Uitspraak Nº 200.236.034. Gerechtshof Den Haag, 2020-12-22
| ECLI | ECLI:NL:GHDHA:2020:2449 |
| Docket Number | 200.236.034 |
| Date | 22 Diciembre 2020 |
| Court | Gerechtshof Den Haag (Nederland) |
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.236.034/01
Rolnummer rechtbank : C/09/515174 / HA ZA 16-859
in de zaak van
1. [X] B.V.,
gevestigd te Reeuwijk,
2. [Y] B.V.,
gevestigd te Wateringen,
3. [de VOF],
gevestigd te Reeuwijk,
appellanten,
hierna te noemen: [appellanten] ,
advocaat: mr. A.M. Nijboer te Den Haag,
tegen
zetelend te Pijnacker,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. V.H. Affourtit te Amsterdam.
het verdere geding
Voor het procesverloop tot aan het tussenarrest van 23 juli 2019 verwijst het hof naar dat arrest en het daarvóór gewezen tussenarrest van 19 maart 2019. Bij tussenarrest van 23 juli 2019 heeft het hof mr. F.A. Mulder, ing. J. van Lenthe en ir. A.S. Vonk als deskundigen benoemd om een onderzoek te doen en gezamenlijk aan het hof een rapport uit te brengen over de in het tussenarrest vermelde vragen.
De deskundigen hebben met (beide) partijen een hoorzitting gehouden en twee van de drie deskundigen hebben, in aanwezigheid van partijen de bedrijfsunits bezichtigd (de bezichtiging vond overeenkomstig de ter hoorzitting gemaakte afspraken buiten de
aanwezigheid van de voorzitter plaats). Op 2 april 2020 hebben de deskundigen een concept deskundigenbericht uitgebracht. Daarop hebben beide partijen gereageerd. Met inachtneming van de reacties hebben de deskundigen op 8 juni 2020 gezamenlijk een definitief deskundigenbericht (hierna: het deskundigenbericht) opgesteld.
Dit is bij het hof gedeponeerd, tezamen met de eindnota.
[appellanten] heeft bij ‘akte reactie deskundigenbericht’ op het deskundigenbericht gereageerd. Daarna heeft de Gemeente bij ‘memorie van antwoord na deskundigenbericht’ op een en ander gereageerd. Vervolgens is arrest bepaald.
Het hof wijst dit arrest met mrs. Dulek-Schermers, Boele en Hermans. Mr. Van der Feltz wijst dit arrest niet mee, omdat hij niet meer werkzaam is bij het gerechtshof. De advocaten van partijen hebben desgevraagd aan de griffier bij het hof laten weten tegen de (noodzakelijke) raadsheerwisseling geen bezwaar te hebben.
uitgangspunten voor de verdere beoordeling van het hoger beroep
Het hof houdt zich aan hetgeen in het tussenarrest van 19 maart 2019 is overwogen en beslist en verwijst daarnaar. Dit betekent onder meer dat het hof van het volgende uit gaat (tussen haakjes zijn de overwegingen uit het tussenarrest genoemd):
- De Gemeente heeft de zorgvuldigheidsnorm geschonden door op 20 mei 2008 een onjuist uitwerkingsplan vast te stellen. Daarmee pleegde zij een onrechtmatige daad jegens [appellanten] (overweging 4.5).
- [appellanten] heeft door die onrechtmatige daad schade geleden indien en voor zover zij minder opbrengsten kon genereren of meer kosten moest maken doordat het uitwerkingsplan niet al op 20 mei 2008 juist was vastgesteld (de hypothetische situatie), maar pas op 16 november 2008 (de werkelijke situatie). Het gaat om schade door (gestelde) slechtere verkoopbaarheid van de te realiseren bedrijfsunits (het Project). Het hof moet daarom beoordelen of en in hoeverre [appellanten] bij verkoop in de hypothetische situatie een hogere winst zou hebben gerealiseerd dan in de werkelijke situatie redelijkerwijs mogelijk is met het Project (overweging 5.2).
- In de hypothetische situatie zou in de loop van januari 2009 een bouwvergunning zijn verleend. Daarna zou [appellanten] zijn gestart met de verkoop van de bedrijfsunits, die gekocht konden worden onder voorbehoud van het onherroepelijk worden van de bouwvergunning. De bouw zou in beginsel beginnen zodra 70% van de 68 units zouden zijn verkocht (tenzij een ander realisatiemoment gelet op de economische situatie in de rede lag) (overwegingen 7.7, 7.12 en 8.6).
- In de werkelijke situatie is op 2 mei 2011 een bouwvergunning verleend voor de bouw van drie bedrijfsverzamelgebouwen met (samen) 68 units (het Project). Deze bouwvergunning is op 13 juni 2011 onherroepelijk geworden. De bouw was in 2017 nog niet begonnen (overwegingen 1.14 en 6.1).
In november 2019 waren alle units verkocht en ten tijde van het uitbrengen van het deskundigenbericht van 8 juni 2020 was de laatste fase in aanbouw (deskundigenbericht p.15).
Bij de beoordeling of en in hoeverre het hof (de conclusies uit) het deskundigenbericht zal volgen, neemt het hof alle door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking en toetst het hof (in volle omvang) of er aanleiding is om van het deskundigenbericht af te wijken. Hierbij geldt dat het deskundigenbericht na een juiste procedure is uitgebracht door onafhankelijke deskundigen.
Waar het deskundigenbericht niet door partijen is bestreden, komt het (ook) het hof juist voor. Voor zover partijen tegen het deskundigenbericht bezwaren hebben aangevoerd, bespreekt het hof die hieronder.
de hypothetische situatie
Ter bepaling van de hypothetische situatie, hebben de deskundigen gemotiveerd antwoord gegeven op de vragen A en B, die inhielden (kort gezegd): “Als (de makelaar van) [appellanten] in de loop van januari 2009 de verkoop van de units in het Project zou zijn gestart, zouden er dan voldoende bedrijfsunits verkocht zijn om het Project te gaan realiseren? Zo ja, wanneer zou in dat geval met de bouw zijn begonnen en wanneer zou het Project opgeleverd en afgerond zijn? Wat zouden de units voor [appellanten] dan hebben opgebracht?”
Gelet op het antwoord dat de deskundigen in hun rapportage hebben gegeven en hun motivering daarvan, stelt het hof vast, in overeenstemming met het deskundigenbericht, dat als de bouwvergunning in de loop van januari 2009 was verleend, [appellanten] in 2009 voldoende bedrijfsunits zou hebben verkocht (mits marktconform geprijsd) om in september 2009 te starten met de bouw en halverwege 2011 het totale bouwproject (alle bouwfases) te kunnen afronden en opleveren.
hypothetische baten
[appellanten] heeft aangevoerd dat de door de deskundigen gehanteerde verkoopprijzen van de referentieprojecten niet kloppen, omdat de gehanteerde oppervlakten van die referentieprojecten niet overeenkomen met de door [appellanten] opgevraagde gegevens (de oppervlakten zijn kleiner dus de koopsom per m² hoger) en de deskundigen bij de projecten verschillende vormfactoren gebruiken.
Het hof overweegt dat uit het deskundigenbericht blijkt dat de deskundigen voor de prijs per m² zijn afgegaan op gegevens gebaseerd op brondocumenten van Bouw- en Woningtoezicht die zijn gecontroleerd door een dakvlakkenmeting en in lijn zijn met de verkoopdocumentatie of – bij twijfel over de gebruikte brondocumenten – op dakvlakkenmeting uit foto. Bovendien hebben de deskundigen gecorrigeerd voor unit verschillen (zoals bruikbare oppervlakte en verdiepingsvloeren). Zij hebben een en ander gemotiveerd toegelicht. Naar het oordeel van het hof hebben zij hiermee op deugdelijke wijze de te hanteren oppervlakten bepaald. Het hof acht de door de deskundigen daarmee berekende prijzen goed bruikbaar voor het begroten van de hypothetische baten.
De Gemeente heeft aangevoerd dat de deskundigen bij de waardering van de hypothetische baten de slechte staat van de vastgoed- en kredietcrisis onvoldoende hebben verdisconteerd, omdat de deskundigen niet goed rekening hebben gehouden met de slechte algemene omstandigheden op de vastgoedmarkt (ook) voor kleine bedrijfsruimten, zoals die naar voren komt uit de in het geding gebrachte rapporten van het CBS, Dynamis en Troostwijk, en ook niet met de vraag of zzp’ers in 2009 nog kapitaal konden krijgen en wilden investeren. Verder hebben de deskundigen volgens de Gemeente de forse toename van het lokale aanbod door realisatie van het Project...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT