Uitspraak Nº 200.166.346/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2020-01-21

• ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:506
• Docket Number: 200.166.346/01
• Date: 21 Enero 2020
• Court: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.166.346/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/17/111941)

arrest van 21 januari 2020

in de zaak van

De Volksbank N.V.

rechtsopvolgster onder algemene titel van RegioBank N.V.,

gevestigd te Utrecht,

appellante in het principaal hoger beroep en geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: RegioBank,

advocaat: mr. M.H. Berrevoets, kantoorhoudend te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde] ,

in haar hoedanigheid van erfgename wijlen de heer [A] ,

wonende te [B] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep en appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.M.H.W. Bindels, kantoorhoudend te Arnhem.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Bij tussenarrest van 16 januari 2018 is een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 21 juni 2018. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. De zaak is verwezen voor arrest.

1.2

RegioBank heeft in het principaal appel gevorderd het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 8 oktober 2014 (hierna: de rechtbank) te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van:

I. € 217.919,60 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf

21 augustus 2009 tot aan de dag der algehele betaling,

II. € 1.250,- aan interne onderzoekskosten,

III. de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.

1.3

[geïntimeerde] heeft in het incidenteel appel gevorderd het vonnis van de rechtbank te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest RegioBank alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans haar vorderingen af te wijzen.

2 De feiten

2.1

De rechtbank heeft onder rechtsoverwegingen 2.1 t/m 2.16 van het vonnis de feiten vastgesteld. Tegen die feitenvaststelling zijn geen grieven gericht, zodat het hof van de door de rechtbank vastgestelde feiten zal uitgaan. Aangevuld met wat in hoger beroep is komen vast te staan, zijn de feiten als volgt.

2.2

Fortis Hypotheek Bank N.V. (hierna: Fortis) heeft de woning met bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [C] , gemeente Grootegast (hierna: de woning) op een executieveiling gekocht voor € 156.000,- en op 1 maart 2007 in eigendom gekregen.

2.3

Kort nadien is de woning op 26 maart 2007 als ‘vrijstaand woonhuis met bedrijfsruimte en stenen berging (voormalige paardenstallen)’ weer te koop gezet voor een vraagprijs van € 149.000,-. Namens Fortis is makelaar [D] , werkzaam bij het NVM makelaarskantoor Van der Velde & Hoen Makelaardij, als verkopend makelaar opgetreden.

2.4

Het verkoopproces is via een inschrijving gegaan. Er zijn twee inschrijvers geweest, van wie de heer [E] (geboren [in] 1977) en mevrouw [F] (geboren [in] 1975) (hierna gezamenlijk te noemen: [E/F] c.s.) het hoogste bod hebben uitgebracht. Bij koopovereenkomst van 12/18 april 2007 is de woning aan [E/F] c.s. verkocht voor een koopsom van € 165.000,-.

2.5

Op 19 april 2007 heeft [A] (hierna: [A] ), makelaar/taxateur van beroep en aangesloten bij de beroepsorganisatie VBO, van de heer [G] van Olivier Vastgoed te Dokkum – namens [E/F] c.s. – opdracht gekregen om de woning te taxeren ten behoeve van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening.

2.6

[A] heeft ter uitvoering van de gegeven opdracht een taxatierapport opgesteld, gedateerd op 26 april 2007. In dit taxatierapport is opgenomen - voor zover van belang - :

“C. DOEL VAN DE TAXATIE

De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:

1. een beoordeling van een aanvraag : een nader vast te stellen

(hypothecaire) geldlening bij financieringsinstelling.

D. WAARDERING

Het object is per opnamedatum getaxeerd op:

• -

  onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 280.000,00 (...)

• -

  executiewaarde vrij van huur en gebruik : € 245.000,00 (...)

• -

  onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik

na verbouwing : € 350.000,00 (...)

- executiewaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing: € 305.000,00 (...)

(...)

I. ONDERHOUDSTOESTAND

1. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:

- binnenonderhoud : Voldoende

- buitenonderhoud : Matig

- bouwkundige constructie: Goed

(...)

L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL

1. Toegepaste methodiek:

De onderhavige waardering is mede gebaseerd op : Ja.

- objectvergelijking.

(...)

N. NIEUWBOUW, VERBOUWING, VERBETERING

1. er is sprake van:

a. een in aanbouw zijnd pand : Nee

b. verbouwings-, verbeterings- en/of onderhoudswerk- : Ja

zaamheden dan wel concrete plannen daartoe

2. De belangrijkste werkzaamheden : zie offerte

3. De huidige stand van de werkzaamheden : nog niet gestart

4. Het bedrag dat de betrokkene (nog) aan de werk- : € 119.748,51 (...)

zaamheden denkt te besteden.”

Bij het taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002 (hierna: het Normblad) dat als bijlage aan het taxatierapport is gehecht. In dat normblad wordt onder meer ingegaan op de onderbouwing van het waardeoordeel, luidende - voor zover relevant - :

“Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren. (...)”

Bij het taxatierapport is een op 26 april 2007 gedateerde offerte gevoegd van Aannemingsbedrijf Rockanje uit Rockanje met als onderwerp ‘renovatie/verbouwing’ van de woning. Het geoffreerde bedrag is € 119.748,51 incl. btw.

2.7

[E/F] c.s. hebben via tussenkomst van Romus Vastgoed/Bergwerff Assurantien bij RegioBank - toen (ook) geheten ‘CVB Bank’ en een 100% dochter van SNS Bank N.V. - een aanvraag hypothecaire geldlening ingediend voor een bedrag van € 302.000,-. In de aanvraag wordt gemeld dat de koopprijs € 165.000,- is, een bedrag van € 297.225,- netto benodigd is en dat de financieringskosten € 4.785,- bedraagt. Voorts wordt in de aanvrage gemeld dat de executiewaarde van de woning € 280.500,- is, zodat de gevraagde hypotheek 107,66% van de executiewaarde is.

2.8

Bij brief van 24 april 2007 heeft RegioBank [E/F] c.s. een offerte voor de hypothecaire geldlening van € 302.000,- uitgebracht. De geoffreerde hypothecaire financiering is gesplist in een spaarhypotheek van € 100.000,- en een aflossingsvrije hypotheek van € 202.000,-. Deze offerte is op 26 april 2007 door [E/F] c.s. voor akkoord ondertekend.

2.9

Aan het slot van de offerte is opgenomen dat bij acceptatie door [E/F] c.s. zij nog elf bescheiden moeten overleggen, waaronder het voorlopig koopcontract of eigendomsbewijs, het originele taxatierapport en een originele werkgeversverklaring.

In dat kader heeft Regiobank van [E/F] c.s. een werkgeversverklaring ontvangen, volgens het door Regiobank voorgeschreven model. Ook hebben [E/F] c.s. een loonstrook verstrekt. Volgens de (naar achteraf is gebleken: vervalste) werkgeversverklaring en de loonstrook verdiende [E] een salaris van € 74.520,- bruto per jaar. Bij de beoordeling van de aanvraag voor de hypothecaire geldlening heeft RegioBank ook beschikt over het door [A] opgestelde taxatierapport.

2.10

Op 29 mei 2007 is de eigendom van de woning aan [E/F] c.s. geleverd en is de hypotheekakte gepasseerd. Volgens opgave van RegioBank was van de hypothecaire lening een bedrag van € 120.000,- bestemd voor een bouwdepot.

2.11

Op 31 mei 2007 heeft de notaris uit het aan [E/F] c.s. geleende bedrag aan Aannemingsbedrijf Rockanje een bedrag van € 71.400,- overgemaakt. Aan dat bedrag lag een voorschotnota van 21 mei 2007 betreffende de 1e fase van de renovatie/verbouwing van de woning ten grondslag.

2.12

In de hypotheekakte is vermeld dat een bedrag van € 48.439,- - kennelijk het restantbedrag na de uitbetaling van € 71.400,- - aan Aannemingsbedrijf Rockanje - in depot wordt gegeven. In hypotheekakte staat voorts:

“De bank zal het depotbedrag uitbetalen in termijnen naarmate ten genoegen van de bank wordt aangetoond dat de werkzaamheden (bouwverbetering) aan het onderpand vorderen respectievelijk voltooid zijn, met inachtneming van het hierna bepaalde.”

In de hypotheekakte is ook opgenomen dat het depotbedrag aan de bank is verpand tot gelijke zekerheid als waarvoor de hypotheek is verleend.

2.13

Aannemingsbedrijf Rockanje heeft op 6 juli 2007 een factuur van € 49.788,41 voor de tweede fase van de renovatie/verbouwing van de woning verzonden voor een totaalbedrag van € 49.788,41 incl. btw. De factuur is door [E/F] c.s. voor akkoord getekend, waarna de RegioBank is verzocht dit bedrag uit te betalen op de rekening van [H] die volgens het aanvraagformulier dat bedrag heeft voorgeschoten. Op de meegezonden factuur is handgeschreven aangetekend dat [H] het bedrag op

7 juli 2007 contant aan Aannemingsbedrijf Rockanje heeft voldaan. RegioBank heeft het in depot staande bedrag van € 48.349,- op 18 juli 2007 uitbetaald.

2.14

Aan de woning zijn geen renovatiewerkzaamheden uitgevoerd. Aannemingsbedrijf Rockanje is kort na ontvangst van het bedrag uit het bouwdepot beëindigd.

2.15

[E/F] c.s. zijn in verzuim geraakt met de terugbetaling van de hypothecaire geldlening aan RegioBank. Zij zijn daarna failliet verklaard. RegioBank heeft daarop aangekondigd de...