Uitspraak Nº 200.212.227/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2019-04-16

• ECLI: ECLI:NL:GHARL:2019:3392
• Date: 16 Abril 2019
• Docket Number: 200.212.227/01
• Court: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.212.227/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/152922 / HA ZA 14-341)

arrest van 16 april 2019

in de zaak van

Veldboom Beleggingen B.V.,

gevestigd te Oostwold,

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: Veldboom,

advocaat: mr. J.J. Veldhuis, kantoorhoudend te Leeuwarden,

tegen

1 [geïntimeerde1] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde1],

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde2],

3. [geïntimeerde3] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde3],

4. [geïntimeerde4] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde4],

5. [geïntimeerde5] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde5],

6. [geïntimeerde6] ,

wonende te [A] ,

hierna: [geïntimeerde6],

geïntimeerden in het principaal hoger beroep,

appellanten in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden] c.s.,

advocaat: mr. P. Buikes, kantoorhoudend te Apeldoorn.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 juli 2018 hier over.

1.2

Ter uitvoering van dat arrest heeft op 19 maart 2019 een comparitie van partijen plaats gevonden, eerst ter plaatse en aansluitend in het gerechtsgebouw in Groningen. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt.

1.3

Vervolgens hebben partijen arrest verzocht op basis van het voorafgaand aan de comparitie door Veldboom overgelegde procesdossier, aangevuld met:

- voormeld proces-verbaal;

- de (in dat dossier ontbrekende, maar nagezonden) brief met bijlagen van Veldboom aan de rechtbank van 4 juni 2015;

- de brief van mr. Veldhuis aan het hof van 4 maart 2019 met bijlagen;

- de brief van mr. Buikes aan het hof van 7 maart 2019 met bijlagen.

1.4

Veldboom heeft in het principaal hoger beroep gevorderd het vonnis van rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 5 oktober 2016 te vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. af te wijzen met veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten van beide instanties.

1.5

[geïntimeerden] c.s. hebben in hoger beroep de vordering gewijzigd in die zin dat niet langer primair afbraak en subsidiair schadevergoeding wordt gevorderd, maar (nevenschikkend) zowel afbraak als schadevergoeding.

1.6

[geïntimeerden] c.s. vorderen, met inachtneming van deze wijziging van eis, in het incidenteel hoger beroep Veldboom alsnog te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan ieder van hen, op te maken bij staat.

2 De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep, voor zover van belang, uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het bestreden vonnis van 5 oktober 2016 nu daartegen geen bezwaren zijn ontwikkeld, aangevuld met wat overigens nog is komen vast te staan.

2.2

[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] , [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] zijn eigenaars van woningen staande en gelegen aan respectievelijk de [a-straat] 8a, [b-straat] 76 en 76a, [a-straat] 2, [a-straat] 2a en [b-straat] 78 en 78a te [A] . Met uitzondering van [geïntimeerde6] - die zijn woning heeft verhuurd - zijn zij allen woonachtig in deze woningen. Voor [geïntimeerde3] geldt dat zij woonachtig is op de bovenverdieping ( [b-straat] 76a) en dat de benedenverdieping ( [b-straat] 76) door haar aan (een) derde(n) werd verhuurd.

2.3

Veldboom is een bedrijf dat zich richt op de belegging in vastgoed, onder andere

door middel van renovatie van panden en de verhuur ervan.

2.4

In oktober 2013 heeft Veldboom de woningen staande en gelegen aan de

[a-straat] 6 en 6a in eigendom verkregen.

2.5

Bij schrijven van 5 maart 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen (hierna: het college) Veldboom een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen en opbouwen van de garage gelegen achter de woning [a-straat] 6 tot kamerverhuurcomplex. De opbouw strekt tot het aanbrengen van 3 bouwlagen op de bestaande garage. Blijkens de aan de bijlage gehechte vergunningaanvraag bedragen de geschatte bouwkosten € 165.000,-. In de motivering van het besluit van het college staat dat de activiteit bouwen is getoetst aan de van toepassing zijnde regelgeving als opgenomen in het bestemmingsplan Korrewegwijk-de Hoogte 2009, het Bouwbesluit 2012, de Welstandsnota en de Groninger Bouwverordening. Het college heeft in zijn besluit (voor zover hier van belang) het volgende overwogen:

(...) Het bouwen is niet in strijd met het genoemde bestemmingsplan waarin de locatie de bestemming Waarde - Beschermd stadsgezicht + Wonen heeft. Ook voldoet het bouwen aan de eisen zoals deze zijn opgenomen in de Welstandsnota. De aanvraag is getoetst aan de van toepassing zijnde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012 en de Groninger Bouwverordening. (...)

2.6

Tegen voornoemd besluit van het college heeft bezwaar opengestaan. [geïntimeerden] c.s. hebben geen bezwaar en/of beroep aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van het kamerverhuurcomplex.

2.7

Medio mei 2014 heeft Veldboom een aanvang gemaakt met de bouw van het

kamerverhuurcomplex.

2.8

Bij brief van 27 juni 2014 is Veldboom door de toenmalige rechtshulpverlener van [geïntimeerde3] gesommeerd de werkzaamheden te staken en gestaakt te houden. Bij brief van
12 september 2014 heeft mr. Buikes namens [geïntimeerden] c.s. Veldboom gesommeerd de gerealiseerde onroerende zaak te verwijderen. Noch aan de ene noch aan de andere sommatie heeft Veldboom voldaan. Het (vergunde) kamerverhuurcomplex is gerealiseerd als opbouw op de reeds aanwezige garage achter [a-straat] 6/6a. Het hof spreekt daarom verder over "de opbouw".

2.9

De woningen van [geïntimeerden] c.s. en Veldboom zijn gelegen in de [B-wijk] . Het betreft een wijk in het noordoosten van de stad [A] , gelegen aan weerszijden van de [b-straat] , waarvan de naam ook is afgeleid. De structuur van de vooroorlogse bebouwing in en rond de [a-straat] wordt bepaald door aaneengesloten bouwblokken. De ruimte waarbinnen Veldboom haar opbouw heeft gerealiseerd wordt geheel omsloten door bebouwing gelegen aan de [b-straat] , de [a-straat] , de [c-straat] en de [d-straat] . De achter de bouwblokken gelegen ruimte wordt - zo hebben rechtbank en hof tijdens de descente respectievelijk comparitie ter plaatse vastgesteld - op uiteenlopende wijze door de verschillende eigenaren gebruikt. Er zijn tuinen met hoog opschietend groen ingericht en in enkele gevallen is de ruimte deels benut voor de realisatie van een uitbouw, een schuur, stalling, terras of garage. Aan de achterzijde van de oorspronkelijke bebouwing aan de [a-straat] zijn op het niveau van de eerste etage balkons gesitueerd. Dat is ook het geval bij de woning die eigendom is van [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] . De door Veldboom geplaatste opbouw wijkt gezien de omvang van het bouwwerk in belangrijke mate af van de overige opstallen in de directe omgeving die achter de bouwblokken zijn gerealiseerd. Vanwege de opbouw is een bouwblok ontstaan met een hoogte van circa 11 meter.

2.10

Door realisatie van de opbouw is huisvesting ontstaan voor studenten.

3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

3.1.

[geïntimeerden] c.s. hebben in eerste aanleg, samengevat en voor zover van belang in hoger beroep, primair gevorderd afbraak van de opbouw en subsidiair schadevergoeding, eventueel op te maken bij staat, een en ander met veroordeling van Veldboom in de proceskosten.

3.2.

De rechtbank heeft, oordelend over de vorderingen van [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] , Veldboom bij vonnis van 5 oktober 2016 veroordeeld tot afbraak van de opbouw met veroordeling van Veldboom in de proceskosten. Oordelend over de vorderingen van [geïntimeerde5] , [geïntimeerde4] en [geïntimeerde6] heeft de rechtbank Veldboom veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, op te maken bij staat onder compensatie van proceskosten. Op het punt van de bevolen afbraak is het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.3.

De aan deze beslissing ten grondslag gelegde overwegingen van de rechtbank kunnen als volgt worden samengevat.

a. Van strijd met artikel 5:50 lid 1 BW (vensters binnen twee meter van de perceelsgrens) is niet gebleken.

b. Weliswaar is aan Veldboom voor de realisatie van de opbouw een omgevingsvergunning verstrekt, maar niet gebleken is dat de belangen van [geïntimeerden] c.s. daarbij in de beoordeling zijn betrokken. Dat maakt dat Veldboom er rekening mee moest houden dat hinder als gevolg van de realisatie van de opbouw onrechtmatig zou kunnen zijn.

c. Voor [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] is sprake van een aanzienlijke stoornis in het genot van de eigendom in de vorm van verminderde toetreding van dag- en zonlicht en beperking van het uitzicht. Daarbij komt dat Veldboom met de opbouw op deze locatie een situatie in het leven heeft geroepen die onafwendbaar overlast meebrengt van de huurders in de opbouw, welke overlast [geïntimeerden] c.s. feitelijk ook ervaren. Door Veldboom voorgestelde maatregel ter beperking van de hinder zijn onvoldoende. De financiële belangen van Veldboom wegen niet zwaar genoeg, mede omdat zij de sommatie te stoppen met de bouw naast zich heeft neergelegd. De voor [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] veroorzaakte hinder is zo ernstig dat afbraak van de opbouw daardoor wordt gerechtvaardigd.

d. Aan de subsidiaire vordering van [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] tot betaling van schadevergoeding wordt niet toegekomen nu de primaire vordering (afbraak)...