Uitspraak Nº 200.143.908/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2016-11-15

• ECLI: ECLI:NL:GHARL:2016:9140
• Date: 15 Noviembre 2016
• Docket Number: 200.143.908/01
• Court: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.143.908/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 2036000 MC 13-4028)

arrest van 15 november 2016

in de zaak van

T&N De Groot B.V.,

gevestigd te [A] ,

appellante in het principaal appel en geïntimeerde in het incidenteel appel

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna: De Groot

advocaat: mr. E.D. van Tellingen, kantoorhoudend te Almere,

tegen

Dela Vastgoed B.V.,

gevestigd te [B] ,

geïntimeerde in het principaal appel en appellante in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,

hierna: Dela,

advocaat: mr. M.J. Schapendonk, kantoorhoudend te Rosmalen.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 22 april 2014 hier over.

1.2

In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast, welke is gehouden op 12 mei 2014. Op die comparitie hebben partijen geen overeenstemming bereikt, waarna de procedure in hoger beroep is voortgezet.

1.3

Het verdere verloop blijkt uit:

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord.

1.4

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.5

De Groot vordert in het hoger beroep - kort samengevat - de vernietiging van het vonnis van 15 januari 2014 van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere (hierna: de kantonrechter), afwijzing van de conventionele vorderingen van Dela in eerste aanleg en toewijzing van de reconventionele vordering van De Groot in eerste aanleg, met veroordeling van Dela in de proceskosten, waaronder de nakosten, in beide instanties.

1.6

Dela heeft bij memorie van antwoord geconcludeerd het vonnis van 15 januari 2014 van de kantonrechter

“zo nodig onder aanvulling en/of verbetering van gronden, in conventie en reconventie te bekrachtigen, rekening houdend met het feit dat het gehuurde per 1 augustus 2014 opnieuw is verhuurd en de schade wegens derving van toekomstige huurpenningen derhalve bekend is, en De Groot te veroordelen in de procedure in beide instanties, waaronder de nakosten.”

2 De vaststaande feiten

2.1

Nu de kantonrechter in het bestreden vonnis geen tussen partijen vaststaande feiten heeft vastgesteld, zal het hof dat doen. Voor zover in hoger beroep nog van belang, gaat het om het volgende.

2.2

Tussen partijen is in januari 2001 een huurovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan De Groot met ingang van 1 februari 2001 van Dela circa 250 m2 (casco-) bedrijfsruimte heeft gehuurd, staande en gelegen te [A] , aan de [a-straat] 43-45-47. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 4.453,80 per maand, bij vooruitbetaling, uiterlijk op de eerste van de maand te voldoen. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd gesloten: 5 jaren, met twee optietermijnen van 5 jaren en lopende tot en met 31 januari 2016. De contractuele bestemming is “hardloopspeciaalzaak, inclusief de verkoop van sportmode en sportartikelen, in de meest uitgebreide zin van het woord” (artikel 4).

2.3

De Groot heeft - met toestemming van Dela - het gehuurde in twee afzonderlijke ruimtes gesplitst en onderverhuurd aan respectievelijk de VOF Runnershigh Almere, h.o.d.n. Run2Day (nummers 43 en 45) en - laatstelijk - Almere Phone Net (nummer 47). De heer [C] , directeur en aandeelhouder van appellante De Groot, is vennoot en tevens directeur van Run2Day.

2.4

In de winkel van Almere Phone Net is diverse keren brand gesticht, de laatste keer op 9 februari 2012. Als gevolg van die brand konden de beide winkelruimten enige tijd niet worden gebruikt.

2.5

Vanwege voornoemde brandstichtingen in de winkelruimte van Almere Phone Net heeft De Groot de huurovereenkomst met Almere Phone Net met ingang van 1 april 2012 beëindigd. Hierdoor viel een belangrijke bron van inkomsten weg, terwijl de bedrijfsresultaten van Run2Day tegenvielen. Omdat hierdoor financiële problemen dreigden te ontstaan, heeft De Groot zich tot [F] , de makelaar van Dela, gewend met het verzoek om mee te denken over het voornemen van De Groot andere winkelruimte te betrekken.

2.6

De Groot heeft vervolgens de heer [D] , exploitant van de naastgelegen supermarkt, benaderd met de vraag of deze geïnteresseerd was in het huren van de door De Groot gehuurde winkelruimte. Deze was daarin geïnteresseerd, maar de gesprekken daarover hebben niet tot overeenstemming geleid.

2.7

De Groot heeft vervolgens de heer [E] , de franchisegever van Run2Day, gevraagd om te bemiddelen. Op 5 en 10 juli 2012 hebben gesprekken plaatsgevonden tussen [E] , [F] , als makelaar van Dela en de heer [G] , gemachtigde van Dela.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Dela heeft in eerste aanleg (in conventie) - kort samengevat - gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, dat De Groot wordt veroordeeld tot ontruiming van het pand en tot betaling van achterstallige huurtermijnen ad € 45.955,75, plus betaling van komende huurtermijnen tot aan het moment waarop het pand aan een derde is verhuurd, in elk geval tot uiterlijk 1 februari 2016, inclusief betaling van boeterente en buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van De Groot in de proceskosten.

3.2

De Groot heeft in eerste aanleg in reconventie - kort samengevat - veroordeling van Dela gevorderd tot betaling van € 4.181,- en in voorwaardelijke reconventie tot betaling van schadevergoeding, gelijk aan hetgeen De Groot in conventie verschuldigd mocht zijn en tot vrijgeving van de door De Groot gestelde bankgarantie, een en ander met veroordeling van Dela in de proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 januari 2014 de vorderingen in conventie toegewezen, met uitzondering van de vordering tot betaling van toekomstige huurpenningen vanaf de datum van ontruiming. De vorderingen in reconventie en voorwaardelijke reconventie zijn afgewezen. De Groot is zowel in conventie als in (voorwaardelijke) reconventie in de proceskosten veroordeeld.

4 De beoordeling van de grieven en de vordering

4.1

De Groot heeft bij memorie van grieven een tweetal grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en wenst daarmee het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen. De grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat Dela onder de omstandigheden van het geval jegens De Groot niet tekort is geschoten in haar verplichtingen en zich niet schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad, zodat de vordering in conventie (in hoofdzaak) is toegewezen en de vordering in voorwaardelijke...