Uitspraak Nº 7784061 CV EXPL 19-3660. Rechtbank Limburg, 2020-04-22
| ECLI | ECLI:NL:RBLIM:2020:3108 |
| Date | 22 Abril 2020 |
| Docket Number | 7784061 CV EXPL 19-3660 |
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 7784061 CV EXPL 19-3660
Vonnis van de kantonrechter van 22 april 2020
in de zaak van
[eiseres sub 1] , handelend onder de naam [handelsnaam],
gevestigd in [vestigingsplaats 1] aan het adres [adres 1] ,
en
2. [eiser sub 2] , maat van eiser sub 1,
wonend in [woonplaats 1] an de [adres 2] ,
3. [eiser sub 3] , maat van eiser sub 1,
wonend in [woonplaats 2] aan de [adres 3] 4,
4. [eiser sub 4] , maat van eiser sub 1,
wonend in [woonplaats 1] aan de [adres 4] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. M.M.T.H. [naam zwager gedaagde]
tegen
[gedaagde] ,
wonend in [woonplaats 3] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. K.A.M.J. Horsch.
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
het exploot van dagvaarding d.d. 11 mei 2019
-
-
de conclusie van antwoord
-
-
de conclusie van repliek
-
-
de conclusie van dupliek
-
-
de akte uitlaten productie van de zijde van [eiseres] .
Ten slotte is vonnis bepaald.
[eiseres] is een onderneming die diensten verleend aan met name horeca- ondernemers. Die diensten bestaan onder meer uit advieswerkzaamheden, aan- en verkoopbemiddeling bij horecapanden en horecaondernemingen en bedrijfswaarderingen.
Op 27 juli 2017 heeft [gedaagde] een opdracht verstrekt aan [eiseres] tot het verlenen van diensten bij de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres 5] te [vestigingsplaats 2] en het daarin gevestigde hotel ‘ [naam hotel] ’ inclusief inventaris met zogenoemde goodwill. De oorspronkelijke vraagprijs bedroeg € 695.000,00, te weten
€ 595.000,00 voor de onroerende zaak en € 100.000,00 voor de exploitatie (‘goodwill’).
De schriftelijke, door beide partijen ondertekende overeenkomst van opdracht (productie 1 bij exploot) luidt, voor zover hier relevant:
“De opdracht tot dienstverlening is verleend en aanvaard onder de navolgende tussen partijen overeengekomen voorwaarden:
1.
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van twaalf maanden. Na ommekomst van deze termijn wordt de overeenkomst geacht stilzwijgend te zijn voortgezet steeds voor een periode van wederom twaalf maanden, tenzij een van beide partijen tenminste 30 dagen voor het verstrijken van de lopende periode de overeenkomst schriftelijk bij aangetekend verzonden brief aan de andere partij heeft opgezegd. Partijen komen nadrukkelijk overeen dat een opzegging in andere vorm als hiervoor omschreven gedaan deze overeenkomst niet doet eindigen.
2.
Beëindiging van de overeenkomst voor de afloop daarvan als hiervoor onder 1 bedoeld, kan behoudens het bepaalde onder 4, slechts plaatsvinden met wederzijds goedvinden van partijen welke tot uitdrukking wordt gebracht in een schriftelijke door beide partijen ondertekende beëindigingsovereenkomst. Partijen komen nadrukkelijk overeen dat een op andere wijze aangegane beëindigingsovereenkomst deze overeenkomst niet doet eindigen.
3.
Tijdens de looptijd van deze overeenkomst heeft opdrachtnemer met uitsluiting van ieder ander het exclusieve recht namens opdrachtgever te bemiddelen bij de totstandkoming van de in deze overeenkomst bedoelde verkoop/verhuur. Opdrachtgever zal ter zake geen opdrachten geven aan derden en verklaart dergelijke opdrachten niet te hebben verstrekt. Opdrachtgever zelf zal zich eveneens onthouden van iedere gedraging die erop gericht is te bewerkstelligen dat, zonder dat opdrachtnemer daarbij is betrokken, de hier bedoelde verkoop/verhuur tot stand komt.
Opdrachtgever is gehouden om alle ter beoordeling van opdrachtnemer relevante informatie die dienstig is voor en juiste uitvoering van deze overeenkomst door opdrachtnemer aan deze ter beschikking stellen en onthoudt zich van alle activiteiten die opdrachtnemer bij het vervullen van de opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten doorkruisen.
4.
Indien opdrachtgever in strijd met het hiervoor onder 3 bepaalde handelt dan wordt deze overeenkomst met onmiddellijke ingang geacht te zijn beëindigd en dient opdrachtgever de volgens deze overeenkomst verschuldigde kosten ineens te voldoen en is zij aan opdrachtnemer courtage verschuldigd alsof de verkoop waarvoor opdracht s verleend tot stand is gekomen tegen de hierboven opgenomen vraagprijs per jaar.
5.
Na het eindigen van deze overeenkomst anders dan hiervoor voorzien onder 4 is opdrachtgever courtage, berekend naar de hiervoor opgenomen vraagprijs per jaar, indien binnen een periode van twaalf (12) maanden na et einde van deze opdracht de verkoop waarvoor opdracht is verstrekt of een daarmee in essentie gelijk te stellen overeenkomst, alsnog tot stand komt en deze overeenkomst voortvloeit uit of verband houdt met de uitvoering van deze overeenkomst door opdrachtnemer. Partijen komen overeen dat het tot stand komen van de verkoop of een daarmee in essentie gelijk te stellen overeenkomst binnen de genoemde periode veronderstelt wordt voort te vloeien uit of verband houdt met de uitvoering van de opdracht door opdrachtnemer, zodat opdrachtgever het tegendeel zal dienen aan te bewijzen.
6.
Indien de verleende opdracht tot het beoogde resultaat leidt (dus alleen bij verkoop), zijn opdrachtgevers een courtage verschuldigd van 5% van de transactiesom over de exploitatiewaarde en 2% over de waarde van de onroerende zaken, met een minimumcourtage van € 5.500,- exclusief B.T.W. De courtage is verschuldigd vanaf de datum van de door opdrachtnemer te verzenden factuur.”
Op 25 februari 2018 heeft [gedaagde] per e-mail daarnaast een vraagprijs van
€ 250.000,00 voor de naastgelegen bedrijfswoning aan [eiseres] gecommuniceerd, waarna partijen mondeling zijn overeengekomen dat de overeenkomst van opdracht vanaf dat moment ook zag op die bedrijfswoning, gezamenlijk verder te noemen: het object.
Op 20 juni 2018 heeft [eiseres] een bod ontvangen van de heren [naam koper 1] en [naam koper 2] (verder gezamenlijk te noemen: koper) op het object van € 625.000,00, onder voorbehoud van een te verlenen exploitatievergunning, financiering en de uitkomst van een bouwkundige rapportage.
Vervolgens hebben koper en [gedaagde] in de dagen daarna via [eiseres] verder onderhandeld over de koopprijs, waarna op 25 juni 2018 per e-mail een akkoord werd gesloten over de koopprijs, te weten € 640.000,00 onder voornoemde voorbehouden (producties 4 tot en met 13 bij exploot).
[eiseres] heeft in de dagen daarna conceptovereenkomsten aan [gedaagde] en koper verzonden ter bestudering en akkoordbevestiging.
Op 7 juli 2018, drie dagen voor een geplande bouwkundige keuring, heeft een derde, de heer [naam zwager gedaagde] , zwager van [gedaagde] (verder te noemen: [naam zwager gedaagde] ), een brief aan koper verzonden, waarvan hij diezelfde dag per e-mail (om 12:10 uur) een kopie aan [gedaagde] en [eiseres] heeft gestuurd, met de volgende inhoud - voor zover hier van belang -:
“Geachte heren [naam koper 1] en [naam koper 2] ,
Bijgaand treft u namens [gedaagde] mijn reactie aan op de door de heer [eiser sub 4] rondgestuurde conceptovereenkomsten inzake [naam hotel] . (…)
Deze concepten dienen nog door [naam advocaat] van [naam advocaten] advocaten van commentaar te worden voorzien. Helaas is de heer [naam advocaat] pas in staat zijn commentaar te geven na terugkomst van zijn vakantie eind juli zodat onderstaande reactie onder voorbehoud van zijn commentaar is.
Ik wil benadrukken dat de uitwisseling van onze commentaren vrijblijvend is en dat pas sprake is van een bindende overeenkomst nadat alle commentaren zijn ontvangen, hier overeenstemming over is bereikt en de koopovereenkomsten zijn ondertekend. Zoals gezegd moet een en ander ook nog eerst juridisch worden bekeken.
De bouwkundige inspectie die voor a.s. dinsdag 10 juli om 09.00 s gepland willen we bij deze afzeggen. Eerst dient de overeenkomst getekend te zijn en dan pas zal de inspectie plaats kunnen vinden (hetgeen ook in lijn is met de eerder uitgesproken intentie dat de bouwkundige inspectie een ontbindende voorwaarde zou vormen)”.
De brief vervolgt met elf commentaarpunten van [naam zwager gedaagde] en eindigt met de opmerking:
“[gedaagde] heeft mij verzocht uw reacties te richten aan mij zodat ik deze kan coördineren en ter besprekingen afhandeling kan doorgeleiden aan Mr [naam advocaat] .”
In de e-mail aan koper en aan [eiseres] waarin deze brief als bijlage werd meegezonden, staat nog het volgende:
“(…) Bijgaande brief wordt u aangeboden namens [gedaagde] .
Ik verzoek u uw commentaren en andere communicatie bestemd voor [gedaagde] aan mij te richten.”
Diezelfde dag heeft [eiseres] aan [naam zwager gedaagde] , met cc aan [gedaagde] en koper, per e-mail om 14:28 aan [naam zwager gedaagde] als volgt gereageerd:
“Geachte heer [naam zwager gedaagde] ,
Met bovengemiddelde verbazing (en dan druk ik mij zacht uit), heb ik kennis genomen van uw schrijven. [handelsnaam] heeft een opdracht tot dienstverlening aanvaard bij de voorgenomen verkoop van [naam hotel] en treedt zodoende als intermediair op tussen verkoper en (kandidaat)koper(s). Een gericht schrijven namens mevrouw [gedaagde] dient u te allen tijde allereerst en alleen aan mij te richten. De door u gekozen rechtstreekse communicatie met kopers is onprofessioneel, zorgt inhoudelijk voor onrust en getuigt van weinig respect jegens mij.
Wij voeren de onderhandelingen en communiceren tussen verkoper en...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT