Uitspraak Nº 200.215.264_01. Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 2019-01-22
| ECLI | ECLI:NL:GHSHE:2019:173 |
| Date | 22 Enero 2019 |
| Docket Number | 200.215.264_01 |
| Court | Gerechtshof 's-Hertogenbosch (Nederland) |
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.215.264/01
arrest van 22 januari 2019
in de zaak van
de coöperatie Vereniging [vereniging],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] (in de stukken ook Building [building] genoemd),
advocaat: mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda ,
tegen
wonende te [woonplaats] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna ieder afzonderlijk aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dan wel gezamenlijk in (vrouwelijk) enkelvoud als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Boxtel,
op het bij exploot van dagvaarding van 18 april 2017 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 24 februari 2016 en 25 januari 2017, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie en verweerster in (voorwaardelijke) reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie.
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
Het verloop van de procedure blijkt uit
-
-
de memorie van grieven;
-
-
de memorie van antwoord (met twee producties);
-
-
de akte houdende rectificatie van [geïntimeerde] (met de juiste productie 2);
-
-
de bij brieven van 12 en 14 november 2018 door [geïntimeerde] toegezonden producties en de bij brief van 13 november 2018 door [appellante] toegezonden producties.
-
-
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.
De advocaat van [appellante] heeft bij pleidooi bezwaar gemaakt tegen de bij brief van 14 november 2018, en dus één dag te laat, door [geïntimeerde] overgelegde productie. Het hof heeft dat bezwaar ter zitting verworpen gelet op het feit dat [appellante] al langer bekend was met deze productie, zoals bij pleidooi ook is erkend. Gelet daarop alsmede gelet op de zeer geringe termijnoverschrijding en de aard en omvang van deze productie was er voor [appellante] geen enkel beletsel om daarvan binnen de beschikbare tijd kennis te nemen en daarop adequaat te reageren. Voornoemde producties behoren derhalve alle tot de processtukken.
Het hof heeft aan het eind van het pleidooi een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
In de overwegingen 2.1 t/m 2.11 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze door de rechtbank vastgestelde feiten zijn niet betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Hierna volgt een wat uitgebreider overzicht van de relevante feiten.
[appellante] voorziet in de huisvesting van haar leden. De Stichting [stichting] (hierna: [stichting] ) is lid van [appellante] .
[appellante] is eigenaar van het perceel [adres 1] te [plaats] (kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] nr [nummer] ; hierna ook: het perceel) en op dit perceel staan de gebouwen van het [lyceum] Lyceum. [stichting] wilde op het sportterrein van dit lyceum tijdelijke huisvesting realiseren voor een internationale school. [appellante] heeft [stichting] daarvoor toestemming gegeven. De heer [bestuurder 1] (hierna: [bestuurder 1] ) heeft [stichting] vertegenwoordigd bij het sluiten van de hierna te noemen huurovereenkomst.
Vanaf 11 juli 2011 was hij bestuurder van [stichting] . Vanaf 2 oktober 2013 was [bestuurder 1] tevens bestuurder van [appellante] (productie 1, 2 en 3 bij de als productie 1 CvA/CvE overgelegde kortgedingdagvaarding van 29 mei 2015).
[stichting] heeft bij de gemeente [plaats] op 25 maart 2011 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor een tijdelijk schoolgebouw op dit perceel.
Bij brief van 10 mei 2011 (productie 19 bij productie 1 CvA/CvE) heeft de gemeente [stichting] bericht de vergunning te verlenen. In die brief staat dat voor het bouwwerk een beperkte instandhoudingstermijn geldt tot en met 10 mei 2016 en dat het gebouw na afloop daarvan moet worden verwijderd.
[stichting] heeft [systeembouw] (hierna: [systeembouw] ) opdracht gegeven het schoolgebouw op het perceel te realiseren. In de opdrachtbevestiging van 7 juli 2011 (productie 24 CvA/CvE) staat onder meer:
“Betreft: Huurovereenkomst int school te [plaats] (…)
Het leveren en plaatsen van het gebouw, geheel compleet, inclusief transport- en kraankosten:
Grondwerk +(…)
Vorstvrije fundering, gestorte geïsoleerde betonvloer, Rc 2,6 m2K/W:
Prefab betonvloer +druklaag (…)”.
(…)
Centrale verwarmingsinstallatie, incl. radiatoren, mechanische ventilatie gebouw:
Elektrische installatie, incl. armaturen, noodverlichting, miva signalering:
Waterleiding, sanitair, brandslanghaspel, close-in boiler;
binnen- en buitenriolering tot 1m3 uit het gebouw: (..)”
In de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst van 6 juli 2011 (productie 1 inl. dagv.) staat onder meer dat het gehuurde betreft semipermanente huisvesting gelegen op het voormalig sport/gymterrein, bestaande uit ca 1800 m2 verdeeld over twee bouwlagen, dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaande 31 augustus 2001 en lopende tot en met 31 augustus 2016 en dat huurrijs op jaarbasis € 277.667,00 (excl. BTW) bedraagt. In artikel 8.0 van de huurovereenkomst staat:
“Als eenmalige kosten bij huur zal verhuurder aan huurder in rekening brengen de aan- en afvoerkosten. De aanvoerkosten (€ 148.000,00 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd op het moment van oplevering en/of in gebruikname. De afvoerkosten (€ 60.000 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd na beëindiging huurovereenkomst.
Tevens zijn huurder en verhuurder overeengekomen dat op verzoek van huurder, de verhuurder de rentecomponent over de restwaarde (€ 60.000,00 excl. btw) en bouwrentecomponent (€ 16.313,00 excl. btw) voorafgaande aan de huur, separaat factureert.”
In een brief van 7 februari 2013 (prod. 10 bij prod. 1 CvA/CvE) heeft de inspecteur van de Belastingdienst aan [systeembouw] het volgende meegedeeld:
“Naar aanleiding van het gevoerde vooroverleg inzake de mogelijke verkoop van huurprojecten door [systeembouw] ontvangt u bijgaand mijn standpunten.
Ik ben van mening dat: (…)
- de genoemde huurobjecten kwalificeren als roerend en bij de overdracht geen overdrachtsbelasting verschuldigd is (hof: hierna volgen projectnummers, waaronder dat van het onderhavige schoolgebouw) (…)”
Volgens een document d.d. 3 april 2013, getiteld “OVEREENKOMST VAN KOOP” (gedeeltelijk overgelegd als productie 4 bij productie 1 CvA/CvE) hebben [systeembouw] als verkoper sub 1a, [nederland bv] Nederland BV als verkoper sub 1b en Holding [systeembouw] BV als verkoper sub 1c en [geïntimeerde 1] als koper sub 2a en [geïntimeerde 2] als koper sub 2b, samen ook aangeduid als [education buildings] of afgekort [geïntimeerde] , een overeenkomst gesloten.
Artikel 1 van die overeenkomst luidt:
“Verkopers hebben verkocht aan kopers 14 roerende zaken, te weten 14 tijdelijke schoolgebouwen en kinderopvangverblijven als vermeld op bijlage 1 met projectnummers en adressen (hof: waaronder het perceel [adres 1] ), met de daarop rustende rechtsverhoudingen, te weten huurcontracten. Deze 14 verkochte roerende zaken zijn namelijk verhuurd aan de desbetreffende (school)besturen door verkoper 1a (…). Op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaan door de onderhavige verkoop en overdracht de rechten en verplichtingen van verkoper sub 1 als verhuurder over op kopers als nieuwe verkrijgers van de roerende zaken.”
Bij brief van 4 april 2013 (prod. 5 bij productie 1 CvA/CvE) heeft [systeembouw] haar huurders laten weten dat zij met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2013 de verhuurde gebouwen en de daaraan verbonden huurcontracten heeft ondergebracht bij [education buildings] ( [geïntimeerde] ). [stichting] betaalt sindsdien de huur aan [geïntimeerde] .
Bij e-mail van 4 september 2013 (prod. 20 bij prod. 1 CvA/CvE) is namens [stichting] aan [systeembouw] toestemming gevraagd om “aansluitend op de door jullie in eigendom en verhuurde gebouw van het [stichting] een viertal bestaande lokalen in twee lagen tegen het gebouw van [naam] te plaatsen.” Bij brief van 12 september 2013 (productie 26 bij productie 1 CvA/CvE) heeft [geïntimeerde 1] namens [geïntimeerde] aan [stichting] laten weten in principe geen bezwaar te hebben tegen de uitbreiding. Verder staat in deze brief:
“Echter wij moeten u wel wijzen op onze voorwaarden in het huurcontract. U dient ons gebouw zodra u het huurcontract (volgens voorwaarden) beëindigd weer in de oude staat terug te brengen. (…) Verder zijn wij hierover nog in overleg met onze verzekering, welke graag een kopie van de vergunningen wil zien, (…). Mocht e.e.a. tot een premie verhoging lijden van onze verzekering, dan houden wij ons het recht voor, deze kosten bij u in rekening te brengen.”
Op 11 november 2014 is [systeembouw] failliet verklaard.
Vanaf maart 2015 heeft [stichting] de betalingen van de huurpenningen aan [geïntimeerde] op grond van artikel 6:37 BW opgeschort. Bij brief van 19 maart 2015 (prod. 7 bij kortgedingdagvaarding [geïntimeerde] - [stichting] , overgelegd door [geïntimeerde] bij de als bijlage 6 bij prod. 1 bij CvA/CvE overgelegde brief van [appellante] van 8 juli 2015) heeft de (toenmalige) advocaat van [appellante] aan [stichting] , ter attentie van [bestuurder 1] en...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT