Uitspraak Nº 6670969 CV EXPL 18-702. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 2018-09-19

• ECLI: ECLI:NL:RBZWB:2018:5802
• Date: 19 Septiembre 2018
• Docket Number: 6670969 CV EXPL 18-702
• Court: Rechtbank Zeeland-West-Brabant (Neederland)

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 6670969 CV EXPL 18-702

vonnis d.d. 19 september 2018

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LARKO HOLDING B.V.,

gevestigd te 4645 BC Putte aan de Antwerpsestraat 95,
eiseres in conventie/verweerster in reconventie,

nader aan te duiden als “Larko”,

gemachtigden: mr. J. Vermeeren, advocaat te Etten-Leur,

tegen

1
1. Mw. [voorletter gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] , wonende te [woonplaats] aan de
[adres 1] ,
2. Mw. [voornaam] [ged. 2] , wonende te [woonplaats] aan de
[adres ged. 2] ,
3. Dhr. [voornaam] [gedaagde 3] , wonende te [woonplaats] aan de
[adres gedaagde 3] ,
gedaagden in conventie/eisers in reconventie,
nader ook gezamenlijk aan te duiden als ‘huurders’, dan wel individueel als “ [gedaagde sub 1] ”, “ [ged. 2] ” en “ [gedaagde 3] ”,

gemachtigde: mr. M.S. Yap, advocaat te Bergen op Zoom.

1 Het verloop van het geding

In conventie en in reconventie:

1.1

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het exploot van dagvaarding van 14 februari 2018 met producties;
b. de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie, met
producties;

c. de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende antwoord in reconventie, met
producties;
d. de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie;
e. de conclusie van dupliek in reconventie.

2 Het geschil

In conventie:

2.1

Larko vordert:

met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [woonplaats]:
I. te bepalen dat de aanvangshuurprijs € 700,00 per maand bedraagt, althans een door de
kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
II. huurder [gedaagde sub 1] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 147,55 per
maand, vanaf 1 januari 2018 tot en met de datum van het in deze te wijzen vonnis,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van het in deze
te wijzen vonnis;

met betrekking tot de woning aan de [adres ged. 2] te [woonplaats]:
III. te bepalen dat de aanvangshuurprijs € 700,00 per maand bedraagt, althans een door de
kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
IV. huurder [ged. 2] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 224,99 per
maand, vanaf 1 januari 2018 tot en met de datum van het in deze te wijzen vonnis,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van het in deze
te wijzen vonnis;

met betrekking tot de woning aan de [adres gedaagde 3] te [woonplaats]:
V. te bepalen dat de aanvangshuurprijs € 700,00 per maand bedraagt, althans een door de
kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
VI. te bepalen dat de huurprijs voor deze woning niet tijdelijk is verlaagd;
VII. huurder [gedaagde 3] te veroordelen aan haar te betalen een bedrag van € 383,98 per
maand, vanaf 1 januari 2018 tot en met de datum van het in deze te wijzen vonnis,
vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van het in deze
te wijzen vonnis;

en voorts om
VIII. huurders te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder mede dienen te
worden begrepen de legeskosten Huurcommissie ad € 450,00 per huurder, vermeerderd
met de wettelijke rente vanaf de 15de dag na betekening van dit vonnis.

2.2

Huurders concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Larko, met veroordeling van Larko in de kosten van het geding.

In reconventie:

2.3

Huurders vorderen de uitspraak van de huurcommissie te bekrachtigen. Verder vorderen zij primair (terug)betaling van bedragen van respectievelijk € 1.474,40 (huurder [gedaagde sub 1] ), € 2.249,90 (huurder [ged. 2] ) en € 3.839,80 (huurder [gedaagde 3] ), dan wel subsidiair (ten aanzien van elke huurder individueel) terugbetaling van het verschil tussen de reeds betaalde huurpenningen en de door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen huurprijs tot aan de dag der voldoening, zowel primair als subsidiair, vermeerderd met rente per verzenddatum uitspraak Huurcommissie, zijnde 22 december 2017, een en ander met veroordeling van Larko in de kosten van het geding.

2.4

Larko concludeert tot afwijzing van de vorderingen van huurders, met veroordeling van hen in de kosten van het geding.

3 De beoordeling

In conventie en in reconventie:

3.1

Tussen partijen staat in rechte het volgende vast:

1. Larko is sinds 14 juni 2013 eigenares van het pand aan de [pand] te [woonplaats] , zijnde een voormalige bakkerij/winkel. Zij heeft dat pand gerenoveerd
   en geschikt gemaakt voor 5 woonappartementen. Het pand is onder meer voorzien van dubbel glas, nieuwe deuren en een nieuw dak.

2. Bewoning van de appartementen was in strijd met het bestemmingsplan en daarom heeft Larko overleg gevoerd met de gemeente Woensdrecht. De uitkomst van dat overleg was dat de gemeente huisvesting van statushouders zou toestaan. Op 6 november 2016 is de omgevingsvergunning voor huisvesting van statushouders verleend en op 15 november 2016 heeft Larko met de gemeente Woensdrecht een overeenkomst gesloten voor de huisvesting van statushouders in voormeld pand. Daarbij is door de gemeente als eis gesteld dat de huurprijs onder de huurtoeslag-grens blijft.

3. Nadat in december 2016 bij de opleveringsinspectie bleek dat nog niet werd voldaan aan alle eisen van het Bouwbesluit 2012 (met name eisen van brandbeveiliging) heeft Larko aanpassingen aangebracht aan het pand.

4. Per 1 maart 2017 konden statushouders worden gehuisvest. De huurovereenkomsten met de huurders [ged. 2] en [gedaagde 3] zijn ingegaan per 1 maart 2017; de huurovereenkomst met huurder [gedaagde sub 1] per 1 april 2017.

5. De huurders hebben de Huurcommissie verzocht de (overeengekomen) aanvangshuurprijs te toetsen.

6. De huurcommissie heeft daarop een onderzoek in het gehuurde laten doen. Van dit onderzoek is op 10 oktober 2017 rapport opgemaakt. De rapporteur is aan de hand van de zogenaamde 'Huurprijscheck zelfstandige woonruimte' gekomen tot een woningwaardering (uitgedrukt in punten) van 114 punten voor de woning [adres 1] , van 99 punten voor de woning [adres ged. 2] en van 109 punten voor de woning [adres gedaagde 3] . In het rapport van onderzoek zijn geen punten toegekend voor de energieprestatie in het gehuurde. Ook voor ‘renovatie’ zijn daarin geen punten toegekend.

7. Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomsten waren geen energie-index rapporten opgesteld en geregistreerd. Larko heeft dat op 28 november 2017 alsnog laten doen. De woningen hebben de volgende energie-index:
   [adres 1] 0,87
   [adres ged. 2] 0,99
   [adres gedaagde 3] 0,88
   Dit komt overeen met energielabel B.

8. Bij op 21 december 2017 verzonden uitspraken heeft de Huurcommissie in alle drie de gevallen geoordeeld dat de overeengekomen huurprijs van € 700,00 niet redelijk is. Zij heeft daarbij geoordeeld dat:
   a) in het geval van huurder [gedaagde sub 1] (32A) een huurprijs van € 552,56 redelijk is,
   op basis van 114 punten.
   b) in het geval van huurder [ged. 2] (32B) een huurprijs van € 475,01

redelijk is, op basis van 99 punten en
c) in het geval van huurder [gedaagde 3] (32C) een huurprijs van € 526,70 redelijk is
op basis van 109 punten.

i. Ten aanzien van laatstgenoemde woning heeft de Huurcommissie in diezelfde uitspraak de huurprijs wegens een ernstig gebrek in de woonruimte met ingang van
1 maart 2017 tijdelijk (verder) verlaagd tot € 316,02 per maand.

3.2

Larko wenst, in essentie, in dit geding een uitspraak te verkrijgen over de redelijkheid van de huurprijs. Zij betwist de door de huurcommissie vastgestelde puntenaantallen en de daaraan verbonden huurprijzen per woning. De tijdelijke (verdere) verlaging van de huurprijs voor de woning van huurder [gedaagde 3] in verband met een gebrek aan het gehuurde acht zij ten onrechte opgelegd. Zij meent dat van een gebrek geen sprake was, terwijl – indien al van een gebrek kan worden gesproken – het euvel geen tijdelijke huurprijsverlaging van 40% rechtvaardigt. Voorts stelt Larko dat dit (vermeende) gebrek inmiddels is verholpen.

3.3

Huurders zijn van mening dat de door de huurcommissie gedane uitspraken ten aanzien van hun woningen juist zijn. [gedaagde 3] voegt daaraan toe dat de verlaagde huurprijs wegens een gebrek terecht is. In reconventie vorderen huurders, in lijn met het vorenstaande, de uitspraak van de huurcommissie te bekrachtigen. Tevens vorderen zij terugbetaling van de, op grond van die uitspraak, teveel betaalde huur.

3.4

Op de verkort weergegeven standpunten van partijen wordt hierna, waar nodig en relevant, nader ingegaan.

3.5

Gelet op de nauwe onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden behandeld.

3.6

De kantonrechter overweegt in de eerste plaats dat de uitspraken van de huurcommissie door de door Larko - tijdig - ingestelde vorderingen zijn komen te vervallen (vgl. artikel 7:262 BW). Die uitspraken kunnen daarom niet worden bekrachtigd of vernietigd, zoals huurders in reconventie hebben gevorderd. Uitspraak zal worden gedaan over de punten waarover de huurcommissie heeft geoordeeld en partijen nog een geschil hebben, namelijk de woningwaardering/puntentelling en (ten aanzien van de...