Uitspraak Nº 201707427/1/R6. Raad van State, 2018-05-09

• ECLI: ECLI:NL:RVS:2018:1588
• Docket Number: 201707427/1/R6
• Date: 09 Mayo 2018
• Court: Council of State (Netherlands)

201707427/1/R6.

Datum uitspraak: 9 mei 2018

AFDELING

BESTUURSRECHTSPRAAK

Uitspraak, deels tussenuitspraak met toepassing van artikel 8:51d van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb), in het geding tussen:

1. Zeilschool Haddock B.V. en Castafiore B.V., beide gevestigd te Almere,

2. [appellant sub 2], wonend te Almere,

3. [appellant sub 3], wonend te Almere,

en

de raad van de gemeente Almere,

verweerder.

Procesverloop

Bij besluit van 20 juli 2017 heeft de raad het bestemmingsplan "Almere Centrum Weerwater-Floriade" vastgesteld.

Tegen dit besluit hebben Haddock en Castafiore, [appellant sub 2] en [appellant sub 3] beroep ingesteld.

De raad heeft een verweerschrift ingediend.

Haddock en Castafiore, [appellant sub 3] en de raad hebben nadere stukken ingediend.

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 7 maart 2018, waar Haddock en Castafiore, vertegenwoordigd door [gemachtigden], bijgestaan door mr. A.J.L. Claassen en mr. L.M. Muetstege, beiden advocaat te Eindhoven, [appellant sub 2], bijgestaan door [gemachtigde], [appellant sub 3] en de raad, vertegenwoordigd door S.C. van den Broek, A.W.K.G. Sjauw-Koen-Fa, mr. C.G.J.W. Martens, T. Theunissen, J.R. Schnieders en J. Oosterheert, bijgestaan door mr. A. de Snoo, advocaat te Amsterdam, zijn verschenen.

Overwegingen

Intrekkingen

1. Ter zitting hebben Haddock en Castafiore hun beroep ingetrokken voor zover het is ingesteld door Castafiore. Haddock heeft de beroepsgrond over de Natura 2000-gebieden ingetrokken.

Inleiding

2. Het plangebied omvat een groot deel van het Weerwater - een meer in Almere tussen Almere Haven en Almere stad. In het Weerwater liggen het Weerwatereiland en het Utopia-eiland, die eveneens deel uitmaken van het plangebied. Ook het gebied tussen de A6 en het Weerwater, een deel van de A6 zelf en een strook grond langs de zuidelijke kant daarvan, zijn onderdeel van het plangebied. Tot slot behoort een deel van het Lumièrepark, dat aan de noordoostkant van het Weerwater ligt, tot het plangebied.

Het plan voorziet hoofdzakelijk in twee ontwikkelingen aan het Weerwater, op de twee eilanden daarin en op de gronden langs de A6. De eerste ontwikkeling die het plan mogelijk maakt is de wereldtuinbouwtentoonstelling Floriade 2022. Na afloop van dit evenement voorziet het plan in de tweede ontwikkeling, namelijk met name woningbouw op dezelfde gronden als waar de Floriade is voorzien.

Het plan is een zogeheten experimenteel plan als bedoeld in artikel 2.4 van de Crisis- en herstelwet (hierna: de Chw) in samenhang met artikel 7c, in samenhang met bijlage 38 van het Besluit uitvoering Chw. De raad heeft hieraan toepassing gegeven door onder andere te bepalen dat het plan 20 jaar geldt.

[appellant sub 3] en [appellant sub 2] wonen op korte afstand ten oosten van het plangebied, in een flatgebouw aan de rand van het Weerwater. Haddock, die diverse recreatieve activiteiten organiseert in en rond het Weerwater en een jachthaven exploiteert, is gevestigd in het plangebied. De jachthaven ligt ten zuidwesten van het Utopia-eiland.

Toetsingskader

3. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. De Afdeling stelt niet zelf vast of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt aan de hand van die gronden of de raad zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het plan strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.

Het beroep van Haddock

4. Haddock exploiteert op en langs een stuk grond tussen het Utopia-eiland en het vasteland een jachthaven met een werf, bijbehorende horecavoorziening en een parkeerplaats. Verder exploiteert zij een zeil- en surfschool voor kinderen. De surflessen worden met name op het Atlantisstrand gegeven, dat ten zuidwesten van de jachthaven ligt. Ook organiseert Haddock survivalactiviteiten in een bosje ten zuidoosten van de jachthaven en op het Weerwatereiland. Tot slot heeft Haddock een botenopslag op een stuk grond ten zuiden van de jachthaven. Deze botenopslag ligt naast het bosje waarin de survivalactiviteiten worden gehouden. Het bosje, de grond met de botenopslag en het stuk water met de ligplaatsen worden - via de gemeente - gehuurd van het Rijksvastgoedbedrijf.

Bedrijfsactiviteiten en evidente belemmering

5. Haddock betoogt dat ten onrechte diverse van haar bedrijfsactiviteiten niet als zodanig zijn bestemd, met name de activiteiten die op de gehuurde strook grond ten zuiden van de jachthaven en op het Weerwatereiland worden uitgevoerd. Zij wijst er verder op dat geen rekening is gehouden met de evident privaatrechtelijke belemmering dat zij een huurovereenkomst met de gemeente heeft gesloten die onder meer ziet op de gronden ten zuiden van de jachthaven. Op die gronden vindt botenopslag en winterstalling plaats, staan zeecontainers ten behoeve van de zeil- en surfactiviteiten en vinden survivalactiviteiten plaats. In de overeenkomst is ook een koopoptie voor die gronden opgenomen. Verder zouden volgens die overeenkomst daar bedrijfswoningen mogen worden gebouwd. Tot slot voert Haddock aan dat de raad er geen rekening mee heeft gehouden dat Haddock door verjaring eigenaar is geworden van een deel van het Atlantisstrand waar surflessen worden gegeven en waar een container voor de surflessen staat.

5.1. De raad stelt dat de gronden waar Haddock op doelt, werden gehuurd van het Rijksvastgoedbedrijf. De raad stelt dat de huurovereenkomst gold tot 30 september 2009. Volgens hem zou de huurovereenkomst alleen voortduren als overeenstemming werd bereikt over een geactualiseerde huurovereenkomst. Indien geen overeenstemming zou worden bereikt binnen vier maanden na het hebben gedaan van een aanbod, zou de huurovereenkomst zijn beëindigd. De raad stelt dat bij brief van 20 februari 2017 Haddock het aanbod is gedaan tot overleg over een nieuwe huurovereenkomst en dat daarbij is vermeld dat als Haddock niet bereid is tot overleg er een integraal aanbod zal worden gedaan, waardoor de beëindigingstermijn van vier maanden van de huurovereenkomst zal gaan beginnen. Bij brief van 21 april 2017 is een nieuwe huurovereenkomst aan Haddock voorgelegd. In die concept-overeenkomst maken de gronden aan de zuidkant van de jachthaven geen deel meer uit van het verhuurde en vervalt de koopoptie. Met dit aanbod is volgens de raad de termijn van vier maanden begonnen. Op 22 augustus 2017 is daardoor de overeenkomst beëindigd. Daarmee is ook de koopoptie vervallen. Over het deel van het Atlantisstrand waar de zeecontainer van Haddock staat, stelt de raad dat het strand een openbaar gebied is waar iedereen gebruik van kan maken en dat dit deel van het strand niet door Haddock werd gehuurd. Volgens hem is Haddock niet door verjaring eigenaar geworden van de gronden. Over het bos op het Weerwatereiland stelt de raad dat dit openbaar gebied is en in eigendom van het Rijk. Deze omstandigheden maken volgens de raad dat Haddock er geen recht op heeft haar activiteiten daar te mogen blijven uitvoeren.

5.2. Aan de gronden die Haddock gebruikt voor de botenopslag, survivalactiviteiten en de surflessen, zijn voor zover hier van belang, de bestemmingen "Floriade Evenement" en "Floriade Stadswijk" toegekend. Die bestemmingen voorzien, kort weergegeven, in het evenement Floriade en ondersteunende functies daarvan en in de Stadswijk die na de Floriade zal worden gebouwd.

5.3. Over de evidente privaatrechtelijke belemmering die volgens Haddock voortvloeit uit de huurovereenkomst en het jarenlange gebruik van het strand, overweegt de Afdeling dat eigendomsverhoudingen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening niet van doorslaggevende betekenis zijn. Alleen als privaatrechtelijke verhoudingen van zo’n evident belemmerende aard zijn dat in verband daarmee de realisering van het bestemmingsplan binnen de planperiode niet aannemelijk is, kan hieraan betekenis toekomen. Die situatie doet zich in dit geval niet voor. Omdat de raad betwist dat het oostelijke deel van het Atlantisstrand bij Haddock in eigendom is en Haddock niet aan de hand van concrete bewijsstukken aannemelijk heeft gemaakt dat zij eigenaar is van de bedoelde grond, is geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Daarnaast heeft de gemeente bij dagvaarding van 22 november 2017 een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat er geen aanspraak is op koop van het perceel van de botenopslag. Ook...