Uitspraak Nº 19/01532. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2021-03-09
| ECLI | ECLI:NL:GHARL:2021:2189 |
| Date | 09 Marzo 2021 |
| Docket Number | 19/01532 |
| Court | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland) |
locatie Arnhem
nummer 19/01532
uitspraakdatum: 9 maart 2021
Uitspraak van de vierentwintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 16 oktober 2019, nummer AWB 19/404, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van Meerinzicht (hierna: de heffingsambtenaar)
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 81 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 460.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het jaar 2018 een aanslag onroerendezaakbelasting voor eigenaren (hierna: de aanslag) opgelegd.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 februari 2021. Daarbij is via beeldbellen verschenen en gehoord namens belanghebbende zijn gemachtigde mr. [A] . Via telefonische groepsverbinding is toen verschenen en gehoord namens de heffingsambtenaar [B] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1997 gebouwde, vrijstaande woning met een inhoud van 462m³ en bijgebouwen, op een perceel van 578 m².
Belanghebbende heeft de woning op 23 april 2017 gekocht voor een koopprijs van € 470.000. De woning is op 18 juli 2017 aan hem geleverd.
In geschil is de waarde van de woning per waardepeildatum (1 januari 2017).
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikking tot een waarde van € 447.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Hij baseert zich hierbij op de koopsom en past daarbij een indexatie toe met gebruikmaking van cijfers van Vastgoedpro.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Hij stelt dat de aankoopsom zonder toepassing van indexatie, in dit geval maatgevend is. De vastgestelde waarde is ontleend aan verkoopprijzen van referentie-objecten. De door belanghebbende betaalde aankoopsom correspondeert volgens de heffingsambtenaar met de verkoopprijzen van de referentie-objecten.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
Ter zitting is komen vast te staan dat tussen partijen niet langer in geschil is dat indien indexatie van de koopsom mogelijk is, deze moet worden berekend vanaf de waardepeildatum tot het tijdstip van de levering in plaats van tot de eerdere koopdatum. Partijen leggen aan dit standpunt het feit ten grondslag dat de levering in dit geval korter dan drie maanden na de koopdatum heeft plaatsgehad. Naar het Hof begrijpt, is dit eensluidend standpunt van partijen gesteund op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, nr. 14/04882, ECLI:NL:HR:2016:113.
Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.
Volgens artikel 4, lid 1, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in rechtsoverweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, voor zover hier van belang, het volgende geoordeeld:
“3.3. (…) De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, bevatten - blijkens de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.1 tot en met 3.4 weergegeven wetsgeschiedenis met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven - hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan, zoals het Hof met juistheid heeft overwogen, ook op andere manieren worden bepaald. (…)
In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. (…) De enkele omstandigheid dat waardering overeenkomstig artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling mogelijk tot een andere waarde zou leiden, noopte het Hof niet tot nadere motivering.”
Niet in geschil is dat de (ver)koopovereenkomst van 23 april 2017 tot stand is gekomen tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen en dat de woning op de vrije markt is aangeboden. Het tijdsverloop tussen waardepeildatum en koopdatum is voorts korter dan het tijdsverloop van 7 maanden dat in voormeld arrest aan de orde was. In die procedure ging het om waardepeildatum 1 januari 1995 en was sprake van een koop op 1 augustus 1995. Het Hof is van oordeel dat gelet op het voorgaande als uitgangspunt geldt dat de waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de door belanghebbende betaalde koopprijs.
Anders dan de heffingsambtenaar heeft bepleit, kan naar het oordeel van het Hof die koopprijs in voorkomend geval gecorrigeerd worden in verband met de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum en de datum van aankoop. De door de heffingsambtenaar aangevoerde omstandigheid dat de Hoge Raad dit in het in 4.3 vermelde arrest niet heeft gedaan, doet hier niet aan af. De partijen in de desbetreffende zaak zagen kennelijk geen aanleiding voor een correctie in verband met de prijsontwikkeling tussen de peildatum en de aankoopdatum. Dat de Hoge Raad een correctie van de ‘eigen’ koopprijs in verband met de prijsontwikkeling tussen waardepeildatum en koopdatum geenszins uitsluit kan voorts worden opgemaakt uit het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2017, nr. 17/01215, ECLI:NL:HR:2017:2340. In dat arrest werd door de betreffende belanghebbende betoogd dat het Hof haar ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld haar stelling omtrent de waardeontwikkeling van de onroerende zaken in de periode tussen de waardepeildatum (1 januari 2014) en de verkoopdatum (3 november 2015) nader met bewijs te staven, terwijl dit ter zitting van het Hof uitdrukkelijk is aangeboden...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT