Uitspraak Nº 200.303.845-01 en 200.303.849-01. Gerechtshof Den Haag, 2022-10-25
| ECLI | ECLI:NL:GHDHA:2022:2152 |
| Docket Number | 200.303.845-01 en 200.303.849-01 |
| Date | 25 Octubre 2022 |
| Court | Gerechtshof Den Haag (Nederland) |
Civiel recht
Team handel
Zaaknummers hof : 200.303.845/01 en 200.303.849/01
Zaaknummer rechtbank : 8942822 VZ VERZ 20-20537
Beschikking van 25 oktober 2022
in de zaak 200.303.845/01 van
[verzoekster] ,
wonend in [woonplaats] ,
verzoekster in hoger beroep,
hierna te noemen: [verzoekster] ,
advocaat: mr. P.A. Visser, kantoorhoudend in Rotterdam,
tegen
Handel- en Exploitatiemaatschappij “Markmonde” B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: Markmonde,
advocaat: mr. J.J. van de Velde, kantoorhoudend in Rotterdam.
en in de zaak 200.303.849/01 van
de Vereniging van Eigenaars [adres] te Rotterdam,
gevestigd in Rotterdam,
verzoekster in hoger beroep,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. C.A.M. Jansen, kantoorhoudend in Amsterdam,
tegen
Handel- en Exploitatiemaatschappij “Markmonde” B.V.,
gevestigd in Rotterdam,
verweerster in hoger beroep,
hierna te noemen: Markmonde,
advocaat: mr. J.J. van de Velde, kantoorhoudend in Rotterdam.
Dit hoger beroep gaat over besluitvorming in de VvE met twee leden. Volgens [verzoekster] nam de VvE-vergadering op 26 november 2020 rechtsgeldig besluiten. Volgens Markmonde niet. Op verzoek van Markmonde heeft de kantonrechter bijna alle besluiten nietig verklaard.
In hoger beroep strijden partijen over de vraag of de besluiten nietig zijn en over de procedure. Het hof bekrachtigt de beslissing van de kantonrechter.
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:
-
-
het appelschrift (met producties) van [verzoekster] in zaak 200.303.845/01 van 7 december 2021, waarmee [verzoekster] in hoger beroep is gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 8 november 2021;
-
-
het beroepschrift (met producties) van de VvE in zaak 200.303.849/01 van 7 december 2021, waarmee de VvE in hoger beroep is gekomen van diezelfde beschikking;
-
-
een akte van 15 december 2021 (met productie);
-
-
het verweerschrift (met producties) van Markmonde in zaak 200.303.845/01;
-
-
het verweerschrift (met (nagekomen) producties) van Markmonde in zaak 200.303.849/01;
-
-
de akte dienen nadere producties,(met producties), die de VvE ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd.
Op 29 september 2022 heeft in beide zaken een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toen toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zij hebben overgelegd.
In 1977 is het pand aan de [adres] in Rotterdam gesplitst in twee appartementsrechten, [benedenwoning] (de benedenwoning) en [bovenwoning] (de bovenwoning). Daarbij is de VvE opgericht en is het ‘Modelreglement van splitsing van eigendom februari 1973’ (hierna: het Reglement) van toepassing verklaard.
[verzoekster] werd in 2017 eigenaar van het appartementsrecht [benedenwoning] .
Markmonde werd in 1999 eigenaar van het appartementsrecht [bovenwoning] en zij verhuurde dat. Enig aandeelhouder en bestuurder van Markmonde is Onroerend Goed Maatschappij Brielle B.V., waarvan [A] , [B] en [C] (ieder) alleen en zelfstandig bevoegde bestuurders zijn.
In het najaar van 2020 verkocht Markmonde het appartementsrecht [bovenwoning] aan derden die het aan de heer [X] doorverkochten. Het is op 24 december 2020 (via de derden) aan de heer [X] geleverd en hij is tot op vandaag de eigenaar.
Vanaf 2008 tot 9 april 2020 was […] Vastgoed Beheer B.V. (hierna: [voormalig bestuurder] ) bestuurder van de VvE. Zij stond als zodanig in het handelsregister van de Kamer van Koophandel ingeschreven en zij voerde het beheer. In 2014 en 2016 wees [voormalig bestuurder] de (toenmalige) leden van de VvE er op dat een tekort aan liquide middelen voor groot onderhoud kon ontstaan. De (toenmalige) leden hebben dit ter kennisgeving aangenomen.
