Besluit van 9 april 2024, houdende wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met aanpassing van de verkoopregels en termijn voor grondposities en wijziging van het Besluit energieprestatievergoeding huur in verband met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vernummering van artikel 4

Besluit van 9 april 2024, houdende wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met aanpassing van de verkoopregels en termijn voor grondposities en wijziging van het Besluit energieprestatievergoeding huur in verband met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vernummering van artikel 4

Wij Willem-Alexander, bij de gratie Gods, Koning der Nederlanden, Prins van Oranje-Nassau, enz. enz. enz. Op voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 1 september 2023, no. 2023-0000526651, Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Gelet op artikel 27, eerste en vijfde lid en artikel 49, zesde lid, van de Woningwet;De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord (advies van 22 november 2023, nr. W04.23.00270/I); Gezien het nader rapport van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Van 4 april 2024, nr. 2024-0000191129, Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Hebben goedgevonden en verstaan:

ARTIKEL I

Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 wordt als volgt gewijzigd:AArtikel 23 wordt als volgt gewijzigd:1. In het tweede lid wordt onder verlettering van de onderdelen b en c tot de onderdelen c en d een onderdeel ingevoegd, luidende: b. bij een niet-verhuurde woongelegenheid die een eengezinswoning is: dat deze gedurende ten minste vier weken voor eigen gebruik te koop is aangeboden aan de huurders van DAEB-woongelegenheden van toegelaten instellingen in ten minste de gemeente waar de woning is gelegen onder bekendmaking van de getaxeerde marktwaarde;. 2. In het derde lid wordt na «de huurder» ingevoegd «,huurders van DAEB-woongelegenheden van toegelaten instellingen bedoeld in het tweede lid, onder b». BArtikel 23a wordt als volgt gewijzigd:1. Het tweede lid komt te luiden: 2. Het verzoek gaat, tenzij de beoogde verkrijger een dochtermaatschappij van de vervreemdende toegelaten instelling is, tevens vergezeld van bescheiden waaruit blijkt dat: a. bij een verhuurde woongelegenheid die een eengezinswoning is: dat deze gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan de huurder tegen een prijs van ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik; b. bij een niet-verhuurde woongelegenheid die een eengezinswoning is: dat deze gedurende ten minste vier weken voor eigen gebruik te koop is aangeboden aan de huurders van DAEB-woongelegenheden van toegelaten instellingen in ten minste de gemeente waar de woning is gelegen onder bekendmaking van de getaxeerde marktwaarde; c. die woongelegenheid of dat complex gedurende ten minste vier weken in het openbaar te koop is aangeboden aan elke gegadigde, tenzij de toegelaten instelling 5% of meer van de aandelen van de beoogde verkrijger houdt. 2. Er wordt een lid toegevoegd, luidende: 3. Uit de bescheiden, bedoeld in het tweede lid, volgen, voor zover van toepassing, de afwegingen die ertoe hebben geleid dat niet achtereenvolgens aan de huurder, bedoeld in het tweede lid, onder a, of aan andere huurders als bedoeld in het tweede lid, onder b, is vervreemd. CIn artikel 24, vierde lid, wordt na «artikelen 23» ingevoegd «,23a».DArtikel 66, eerste lid, onderdeel e, komt te luiden:e. haar onbebouwde grond, voor zover daarop ingevolge een bestemmingsplan woningbouw zal moeten plaatsvinden, en zij voornemens is daarop binnen tien jaar na het verwerven van die grond woongelegenheden te doen bouwen, van welke ten minste 90% zal behoren tot de woongelegenheden, bedoeld in onderdeel a;.

ARTIKEL II

Het Besluit energieprestatievergoeding huur wordt als volgt gewijzigd:AArtikel 2, tweede lid, komt te luiden:2. De warmtebehoefte en primair energiegebruik worden bepaald door een bedrijf met een geldig procescertificaat, volgens de krachtens artikel 4.3, vierde lid, van de Omgevingswet gestelde regels omtrent het vaststellen van een energielabel voor woningen en woongebouwen. BIn artikel 4 wordt het tweede lid dat begint met «Ten behoeve van het overzicht» en het derde lid vernummerd tot derde en vierde lid.

ARTIKEL III

De wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 treedt in werking op 1 juli 2024. De wijziging van het Besluit energieprestatievergoeding huur treedt in werking met ingang van de dag na plaatsing in het Staatsblad.

Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst. ’s-Gravenhage, 9 april 2024Willem-AlexanderDe Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge

Uitgegeven de vijfentwintigste april 2024 De Minister van Justitie en Veiligheid, D. Yeşilgöz-Zegerius

NOTA VAN TOELICHTING

1. Algemeen

   1. Inleiding

      In de eerste plaats strekt dit besluit tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) met als doel het BTIV op verschillende onderdelen aan te passen op de afspraken uit het coalitieakkoord «Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst» (Kamerstukken II, 2021D50025) en de Nationale Prestatieafspraken die de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties met de corporatiesector, huurders en gemeenten heeft gesloten.1 Het wijzigingsbesluit draagt daarmee bij aan de doelstellingen die het kabinet heeft voor de volkshuisvesting, waarin corporaties een vitale rol spelen. Met deze wijzigingen wordt beoogd corporaties beter in staat te stellen de grote maatschappelijke opgaven rond de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid van woningen op te pakken.

      Daarnaast strekt dit besluit tot wijziging van het Besluit energieprestatievergoeding huur. Het betreft een technische reparatie van een verwijzing in verband met de inwerkingtreding van de Omgevingswet en de daarop gebaseerde regelgeving. In de artikelsgewijze toelichting wordt hier nader op ingegaan.

   2. Aanleiding

      In de Nationale Prestatieafspraken is een gezamenlijke agenda opgesteld in het licht van de grote maatschappelijke opgaven van de corporaties rond de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, de verduurzaming van de gebouwde omgeving, de leefbaarheid van wijken en buurten en de betaalbaarheid van wonen. Het karakter van de afspraken is wederkerig. Het wetsvoorstel «Versterking regie op de volkshuisvesting» (hierna: wetsvoorstel Wvrv) zal mede voor de uitvoering van deze afspraken de regie vastleggen op de woningbouwopgave, op het benutten en verdelen van de woningvoorraad en op de opgaven van de corporatiesector. Diverse onderdelen uit de Nationale Prestatieafspraken kunnen separaat en vooruitlopend op de inwerkingtreding van het wetsvoorstel Wvrv uitgewerkt worden. Deze onderdelen dienen beslag te krijgen in het BTIV. Hier geeft deze wijziging van het BTIV een invulling aan.

   3. Inhoud wijzigingsvoorstellen

      3.1. Verkoopregels

      In het coalitieakkoord «Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst» van het kabinet Rutte IV is het beleidsvoornemen opgenomen om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, door ze de kans te geven om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen.2 Het kabinet heeft ervoor gekozen om een brede uitleg aan het begrip «zittende huurder» te geven om een groot aantal huurders in een sociale huurwoning de kans te bieden een start te maken op de koopmarkt. Het gaat er dus niet alleen om dat huurders hun eigen gehuurde woning kunnen kopen, maar ook dat andere huurders in een sociale huurwoning leegstaande corporatiewoningen kunnen kopen. Bij de huurders van woningcorporaties gaat het veelal om huishoudens met een lager of een middeninkomen. Voor deze groepen is de koopwoningmarkt in de afgelopen jaren steeds minder toegankelijk geworden. De woningen van woningcorporaties passen wat betreft hun kwaliteit goed bij de lagere en middeninkomensgroepen, zodat het voor de hand ligt om deze woningen, wanneer de corporaties deze willen verkopen, als eerste aan te bieden aan de zittende huurders en aan andere huurders van woningcorporaties die daar zelf willen gaan wonen. Op deze wijze neemt het aanbod aan koopwoningen voor lagere en middeninkomens toe, kunnen huurders van corporaties een wooncarrière maken in de wijk en blijven middeninkomens behouden voor deze wijken. Bovendien draagt de verkoop van een leegstaande corporatiewoning aan een corporatie-huurder bij aan doorstroming in de corporatiesector, omdat er een woning vrij komt voor iemand van de wachtlijst.

      Uitbreiding van de woningvoorraad die aan huurders moet worden aangeboden

      De afgelopen jaren is er sprake van een daling van het aantal verkopen van woningen door corporaties (het hogere aantal in 2020 is het gevolg van verkoop van een deel van de Vestia woningen aan andere woningcorporaties in een zestal gemeenten). De meeste woningen worden verkocht aan huishoudens die daar zelf gaan wonen, maar ook dit aantal daalt (zie figuur). Een verruiming van de aanbiedingsplicht kan ertoe bijdragen dat corporaties eerder aan huishoudens verkopen.

      Bron: Kadaster

      In de huidige regelgeving wordt ten aanzien van verkopen van woningen van woningcorporaties een onderscheid gemaakt tussen blijvend gereguleerde woningen, potentieel te liberaliseren woningen en woningen uit de niet-DAEB-tak (DAEB = Diensten van Algemeen Economisch Belang) van de corporatie (vrije sector). Alleen voor verhuurde blijvend gereguleerde woningen bevat de regelgeving reeds een bepaling dat deze, wanneer de woningcorporatie ze wil verkopen, eerst aangeboden moeten worden aan de zittende huurder. Dit moet gebeuren tegen een prijs van maximaal de getaxeerde marktwaarde. Deze bepaling blijft onverminderd van kracht, maar een uitbreiding hierop is gewenst om te zorgen dat zoveel mogelijk woningen die corporaties willen verkopen terecht komen bij huurders die een woning willen kopen, om daarmee...