - de mondelinge behandeling gehouden op 4 juni 2013;

   - de pleitnota van de zijde van [eiseres];

   - de pleitnota van de zijde van Bergerac.

   1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

   2.1. Bergerac is eigenaar van de percelen en de daarop gelegen pand[adres] te Utrecht, kadastraal bekend Gemeente Utrecht, sectie A, nr. [nummer], [nummer], [nummer] en [nummer] (hierna te noemen: de panden). Bergerac is de huidige naam van de besloten vennootschap voorheen de ‘Exploitatiemaatschappij [bedrifsnaam] B.V.’ geheten[A] (hierna te noemen: [A]) is directeur en enig aandeelhouder van Bergerac.

   2.2. [B] is projectontwikkelaar. Hij is via [bedrijf] indirect bestuurder van [eiseres].

   2.3. De panden, bekend staande als het Ubica-pand (hierna te noemen: de panden), zijn in februari 1992 gekraakt. Aan deze kraaksituatie is - door ontruiming door de gemeente Utrecht - op 25 mei 2013 een einde gekomen. De panden zijn door de gemeente Utrecht onbewoonbaar verklaard. De gemeente Utrecht heeft Bergerac - bij beschikking van

   28 mei 2013 - verboden de dichtgemaakte panden te betreden.

   2.4. Op 10 januari 2012 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [eiseres] en Bergerac. Op die dag hebben zij een document getekend met de volgende inhoud:

   “Kernpunten bieding [adres] te Utrecht

   Aanbod geldig t/m zaterdag 14 januari 2012 om 17:00 uur

   Koopprijs: € 2.250.000,-- k.k.

   Transportdatum: 12 juli 2012, of zoveel eerder of later als het pand leeg en ontruimd is

   Het pand wordt leeg en ontruimd, vrij van hypotheken en beslagen overgedragen

   Betaling op transportdatum van minimaal € 300.000,00

   Resterende bedrag als lening tegen 6% rente op jaarbasis

   Ontbindende voorwaarden voor koper tot 1 april 2012:

   1) niet aanwezig zijn van kelder; (het woord kelder is doorgehaald, en met de typemachine vervangen door) ‘de mogelijkheid tot het creëren van een kelderruimte van 2,5 meter hoog’

   2) niet krijgen van een horecavergunning;

   3) niet verkrijgen vergunning extra verdieping.

   Ondertekening concept leveringsakte: 20 januari 2012

   Koper en verkoper zullen zich vanaf ondertekening van dit document gezamenlijk inzetten om het gebouw leeg en ontruimd te krijgen. Verkoper start daarvoor de noodzakelijke juridische procedure tegen de krakers. Koper zal daarvoor de relevante informatie en plannen aanleveren. Koper zal tevens zorgdragen voor de bemiddeling en coördinatie voor het verkrijgen van de vergunningen en het verbouwen van de panden aan [adressen] en [adres] te Utrecht.

   Voor akkoord,

   Utrecht 10 januari 2012

   Mr. [A] Ir. Drs. [B]

   Bergerac Beheer bv [bedrijf]

   (verkoper) (koper)”

   2.5. Bij e-mailbericht van 11 januari 2012 bericht [eiseres] aan mr. P.R. Moerland, notaris te Dinxperlo (hierna: de notaris), voor zover relevant, het volgende:

   “Ik heb gisteren een pand in Utrecht gekocht. In de bijlage vindt u de overeenkomst op kernpunten. Kunt u deze vermaken tot een concept leveringsakte?”

   2.6. Bij brief van 22 januari 2012 bericht [A] aan [eiseres], voor zover relevant, het volgende:

   “Betreft: Onderhandelingen gebouw [adres]

   Het was niet de bedoeling dat U na onze bespreking van vorige week vervolgens en op die manier, buiten mij om de publiciteit heeft gezocht. (…) Onderhandelingen moeten in stilte verlopen. (…)

   Per saldo hebben wij niet meer dan een wederzijdse intentieverklaring, een bieding Uwerzijds onder voorwaarden.”

   2.7. Bij brief van 30 januari 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:

   “Zoals afgesproken in de ondertekende koopovereenkomst ontvangt u hierbij de concept leveringsakte. (…)

   De notaris schrijft in zijn begeleidende email dat we een aflossingschema moeten afspreken voor de lening. Dat zouden we eventueel in de akte kunnen verwerken of separaat kunnen overeenkomen. Wat heeft uw voorkeur?”

   2.8. Bij brief van 2 februari 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:

   “Sinds de ondertekening ben ik zorgvuldig te werk gegaan. De volgende personen waren van de optie tot koop, (…).

   Voor de rest ben ik discreet met onze gesprekken en overeenkomst om gegaan.”

   2.9. Bij brief van 15 februari 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:

   “Op dit moment staan dus alle seinen op groen. De gemeente heeft mij vandaag min of meer akkoord gegeven op de extra (kap-)verdieping en ook de horecavergunning is volgens de laatste informatie akkoord. De enige onzekerheid blijven de kelders, maar ik denk dat ik die gok ga nemen. Zeer waarschijnlijk hoef ik dus geen gebruik te maken van een ontbindende voorwaarde. Ik wil u daarom nogmaals verzoeken om schriftelijk uw commentaar op de concept-leveringsakte d.d. 30-1-2012 door te geven. We hadden afgesproken dat we het concept eind januari al zouden ondertekenen. Het is inmiddels half februari.

   Ik heb overigens zeer succesvolle gesprekken met een financierder. Ik hoor daarom graag van u welk bedrag u graag bij levering zou willen ontvangen. U sprak vaak over een bedrag “ietsje hoger” dan de € 300.00,-. Waar doelde u toen precies op?”

   2.10. Bij brief van 15 maart 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:

   “Zoals u merkt, gaat de ontwikkeling erg voorspoedig. Er zijn nog wel 2 laatste punten aan uw zijde: hoe staat het met het verwijderen van het executoriale beslag van de belastingdienst op de panden en kunt u nog uw opmerkingen doorgeven op de aan u verzonden concept leveringsakte?”

   2.11. Bij brief van 28 maart 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:

   “Ik wil u nogmaals hartelijk danken voor het prettige gesprek van gisteren. (…)

   Concept leveringsakte

   Als bijlage van deze brief vindt u de aangepaste concept leveringakte. Zoals gisteren besproken heb ik de “regeling geldlening” laten verwijderen en zal ik de koopprijs zeer waarschijnlijk in zijn geheel op datum van levering aan u voldoen. Het is voor 95% zeker dat ik het bedrag van € 2.250.000,- vanaf 1 juli 2012 tot mijn beschikking heb.”

   2.12. Bergerac heeft bij dagvaarding van 4 april 2012 een bodemprocedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Utrecht (zaak/rolnummer 332318/12/1205). Bergerac vordert in die procedure -samengevat- ontruiming van de panden op grond van onrechtmatige bewoning c.q. onrechtmatig gebruik.

   2.13. Bij brief van 19 april 2012 bericht [eiseres] aan Bergerac, voor zover relevant, het volgende:

   “Naar aanleiding van ons telefonische onderhoud afgelopen maandag wil ik u als volgt melden:

   Juridische levering

   Ik heb de panden van u leeg en ontruimd gekocht. U dient hiervoor de noodzakelijke juridische acties te ondernemen. Met uw goedkeuring ben ik in een vergevorderd stadium met de krakers om tot een vrijwillige ontruiming te komen. Afhankelijk van hun ontruiming zal, zoals ook in de koopakte beschreven de leveringsdatum worden vastgesteld. Zoals het er nu voor staat zal dat niet – zoals u voorstelde – in de volgende week zijn. Ik begrijp van u dat u akkoord bent met de inhoud van de op 28 maart 2012 aan u verzonden leveringsakte d.d. 28-3-2012.

   Kadastrale inschrijving koopakte

   U gaf aan dat u zich zorgen maakt dat er zich tussen nu en moment van levering zaken zouden kunnen voorvallen die de levering in gevaar zouden brengen. In dit kader heb ik onze koopakte in het kadaster laten inschrijven.”

   2.14. Bij brief van 13 juli 2012 bericht Bergerac aan [eiseres], voor zover relevant, het volgende:

   “Met datering 10 januari 2012 heeft U schriftelijk een bieding...