Op de VvE-vergadering van 7 juni 2018 heeft [voormalig bestuurder] haar taken als bestuurder neergelegd. Op 9 februari 2019 schreef [voormalig bestuurder] dat zij zich genoodzaakt zag de VvE inactief te maken. Op 9 april 2020 schreef [verzoekster] zich in het handelsregister van de Kamer van Koophandel in, in plaats van [voormalig bestuurder] , als bestuurder van de VvE.
Op 18 september 2020 nodigde [verzoekster] Markmonde uit voor een algemene ledenvergadering (vergadering van eigenaars, hier genoemd: VvE-vergadering) op 29 oktober 2020. Op de agenda stonden onder andere als agendapunten:
3. Verkiezing van de voorzitter
4. Verkiezing van de plaatsvervangend voorzitter
5. Verkiezing van de beheerder (administrateur)
6. Verkiezing van de plaatsvervangend beheerder (plaatsvervangende administrateur)
7. Verkiezing van de raad van commissarissen, accountant of kascommissie
8. Vaststelling van de notulen van de vorige ledenvergadering
9. Vaststelling van het jaarverslag 2020
10. Vaststelling van de jaarrekening van 2020
11. Vaststelling van de audit 2010-2020
12. Vaststellingen van de bijdragen aan het reservefonds
13. Vaststelling van de bijdragen aan verzekeringen
14. Vaststelling van de bijdragen aan de accountant
15. Vaststelling van het Meerjarenonderhoudsplan 2021-2030
16. Vaststelling van de begroting voor 2021
17. Vaststelling van de maandelijkse V.v.E. bijdrage 2021
18. Actualisering van het splitsingsreglement naar het modelsplitsingsreglement van 19 december 2017.
Markmonde schreef aan [verzoekster] dat zij haar appartementsrecht [bovenwoning] per 1 december 2020 had verkocht, zodat het beter was om de vergadering van 29 oktober 2020 te verplaatsen naar een datum daarna. Zij schreef ook dat als de vergadering toch op 29 oktober 2020 zou doorgaan, zij aan [verzoekster] een volmacht zou toesturen waarbij Markmonde tegen alle agendapunten zou stemmen. Op 22 oktober 2020 verleende Markmonde bij e-mail aan [verzoekster] volmacht om op de vergadering op alle punten tegen te stemmen.
Op 6 november 2020 schreef [verzoekster] aan Markmonde: “aangezien bij de algemene ledenvergadering die op donderdag 29 oktober 2020 plaats vond geen besluiten genomen werden, nodig ik u uit voor de tweede vergadering die volgens artikel 36 van de statuten op zaterdag 21 november 2020 (…) om 13.00 uur zal aanvangen”. Bij dit bericht had [verzoekster] de agenda gevoegd. Daarop stonden dezelfde agendapunten als genoemd op de agenda voor 29 oktober 2020, waarbij agendapunt 14 was aangevuld met bijdragen aan raad van commissarissen of kascommissie en waaraan was toegevoegd het agendapunt “vaststelling van de éénmalige bijdrage aan achterstallig onderhoud”.
Op 7 november 2020 schreef [verzoekster] – daarnaar gevraagd – aan de notaris die voor Markmonde bij de verkoop van het appartementsrecht [bovenwoning] betrokken was (hierna: de notaris), onder meer, dat de maandelijkse bijdrage aan de VvE € 320,30 bedraagt, dat de eigenaar van het appartementsrecht [bovenwoning] uiterlijk 1 december 2020 nog € 87.342,50 voor achterstallig onderhoud en € 35.386,67 voor het reservefonds moest betalen en dat geen toestemming voor verhuur van appartement [bovenwoning] zou worden verleend.
Nadat Markmonde aan [verzoekster] had gevraagd om de komende VvE-vergadering op een andere plaats en datum te houden, schreef [verzoekster] bij brief van 21 november 2020 dat zij de ledenvergadering van die dag verplaatste naar donderdag 26 november 13:30 uur. Ook op 21 november 2020 mailde [A] om 13.08 uur aan [verzoekster] dat zij in gezelschap van een man voor de deur van de vergaderlocatie stond, maar dat de deur niet werd opengedaan.
Op 26 november 2020 verschenen [A] en [B] op de vergaderlocatie. Daar waren ook [verzoekster] en een notuliste aanwezig. Vervolgens vond de VvE-vergadering plaats. Daarvan zijn notulen en een geluidsopname gemaakt.
Op 1 en 8 december 2020 verstuurde [verzoekster] nadere stukken met betrekking tot de VvE aan de notaris, waaronder een bouwkundige keuring en een funderingsrapport over de [adres] met een...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT