Uitspraak Nº 200.246.550/01. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2020-03-24

• ECLI: ECLI:NL:GHARL:2020:2499
• Docket Number: 200.246.550/01
• Date: 24 Marzo 2020
• Court: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.246.550/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 155024)

arrest van 24 maart 2020

in de zaak van

1 [appellant1] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellant1],

2. [appellante2] ,

wonende te [A] ,

hierna: [appellante2],

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten 1 en 2] c.s.,

3. [appellant3] ,

wonende te [B] ,

hierna: [appellant3],

4. [appellante4] ,

wonende te [B] ,

hierna: [appellante4],

hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten 3 en 4] c.s.,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

advocaat: mr. E.J. Luursema, kantoorhoudend te Leek,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [C] ,

hierna: [geïntimeerde],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

advocaat: mr. R.W. Kuper, kantoorhoudend te Leeuwarden.

1 Het verloop van de procedure in hoger beroep

Voor het verloop van de procedure tot 5 maart 2019 verwijst het hof naar het tussenarrest dat op die datum is gewezen. Ter uitvoering daarvan heeft op 30 januari 2020 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Partijen hebben in verband met die comparitie aanvullende stukken aan het hof verstrekt, waarvan akte is verleend. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt, dat aan het dossier is toegevoegd. Aan het einde van de comparitie van partijen hebben partijen het hof verzocht om arrest te wijzen.

2 De vaststaande feiten

2.1

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten, die tussen partijen niet in geschil zijn.

2.2

[geïntimeerde] heeft in 2000 op het adres [a-straat 1] in [C] een appartementencomplex met de naam 'Apparthotel [geïntimeerde] ' (hierna: het complex) gebouwd. Bij notariële akte van splitsing van 26 april 2002 is het complex gesplitst in elf appartementsrechten. Appartementindex 1 geeft recht op het uitsluitend gebruik van de recreatieruimte in de kelder, de ontvangstbalie en keuken met berging op de begane grond en het restaurant op de eerste verdieping. Appartementsindices 2-11 geven recht op het uitsluitend gebruik van recreatiewoningen.

2.3

Bij de akte van splitsing van 26 april 2002 is een vereniging van eigenaars opgericht met de naam Vereniging van Eigenaars van het appartementenhotel [geïntimeerde] te [C] (hierna: de VvE). Met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten is in artikel 17 van de splitsingsakte, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“(…)

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten:

het appartemensrecht met index 1 als bedrijfsruimte met horecagedeelte, waarbij dit appartement in meerdere units mag worden opgedeeld, desgewenst door middel van ondersplitsing;

de appartementsrechten met indices 2 tot en met 11 als recreatiewoning te gebruiken door de eigenaar zelf of als recreatiewoning voor tijdelijke verhuur aan derden.

(…)

In verband met de voorgenomen exploitatie van het privé-gedeelte, deel uitmakende van het appartementsrecht met index 1, als bedrijfsruimte met horecagedeelte alsmede receptie(balie), geldt het navolgende:

indien een eigenaar van de appartementsrechten met de indices 2 tot en met 11 zijn privé-gedeelte geheel of gedeeltelijk wenst te verhuren, is hij/zij, onverminderd het hierna bepaalde in artikel 24:

a. niet verplicht deze verhuur te doen plaatsvinden door bemiddeling van de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1 of een door laatstgenoemde(n) aan te wijzen verhuurbemiddelingsorganisatie;

b. wel verplicht om bij elke verhuur of ingebruikgeving daarvoor een sleutelgeld aan de eigenaar(s) van het appartementsrecht met index 1 of een door laatstgenoemde aan te wijzen derde te betalen, als vergoeding ondermeer voor het verrichten van receptie werkzaamheden;

de hoogte van deze vergoeding/sleutelgeld bedraagt voor dit lopende kalenderjaar tweeduizend twee vijftig Euro (€ 50,--) per verhuring of ingebruikgeving, exclusief omzetbelasting; wijziging van dit bedrag zal moeten worden vastgesteld in de vergadering van eigenaars;

(…)”

2.4

[geïntimeerde] heeft in 2002 de appartementsrechten met indices 6 tot en met 9 verkocht. In 2011 heeft hij de appartementsrechten met indices 2 tot en met 5 en 10 en in 2013 het appartementsrecht met index 11 verkocht, zodat hij zelf enkel nog eigenaar is van appartementsrecht met index 1. In de akte van levering van de appartementsrechten met indices 2 tot en met 5, 10 en 11 heeft [geïntimeerde] een kettingbeding laten opnemen. Het kettingbeding luidt als volgt:

“KETTINGBEDING

1. De verkoper exploiteert een verhuurorganisatie, de horecavoorziening en de receptie van het complex.

Sleutelgeld

Koper is niet verplicht de recreatiewoning ter verhuur aan te melden bij de verhuurorganisatie van de verkoper. Hij heeft de mogelijkheid tot eigen gebruik als recreatiewoning als tot verhuur via een andere verhuurorganisatie. Per verhuring, ingebruikgeving of ingebruikneming is door de koper het sleutelgeld als bedoeld in het splitsingsreglement verschuldigd, thans bedragende twee en vijftig euro en vijftig eurocent (€52,50), exclusief omzetbelasting. Partijen verklaren te zijn overeengekomen dat koper het sleutelgeld verschuldigd blijft aan verkoper of zijn rechtsopvolger zolang deze de verhuurorganisatie exploiteert, ook indien de vereniging van eigenaars in een vereniging van eigenaars anders over het sleutelgeld mocht besluiten. Indien de vereniging van eigenaars besluit het sleutelgeld af te schaffen of de bijdrage naar beneden bij te stellen, zal koper aan de verkoper of zijn rechtsopvolger van de verhuurorganisatie als hiervoor bedoeld een opslag van vijftien procent (15%) verschuldigd zijn over het dan geldende sleutelgeld. Het sleutelgeld zal jaarlijks worden geïndexeerd aan de hand van het verloop van het door Europese statistiekbureau (Eurostat), gevestigd te Luxemburg - hierna te noemen 'Eurostat"- te publiceren prijsindexcijfer van de geharmoniseerde Nederlandse consumentenprijzen (HCIP= Harmonized Indices of Consumer Prices (mei 2011 = 100), echter het zal nooit minder bedragen dat het bedrag als hiervoor genoemd. Indien koper de verhuur van de recreatiewoning niet doet plaatsvinden via de verhuurorganisatie van verkoper verplicht koper zich alle verhuurwisselingen, ingebruikgevingen of eigen ingebruiknamen ieder kwartaal te melden bij de verhuurorganisatie van verkoper voor de berekening en in rekening brengen van het sleutelgeld.

2. Kelderbijdrage

In de kelder van het complex behorende bij het appartementsrecht met indexnummer...