Uitspraak Nº 200.185.844-01. Gerechtshof Den Haag, 2019-01-29
| ECLI | ECLI:NL:GHDHA:2019:158 |
| Date | 29 Enero 2019 |
| Docket Number | 200.185.844-01 |
| Court | Gerechtshof Den Haag (Nederland) |
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.185.844/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : C/10/428853/HA ZA 13-730
Hoge Raad: : 14/03918
inzake
zetelend te Gorinchem,
eiseres,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. W.J.E. van der Werf te Den Haag,
tegen
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. E.W.J. de Groot te Breda.
Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van dit hof van 13 juni 2017 (hierna: het tussenarrest) verwijst het hof naar dat tussenarrest. De bij het tussenarrest benoemde deskundigen hebben hun rapport gedeponeerd op 26 april 2018. De gemeente en [gedaagde] hebben vervolgens ieder een memorie na deskundigenbericht (met producties) genomen. Op 1 november 2018 hebben partijen de zaak voor het hof doen bepleiten, de gemeente door mr. R.T. Wiegerink, advocaat te Den Haag, en [gedaagde] door mr. de Groot voornoemd, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. De deskundigen hebben tijdens de zitting het woord gevoerd aan de hand van twee notities, die zich bij de procestukken bevinden. [gedaagde] heeft bij die gelegenheid nog een overzicht ingebracht van de declaraties van zijn advocaat. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt, dat eveneens deel uitmaakt van de processtukken. Ten slotte is arrest gevraagd.
In het tussenarrest heeft het hof:
(i) beslist dat geen aanleiding bestaat het bestemmingsplan ‘Hoog Dalem’ te elimineren bij de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende, en deskundigen benoemd teneinde advies uit te brengen ten aanzien van de werkelijke waarde van het onteigende met inachtneming van de daarop rustende bestemming (3.1-3.4);
(ii) beslist dat voor baatafroming op de voet van art. 40e Onteigeningswet (Ow) slechts plaats is in omstandigheden die vergelijkbaar zijn met omstandigheden waarin planschade (als destijds voorzien in art. 49 Wet op de Ruimtelijke Ordening en thans in art. 6.1 Wet ruimtelijke ordening) kan worden toegekend, spiegelbeeldig toegepast (4.4) en deskundigen verzocht hierover advies uit te brengen (4.5);
(iii) deskundigen verzocht advies uit te brengen over de vraag of Megahome aanspraak kan maken op vergoeding van gemist exploitatievoordeel (5.1-5.2).
Deskundigen hebben, kort samengevat, geadviseerd de waarde van de onteigende cultuurgrond te waarderen op € 43 per m2, ofwel € 10.191.989 in totaal. Deskundigen hebben hiervoor allereerst de vergelijkingsmethode toegepast en daarbij vooral belang toegekend aan drie transacties in de gemeente Leerdam (ontwikkeling op de locatie Broekgraaf, bijlagen F, O en P bij het deskundigenrapport). Op basis van de vergelijkingsmethode komen deskundigen uit op een waarde voor de cultuurgrond van € 44,75 per m2. Vervolgens hebben deskundigen de residuele grondwaarde methode toegepast en op basis daarvan waarderen deskundigen de grond op € 39,80 per m2. Tot slot hebben deskundigen beide methodes met elkaar verzoend en waarderen zij de cultuurgrond op € 43 per m2. De onteigende woning met bijbehorende grond waarderen deskundigen op € 400.000. Daarvoor hebben zij verkoop als bestaand woonhuis als optimale aanwending van dit deel van het onteigende en als vertrekpunt voor een redelijk handelend verkoper aangemerkt. Vervolgens hebben zij het woonhuis (met bijbehorende grond) vergeleken met verkoopprijzen van vrijstaande woningen in Gorinchem. Deskundigen adviseren dan ook aan [gedaagde] voor de waarde van het onteigende toe te leggen (€ 10.191.989 + € 400.000 =) € 10.591.989.
Deskundigen adviseren het hof geen baatafroming toe te passen. Deskundigen wijzen erop dat de natuurlijke verwachtingswaarde van de gronden door art. 40e Ow ongemoeid wordt gelaten en dat uit de wijze waarop de stadsuitbreiding van Gorinchem in de vorige en deze eeuw heeft plaatsgevonden moet worden geconcludeerd, dat woningbouw op de onteigende percelen in de lijn der verwachting lag. Deskundigen zien ook geen andere steekhoudende argumenten voor het standpunt dat het in dit geval onredelijk zou zijn de waardevermeerdering door de (niet geëlimineerde) woonbestemming volledig aan [gedaagde] te doen toekomen.
Wat betreft de exploitatieschade komen deskundigen tot de conclusie dat niet aannemelijk is dat Megahome, de onteigening weggedacht, de exploitatie zelf ter hand zou hebben genomen. Zij adviseren daarom geen vergoeding van gemist exploitatievoordeel toe te kennen.
Deskundigen adviseren ten slotte een vergoeding toe te kennen voor het gemis van het verschil tussen de door het hof vast te stellen schadeloosstelling en het betaalde voorschot gedurende de periode tussen de inschrijving van het onteigeningsvonnis en de datum van het arrest waarbij de schadeloosstelling wordt vastgesteld. Zij adviseren deze vergoeding te berekenen met inachtneming van een rentepercentage van 1,5% (samengesteld). Daarvan dient volgens deskundigen te worden afgetrokken het voordeel dat [gedaagde] heeft genoten van het overeengekomen voortgezet gebruik, in de periode van 28 oktober 2013 tot 1 oktober 2016 om niet en in de periode van 1 oktober 2016 tot 1 oktober 2017 tegen een vergoeding van € 20.000. Dit voordeel begroten deskundigen conform de normen uit het pachtnormenbesluit en na aftrek van de door [gedaagde] betaalde vergoeding van € 20.000 op € 109.709.
Mede gelet op de reacties van partijen op het deskundigenrapport zal het hof allereerst beslissen over de volgende geschilpunten:
( a) de waarde van het onteigende;
( b) baatafroming;
( c) exploitatieschade;
( d) aftrek van voordeel wegens voortgezet gebruik;
( e) kosten rechtskundige bijstand [gedaagde] .
Geen beslissing hoeft te worden gegeven over de vraag of [gedaagde] aanspraak kan maken op de kosten van bedrijfsverplaatsing ad € 340.000. De rechtbank heeft beslist dat [gedaagde] hier aanspraak op kan maken (4.52) en tegen dit oordeel is geen cassatieklacht gericht. Dit betekent dat het oordeel van de rechtbank in zoverre onaantastbaar is geworden en voor het hof uitgangspunt moet zijn. Anders dan de gemeente ter zitting heeft gesuggereerd, maar niet heeft onderbouwd, doet zich hier niet het geval voor dat het oordeel van de rechtbank over dit punt voortbouwt op andere overwegingen die in cassatie met succes zijn bestreden.
Het hof zal de punten (a) tot en met (e) hierna achtereenvolgens behandelen.
(a) de waarde van het onteigende
De onteigening is uitgesproken ten behoeve van het bestemmingsplan ‘Hoog Dalem’, dat voorziet in de ontwikkeling van een woongebied gelegen ten oosten van de bestaande kern van de gemeente. Dit woongebied bestaat uit drie deelgebieden (Noord, Zuid en Midden), waarvan Noord en Zuid inmiddels zijn ontwikkeld. Het Middengebied, waarin het onteigende ligt, is nog niet ontwikkeld.
Deskundigen zijn ervan uitgegaan dat het Middengebied een zelfstandig complex vormt en niet onderdeel uitmaakt van een meer omvattend complex bestaande uit het Middengebied en het Noord- en Zuidgebied. De gemeente bestrijdt de zienswijze van deskundigen en verdedigt dat sprake is van één groot complex. Volgens de gemeente zou, indien de gronden van [gedaagde] niet waren onteigend, Hoog Dalem als één geheel zijn gerealiseerd. Er is bovendien sprake van één bestemmingsplan, het Middengebied kan niet voorzien in haar eigen afwatering, de stedenbouwkundige opzet duidt op één complex, de boven- en ondergrondse infrastructuur en de openbare voorzieningen van het Middengebied vertonen een grote overlap met Zuid en vooral Noord, de in het Middengebied geplande school zal vooral leerlingen uit Hoog Dalem aantrekken en er is sprake van één plan voor de realisatie van de nieuwbouwwijk Hoog Dalem, aldus de gemeente. [gedaagde] onderschrijft het oordeel van deskundigen.
Deskundigen hebben de vraag welke omvang het complex heeft onder ogen gezien in verband met de residuele grondwaardeberekening (deskundigenrapport pag. 15 e.v. onder 5.4). Uit het deskundigenrapport blijkt niet dat de omvang van het complex van belang is voor de waarde van het onteigende, vastgesteld volgens de door deskundigen eveneens toegepaste vergelijkingsmethode en de gemeente heeft dat ook niet aangevoerd. Aangezien het hof op hierna aan te geven gronden niet de uitkomst van de residuele grondwaardeberekening (mede) aan zijn oordeel ten grondslag legt, maar (uitsluitend) de vergelijkingsmethode, hoeft het niet in te gaan op de vraag welke omvang het complex heeft.
Deskundigen hebben drie transacties in de gemeente Leerdam (ontwikkeling op de locatie Broekgraaf, bijlagen F, O en P bij het deskundigenrapport) als voldoende vergelijkbaar beschouwd met de situatie van [gedaagde] . Het gaat om drie transacties waarbij drie verschillende agrarische ondernemers grond hebben verkocht aan de gemeente Leerdam (transactie F) respectievelijk twee verschillende projectontwikkelaars (transacties O en P) voor prijzen van respectievelijk € 45,00, € 44,53 en € 45,08 per m2. Leerdam is gelegen in de nabijheid van Gorinchem en net als in Hoog Dalem ging het om ontwikkeling van woningbouw. De koopovereenkomst van transactie F werd gesloten op 15 februari 2012. Wanneer de koopovereenkomsten van transacties O en P plaatsvonden is niet bekend, de juridische levering vond in beide gevallen plaats op 24 september 2013. Deze drie tijdstippen liggen niet ver af van de peildatum (28 oktober 2013). Het hof acht met deskundigen deze transacties in beginsel voldoende vergelijkbaar met een veronderstelde koop in het vrije verkeer tussen [gedaagde] en de gemeente, met inachtneming van een hierna te bespreken correctie.
De gemeente heeft erop gewezen dat de transacties in Leerdam aanzienlijk kleinere stukken...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT