Uitspraak Nº 200.231.184/01. Gerechtshof Den Haag, 2019-10-01

• ECLI: ECLI:NL:GHDHA:2019:2669
• Date: 01 Octubre 2019
• Docket Number: 200.231.184/01
• Court: Gerechtshof Den Haag (Nederland)

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.231.184/01

Zaaknummer rechtbank : 5799016 RL EXPL 17-6484

arrest van 1 oktober 2019

inzake

[naam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. D. Pranjic te Utrecht,

tegen

1. [naam 2] , 2. [naam 3] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerden] .,

advocaat: mr. Ö. Arslan te Den Haag.

Het geding

Bij appeldagvaarding van 8 januari 2018 (met producties) is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, locatie Den Haag, tussen partijen gewezen vonnis van 10 oktober 2017. [appellante] heeft daarbij vier grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerden] . de grieven bestreden.

Vervolgens heeft [appellante] de stukken overgelegd en is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het vonnis van 10 oktober 2017 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende:

1.1

[appellante] en [naam 2] hebben op 16 mei 2016 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning staande en gelegen aan de Sint [adres] (hierna: de woning). De huur bedroeg ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst € 600,- per maand.

1.2

In artikel 3.1 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar ingaande op 16 mei 2015 en lopende tot en met 01 januari 2016.

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen, tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande verplichtingen jegens verhuurder. Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.”

1.3

[geïntimeerden] . zijn na 1 januari 2016 in de woning blijven wonen.

1.4

In artikel 7 van de huurovereenkomst is opgenomen:

“7.1 Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:

a. de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten;

b. milieuheffingen, waaronder de verontreinigingsheffing oppervlaktewateren en zuiveringsheffing afvalwater;

c. baatbelasting, of daarmee verwante belastingen of heffingen, geheel of een evenredig gedeelte daarvan, indien en voor zover huurder is gebaat bij datgene op grond waarvan de aanslag of heffing wordt opgelegd;

d. overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubeschermingsbijdragen, lasten, heffingen en retributies

- ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde;

- ter zake van goederen van huurder;

- die niet geheel of gedeeltelijk zouden zijn geheven of opgelegd, als het gehuurde niet in gebruik zou zijn gegeven.

7.2

Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder worden geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan.”

1.5

Onder het kopje ‘Bijzondere bepalingen’ is in de huurovereenkomst opgenomen:

“c. Voor het betalen van de bijdrage VVE moet er een bedrag van 234,- per maand, inclusief stookkosten van € 72,- betaald worden dat voor rekening van de verhuurder komt.”

1.6

Bij brief van 31 januari 2017 heeft de toenmalige advocaat van [appellante] aan [geïntimeerden] . onder meer geschreven dat [appellante] het appartement dringend zelf nodig heeft voor eigen gebruik en dat de huurovereenkomst op die grond wordt opgezegd per 1 juni 2017. Daarnaast heeft de toenmalige advocaat geschreven dat [naam 2] zich niet gedraagt als goed huurder, dat er een huurachterstand is van 3 maanden (€ 1.800,-), dat de gemeentelijk en regionale belastingen over 2015 en 2016 niet zijn voldaan (€ 1.429,59), dat [naam 2] deze bedragen, vermeerderd met rente en kosten, binnen 15 dagen dient te betalen, bij gebreke waarvan hij in verzuim is en [appellante] de huurovereenkomst ontbindt per 1 maart 2017.

2. In eerste aanleg heeft [appellante] in conventie gevorderd (samengevat) betaling van de gestelde huurachterstand tot en met augustus 2017, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming en betaling van gemeentelijk en regionale belastingen, buitengerechtelijke kosten en rente en (subsidiair) om de datum vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik, met veroordeling van [geïntimeerden] . in de proceskosten.

In reconventie heeft [geïntimeerden] . gevorderd te verklaren voor recht dat thans de huurprijs

€ 600,- bedraagt en voorts dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Voorts is gevorderd [appellante] te verbieden zonder vooraankondiging aan de deur te komen behoudens spoedeisende gevallen, op straffe van verbeurte van € 500,- per overtreding, ook indien haar zoons en/of anderen namens haar langsgaan, alles met veroordeling van...