Uitspraak Nº 200.287.336/01. Gerechtshof Amsterdam, 2022-10-25
| ECLI | ECLI:NL:GHAMS:2022:3024 |
| Docket Number | 200.287.336/01 |
| Date | 25 Octubre 2022 |
| Court | Gerechtshof Amsterdam (Nederland) |
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.287.336/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8200621 \ CV EXPL 19-9185
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 oktober 2022
inzake
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
2. [appellante 2] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
3. [appellante 3] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. T.A. van Meer te Amsterdam (geschrapt),
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. F.B. Kloppenburg te Leiden.
Partijen worden hierna [appellanten] – afzonderlijk: [appellante 1] , [appellante 2] en [appellante 3] – en [geïntimeerde] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 9 december 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 16 september 2020, voor zover dat onder bovenvermeld zaak-/rolnummer is gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellanten] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van [geïntimeerde] jegens hen alsnog volledig zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van al hetgeen zij uit hoofde van dat vonnis van [appellanten] heeft ontvangen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief nakosten, telkens met rente.
[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met
– uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. In incidenteel appel heeft zij geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, voor zover daarbij haar hierna weer te geven vordering jegens [appellanten] met betrekking tot de grote slaapkamer is afgewezen, en – uitvoerbaar bij voorraad – die vordering alsnog zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
[appellanten] hebben in incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing en
– uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten daarvan.
[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.19 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover [appellanten] zich met grief 1 in principaal appel tegen deze feitenvaststelling (onder 2.14 en 2.16) richten, zal het hof hiermee rekening houden. Deze feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
[bedrijf 2] v.o.f. (hierna: [bedrijf 2] ) is als projectontwikkelaar betrokken geweest bij de ontwikkeling van het bouwproject waarbij een oud bankgebouw aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: het pand) is verbouwd tot een complex met winkels en appartementen.
[appellante 1] is ook bij de exploitatie van dit project betrokken geweest.
[appellante 2] en [appellante 3] zijn vennoten van zowel [bedrijf 2] als [appellante 1] .
Aannemersbedrijf [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) is als aannemer bij dit project betrokken geweest.
Woningborg N.V. (hierna: Woningborg) is een maatschappij die in bepaalde gevallen zekerheid verschaft indien gedurende de bouw van een woning een aannemer failliet wordt verklaard. Deze zekerheid kan inhouden dat voor afbouw wordt zorggedragen of dat alleen een schadeloosstelling wordt verstrekt.
[bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ) is een aannemersbedrijf.
Op 7 december 2015 heeft [bedrijf 2] van de gemeente Zaanstad een omgevingsvergunning gekregen voor de bouw van een aantal appartementen, winkels en woon/werkruimtes in het pand.
Op 22 april 2016 is tussen [geïntimeerde] en [appellante 1] een koopovereenkomst gesloten strekkende tot verkoop aan [geïntimeerde] van een appartement in het pand. De koopover- eenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“ Verplichtingen van de verkoper
Artikel 2
1. Verkoper is verplicht aan koper een appartementsrecht te leveren dat onvoorwaardelijk is en (…) vrij van andere bijzondere lasten en beperkingen dan die welke de koper nadrukkelijk heeft aanvaard.
(…)
Bestemming
- Het verkochte is na de (ver)bouw bestemd als woning met berging.
(…)
Informatieplicht verkoper
Artikel 11
Afgezien van het hiervoor bepaalde staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.”
Op 29 april 2016 is tussen [geïntimeerde] en [bedrijf 1] een aannemingsovereenkomst gesloten. Bij deze overeenkomst heeft [bedrijf 1] op zich genomen om het door [geïntimeerde] gekochte appartement (af) te bouwen.
Daarnaast bevat de aannemingsovereenkomst een bepaling die een door Woningborg vastgestelde garantieregeling van toepassing verklaart.
Bij notariële akte van 29 augustus 2016 heeft [appellante 1] het door [geïntimeerde] gekochte appartementsrecht geleverd en in eigendom aan haar overgedragen.
Bij beschikking van de rechtbank van 18 januari 2018 is aan [bedrijf 1] surseance van betaling verleend. Bij beschikking van de rechtbank van 19 januari 2018 is de surseance omgezet in een faillissement.
Krachtens de in de aannemingsovereenkomst opgenomen garantieregeling heeft Woningborg zorggedragen voor de afbouw van het volledige complex, inclusief het door [geïntimeerde] verkregen appartement. Woningborg heeft hiertoe [bedrijf 3] ingeschakeld.
Tijdens een bespreking op 9 april 2018 tussen (onder andere) Woningborg en [bedrijf 3] is geconstateerd dat het nodig was om een wijziging van de door de gemeente op 7 december 2015 afgegeven vergunning aan te vragen.
[geïntimeerde] heeft op 16 augustus 2018 (onder andere) [appellanten] aansprakelijk gesteld voor, kort gezegd, de schade die zij lijdt door de vertraging in de oplevering van het appartement en de gemaakte fouten bij de aanvraag van de vergunning.
Op 17 september 2018 hebben de kopers van de appartementen, onder wie [geïntimeerde] , met [bedrijf 3] en Woningborg een overeenkomst gesloten, inhoudende een vooropdracht tot afbouw.
Bij e-mail van 22 november 2018 heeft Woningborg aan [geïntimeerde] bericht:
“Nader onderzoek heeft ons op 2 opties gebracht die wij jullie willen aanbieden. Ik wil jullie vriendelijk verzoeken om een keuze te maken tussen 1 van de volgende 2 opties:
1. Jullie krijgen € 10.000,- uitgekeerd van Woningborg, maar dit geldt dan wel voor alle wijzigingen die [bedrijf 3] met jullie heeft besproken en de daglichttoetreding in de grote slaapkamer.
Of
2. Jullie krijgen € 5.000,- uitgekeerd van Woningborg voor de punten op de uitgangspuntenlijst [bedrijf 3] en we vergroten het slaapkamerraam zodat er voldoende daglicht binnen komt. (…)”
De gemeente Zaanstad heeft op 22 maart 2019 een gewijzigde omgevingsvergunning afgegeven.
Op 29 maart 2019 hebben de kopers van de appartementen, onder wie [geïntimeerde] , met [bedrijf 3] en Woningborg een afbouwovereenkomst gesloten. Het appartement van [geïntimeerde] heeft huis/bouwnummer [nummer 11] . De afbouwovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“ Artikel 4 Bouwtijd
De Aannemer verbindt zich tegenover de Verkrijger(s) om de individuele appartementen met de bouwnummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] , [nummer 7] , [nummer 8] en [nummer 9] (…) uiterlijk op 30-08-2019 en de bouwnummers [nummer 10] , [nummer 11] , [nummer 12] , [nummer 13] , [nummer 14] , [nummer 15] , [nummer 16] en [nummer 17] (…) uiterlijk op 15 oktober 2019 geheel voor bewoning gereed aan de Verkrijger(s) op te leveren in de zin van artikel 11 lid 4 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de Overeenkomsten.”
Bij brief van 1 april 2019 heeft Woningborg aan [geïntimeerde] bericht:
“Naar aanleiding van het faillissement van...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT