Uitspraak Nº 200.265.771. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 2022-07-26

• ECLI: ECLI:NL:GHARL:2022:6393
• Docket Number: 200.265.771
• Date: 26 Julio 2022
• Court: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Nederland)

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.265.771

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 425907)

arrest van 26 juli 2022

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Vakantiepark Texel B.V.,

gevestigd te Kamperland, gemeente Noord-Beveland,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Roompot Service B.V.,

gevestigd te Wissenkerke, gemeente Noord-Beveland,

appellanten in het (voorwaardelijk) principaal hoger beroep, geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: eisers in (voorwaardelijke) conventie, verweersters in voorwaardelijke reconventie,

advocaat: mr. J. Mikes,

tegen:

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Vesting Beheer B.V.,

gevestigd te Amstelveen,

advocaat: mr. K.J.T. Boersma,

3. [geïntimeerde3],

wonende te [woonplaats1] ,

advocaat: mr. K.J.T. Boersma,

4. [geïntimeerde4],

wonende te [woonplaats1] ,

advocaat: mr. K.J.T. Boersma,

6. [geïntimeerde5],

wonende te [woonplaats2] ,

advocaat: mr. K.J.T. Boersma,

geïntimeerden in het (voorwaardelijk) principaal hoger beroep, appellanten in het incidenteel hoger beroep,

bij de rechtbank: gedaagden in (voorwaardelijke) conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie.

Hierna zullen partijen als volgt worden aangeduid:

- appellante onder 1 met Vakantiepark Texel, appellante onder 2 met Roompot Service en appellanten gezamenlijk met Roompot;

- geïntimeerden onder 2, 3, 4 en 6 met Vesting Beheer, [geïntimeerde3] , [geïntimeerde4] respectievelijk [geïntimeerde5] en geïntimeerden gezamenlijk met de woningeigenaren.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 augustus 2021 hier over.

1.2.

Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van de zaak op 31 maart 2022. Dit proces-verbaal, waaraan de spreekaantekeningen van alle drie de toen aanwezige advocaten zijn gehecht, is aan partijen verstrekt.

1.3.

Vervolgens heeft Roompot de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.4.

Op de rolzitting van 14 juni 2022 is het principaal hoger beroep van Roompot tegen geïntimeerden onder 1. ( [naam1] ) en 5. ( [naam2] ) en het incidenteel hoger beroep van deze geïntimeerden op verzoek van al deze partijen doorgehaald.

2 De vaststaande feiten

2.1.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals vastgesteld in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 19 juni 20191 en vult deze aan met de volgende vaststaande feiten:

( i) (ten aanzien van rov. 2.2):

De tussen Euroase Parcs B.V. (hierna: Euroase) en [geïntimeerde5] gesloten beheer- en verhuurovereenkomst houdt, voor zover hier van belang, verder nog in:

Artikel 6

(…)

F. (…)

14. Bijzondere bepalingen

a. Indien, te rekenen vanaf juni 2006, mocht blijken dat de huurbezetting van de recreatiebungalows van type Duinparel en type Luna na drie volle exploitatie jaren zakt onder een bezettingsgraad van 60%, heeft de eigenaar het recht om de ontbinding in te roepen van het verhuurgedeelte van deze overeenkomst, mits deze daling onder 60% geen gevolg is van overmacht, zoals oorlogsdreiging, molest, terrorisme en dergelijke en deze bezettingsgraad van 60% meer dan 15% punten is

gelegen onder de bezettingsgraad in dezelfde periode van vergelijkbare parken op Texel zoals bijvoorbeeld de Krim en l.andal GreenParks.

b. Indien de eigenaar, met succes ontbinding van de huurovereenkomst inroept is hij verplicht om de lopende afspraken die door Euroase met derden zijn gemaakt ten aanzien van de verhuur te respecteren en na te komen voor de periode waarvoor de afspraken zijn aangegaan.

c. Het is de eigenaar alsdan niet toegestaan de verhuurprijzen zelf vast te stellen, maar zich te conformeren aan de door Euroase op het park voor soortgelijke woningen vastgestelde (brochure)huurprijzen.

d. Indien de eigenaar, met succes, ontbinding van de huurovereenkomst inroept, is hij verplicht om voor elke huurperiode € 25,00 aan administratiekosten aan Euroase te voldoen.

e. Opzegging van het verhuurgedeelte van deze overeenkomst zal niet tot gevolg hebben dat het beheer ook niet meer bij Euroase berust. Het beheer blijft alsdan bij Euroase rusten. Bij aantoonbare wanprestatie van de zijde van Euroase kan koper te alle tijde ontbinding van deze overeenkomst inroepen bij de daartoe bevoegde rechter, waaronder Texel ressorteert.

De tussen Euroase Vakantieparken B.V. (hierna eveneens: Euroase) enerzijds en Vesting Beheer respectievelijk de echtelieden [geïntimeerde3] en [geïntimeerde4] anderzijds gesloten beheer- en verhuurovereenkomsten wijken af van de met [geïntimeerde5] gesloten beheer- en verhuurovereenkomst. In deze overeenkomsten komt geen beding voor waarin uitdrukkelijk staat dat Euroase het recht heeft de overeenkomst over te dragen. Deze overeenkomsten bevatten verder onder meer de volgende bepalingen:

Duur overeenkomst

Artikel 11

Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.

(…)

Bijzondere bepalingen

Artikel 15

Indien, te rekenen vanaf juni 2006, mocht blijken dat de huurbezetting van de Tastawoningen na drie volle exploitatie jaren zakt onder een bezettingsgraad van 60%, heeft de eigenaar het recht om de ontbinding in te roepen van het verhuurgedeelte van deze overeenkomst, mits deze daling onder 60% geen gevolg is van overmacht, zoals oorlogsdreiging, molest, tenorisme en dergelijke en deze bezettingsgraad van 60% meer dan 15% punten is gelegen onder de bezettingsgraad in dezelfde periode van vergelijkbare parken op Texel zoals bijvoorbeeld de Krim en Landal Green Parken.

Indien de eigenaar, met succes, ontbinding van de huurovereenkomst inroept is hij verplicht om de lopende afspraken die door Euroase met derden zijn gemaakt ten aanzien van de verhuur te respecteren en na te komen voor de periode waarvoor de afspraken zijn aangegaan.

Het is de eigenaar alsdan niet toegestaan de verhuurprijzen zelf vast te stellen maar zich te conformeren aan de door Euroase op het park voor soortgelijke woningen vastgestelde (brochure)huurprijzen.

Indien de eigenaar, met succes, ontbinding van de huurovereenkomst inroept is hij verplicht om voor elke huurperiode € 25,00 aan administratiekosten aan Euroase te voldoen.

Opzegging van het verhuur gedeelte van deze overeenkomst zal niet tot gevolg hebben dat het beheer ook niet meer bij Euroase berust. Het beheer blijft alsdan bij Euroase rusten.

Bij aantoonbare wanprestatie van de zijde van Euroase kan koper te alle tijde ontbinding van deze overeenkomst inroepen bij de daartoe bevoegde rechter, waaronder Texel ressorteert.

(…)

(ii) (ten aanzien van rov. 2.4):

De aangeboden nieuwe verhuurbemiddelingsovereenkomst houdt, voor zover in dit hoger beroep van belang, het volgende in:

“Artikel 2 VERHUUR

(…)

2.11

Verhuurbemiddelaar is gerechtigd deze overeenkomst onmiddellijk op te zeggen, wanneer Recreatiewoning niet meer in overeenstemming is met de brochure.

(…)

Artikel 11 DUUR VERHUURBEMIDDELING EN OPZEGGING

11.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de op bladzijde 2 vermelde contractperiode met dien verstande dat deze overeenkomst daarna zonder nadere behandeling wordt verlengd, met een termijn van telkens één kalenderjaar, tenzij zowel met betrekking tot het verstrijken van de eerste termijn als met betrekking tot het verstrijken van latere termijnen, opzegging door middel van een aangetekend schrijven door één der partijen heeft plaatsgehad, met inachtneming van een termijn van tenminste 6 (zes) maanden.”

(iii) (ten aanzien van rov. 2.6):

De woningeigenaren (met uitzondering van [geïntimeerde5] ) hebben zich op het standpunt gesteld dat Roompot in strijd met het vonnis in kort geding van 9 september 2016 heeft gehandeld en dwangsommen heeft verbeurd tot het daarin genoemde maximum. Zij hebben op 8 maart 2017 een bevel tot betaling aan Roompot laten betekenen. Daarin is onder meer het volgende opgenomen:

“In het bijzonder wordt het hiernavolgende, ondanks de betekening van het vonnis, niet in acht genomen:

1. de werkzaamheden in verband met de verhuur van vakantiewoningen worden niet op een deugdelijke wijze voortgezet en rekwiranten worden achtergesteld (en daardoor benadeeld) bij het onlineboekingssysteem voor de verhuur van de vakantiewoningen ten opzichte van verhuurder van andere vakantiewoningen;

2. de werkzaamheden in verband met de verhuur van vakantiewoningen worden in strijd met het gebod van de voorzieningenrechter, voorts niet uitgevoerd met inachtneming van de daarover gemaakte afspraken in de overeengekomen (beheer- en verhuur)overeenkomsten , in het bijzonder omdat:

a. in het kader van de verhuurbemiddeling allerlei (extra) bedragen (in de vorm van reserveringsvergoedingen, voorkeursboekingsvergoedingen, vergoedingen voor het meenemen van huisdieren en vergoedingen voor early check-in) aan huurders van vakantiewoningen in rekening worden gebracht welke bedragen ten onrechte niet worden afgedragen aan rekwiranten;

b. allerlei kortingen worden toegepast in strijd met de daarover gemaakte afspraken en er (als gevolg van de invoering van een zogenaamde "comfort klasse") verschillende huurprijzen worden vastgesteld voor gelijke vakantiewoningen;

c. diverse overige afspraken, zoals vastgelegd in de beheer- en verhuurovereenkomst niet worden nagekomen, hetgeen er mede toe leidt dat er in strijd wordt gehandeld met het gebod om de opzegging niet gestand te doen, zoals:

• de afspraak over het fonds klein onderhoud op grond waarvan...