Uitspraak Nº 7909302 / MV EXPL 19-110. Rechtbank Midden-Nederland, 2019-09-17

• ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2019:4398
• Docket Number: 7909302 / MV EXPL 19-110
• Date: 17 Septiembre 2019
• Court: Rechtbank Midden-Nederland (Neederland)

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 17 september 2019

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 7909302 / MV EXPL 19-110 van

1 [eiseres sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [eiseres sub 1] ,
verschenen in persoon,

tegen

[gedaagde]

h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,

hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. E.J.H. van Lith.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  de dagvaarding van 24 juli 2019, met producties en nagekomen producties

• -

  de producties van de zijde van [gedaagde]

• -

  de mondelinge behandeling

• -

  de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 27 november 2017 is [eiseres sub 1] een samenwerking aangegaan met [gedaagde] , om een huis te ontwerpen en het gehele bouwproces te begeleiden voor een nieuw te bouwen woning in [woonplaats] - [naam locatie] . [eiseres sub 1] ontving op die dag een opdrachtbevestiging van [gedaagde] , met een prognose voor het bouwproject van € 424.946,05, waarvan een bedrag van € 272.250,00 aan bouwkundige kosten. Verder schrijft [gedaagde] in de opdrachtbevestiging:

“Bij deze ontvangen jullie een globale planning, gang van zaken, kostenraming en offerte betreffende het ontwerp en de bouw van jullie woning op een kavel te [naam locatie] , [woonplaats] .

Wij bieden een 95% opdracht (alle fases, behalve het bestek); Voor het uitvoeren van de werkzaamheden offreren wij een afgerond honorarium van € 23.500- excl. BTW

[…]

Het door jullie aangegeven bouwbudget is scherp maar haalbaar voor jullie woonwensen. We zullen een eenvoudig maar sterk ontwerp maken en slim moeten omgaan met de afwerkingen.”

2.2.

[eiseres sub 1] bevestigt op 30 november dat zij akkoord is met de offerte van [gedaagde] en de algemene voorwaarden.

2.3.

Bij e-mail van 29 december 2017 reageert [eiseres sub 1] op het toegezonden ontwerp:

“[..]

Verder hebben jullie met het ontwerp volledig begrepen wat we mooi vinden en het zou geweldig zijn als dit zou kunnen binnen ons bouwbudget, maar wij hebben hier toch wel hele grote bedenkingen bij. Zoals [voornaam van gedaagde] al aangaf in de offerte, is ons budget strak, maar moet het (met een redelijk eenvoudig ontwerp) wel mogelijk zijn. Met alle extra meters gevel (glas) en een zitkuil, zijn wij bang dat dit niet de eenvoud is die past binnen ons budget en dat we straks vooral op de afwerking moeten gaan bezuinigen. Dat willen we echt voorkomen.

[..].

2.4.

[eiseres sub 1] heeft op 28 maart 2018 een anterieure overeenkomst gesloten met de gemeente [.] tot aankoop van een kavel [naam locatie] .

2.5.

Met een e-mailbericht van 4 mei 2018 heeft [eiseres sub 1] , onder meer, het volgende geschreven aan [gedaagde] :

“[…]

Tot slot hadden wij nog een vraag over de (kosten van) de constructeur. Wij hebben vanaf het eerste ontwerp onze twijfels geuit over de haalbaarheid hiervan met ons budget. Hierop heb je toen aangegeven dat als dit niet zou lukken ‘jullie het ontwerp aan moesten passen’. En natuurlijk dat jullie denken dat het wel lukt.. Dat laatste hopen wij ook van harte, maar wat als dat niet het geval is en we echt grote wijzigingen moeten doorvoeren? Zoals bv geen zitkuil. Heeft dat dan ook geen invloed op het werk van de constructeur? Moet hij dan niet veel over doen, of valt dat mee?

[…]”

2.6.

Op 7 september 2018 heeft [bedrijfsnaam 1] een offerte verstrekt voor een totaalbedrag van € 519.090,00.

2.7.

Op 27 september 2018 is en omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente [.] , afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving.

2.8.

Op 28 september 2018 heeft [bedrijfsnaam 2] een voorlopige offerte verstrekt voor een bedrag van totaal € 487.000,00.

2.9.

[eiseres sub 1] reageert per mail van 4 oktober 2018 op bovengenoemde offerte:

“[..]

Met € 487.000,- is ook deze zo’n 2,5 ton boven budget. Voor ons is de specificatie lastig in te schatten, maar de kans dat er binnenkort een offerte komt die 2,5 ton lager ligt, lijkt ons toch wel buiengewoon klein.

Vanaf het eerste moment hebben we onze zorgen al geuit over de haalbaarheid van dit ontwerp.

[..]

Daarnaast hebben we gisteren een reactie van de gemeente gekregen dat er door jullie bouwkosten van 295K zijn opgegeven en we daardoor de Bibob formulieren moeten invullen en indienen

[..]

Met een offerte van € 487.000,- hoeven we niet aan te komen bij de bank.

[..]

We horen graag zsm waarom er niet gewacht is op ons akkoord op de stukken, waarom we niet op de hoogte zijn gesteld van de indiening, hoe het kan dat je aangeeft dat er geen enkel risico is bij het nu al indienen, terwijl de legesverordening en de gemeente het tegenovergestelde aangeven en hoe we verder moeten/kunnen met het hele project nu de offertes ongeveer 100% boven budget liggen.

[..]”

2.10.

[gedaagde] laat aan [eiseres sub 1] bij e-mail van 8 oktober 2018 het volgende weten:

“[..]

Over de bedragen; we hebben nav de prijs van [bedrijfsnaam 2] een bericht verstuurd met een belangrijke constructieve wijzigingsoptie. We wachten even om te horen of dat inderdaad scheel. Nu ik zelf weer wat meer tijd heb, kan ik me ook met de begrotingen gaan bemoeien. We hebben nogmaals naar het ontwerp gekeken en even voor de duidelijkheid; het ligt niet aan het ontwerp dat er heir budgetoverschrijdingen lijken te ontstaan. Dat is de markt. Die is onder aannemers en onderaannemers zo overspannen dat door schaarste (veel bedrijven zijn de afgelopen jaren omgevallen) en lange levertijden de prijs sterk wordt opgedreven. Ik heb collega’s die klagen over soms een verdrievoudiging van de offertes tov het normale budget.

Dit is een structureel probleem waar we nog geen goed antwoord op hebben, maar ik heb meer klanten met hetzelfde probleem, dus ik zal iets moeten verzinnen. Belangrijke truc zal zijn om alleen het absoluut noodzakelijke werk door een aannemer te laten doen, om vervolgens de afbouw door eigen ingehuurd personeel te laten uitvoeren.

[..]”

2.11.

Meerdere aanvragen van offertes van aannemingsbedrijven zijn vervolgens uitgezet.

2.12.

[bedrijfsnaam 3] heeft op 6 maart 2019 een offerte verstrekt voor een bedrag van € 342.123,81 (bouwkosten).

2.13.

[gedaagde] heeft als bijlage bij een e-mail van 8 maart 2019 het volgende geschreven aan [eiseres sub 1] :

“De constructeur zit met wijzigingskosten. Zie bijlage.

Ik heb het af kunnen maken op maximaal 4 uur (€460,- incl. BTW)

In de bijlage het actuele budgetoverzicht (542k).

Als ik een bezuiniggingsslag doe met de aannemer (kozijnen) verwacht ik in totaal hooguit op 525k uit te kunnen komen.

Dat is nog een gat van 50k.

Kunnen we hier binnenkort een overleg over inplannen?

[]”

2.14.

Bij e-mail van 11 maart 2019 deelt [eiseres sub 1] het volgende aan [gedaagde] mede:

“[..]

Je begroting vinden we nog wel erg optimistisch. Een post onvoorzien van 0,- bijvoorbeeld, terwijl er nog 11 stelposten zijn, waarvan 2 binnen de aanneemofferte (staal + fundering) Van een paar posten weten we al zeker dat ze hoger uitvallen en bij de rest is het altijd een reëel risico. Vooral in deze markt.

In de bijlage de begroting retour met wat opmerkingen van ons. Het lijkt me zeker goed om op korte termijn te overleggen, al vraag ik me wel af hoe we dit verschil ooit gaan overbruggen en waar we het over kunnen hebben. Eigenlijk was het budget 425k, maar die 475k is echt de absolute max. Er zit geen enkele rek meer in. Dat is ook een van de redenen dat we nooit het risico zouden kunnen nemen met 11 stelposten en een post onvoorzien van € 0,-. Met een bescheiden budget onvoorzien van 5% van de aanneemsom en bijstelling van wat andere posten, komen wij op een verschil van 92k. Wat je precies wilt met die kozijnen kan, dat weet ik niet, maar als daar inderdaad 17k oplevert, dan is het nog 75k. Of het nu 50k wordt of 75k, beide zijn er niet.

[..]”

2.15.

In een e-mailbericht van 29 april 2019 schrijft [eiseres sub 1] , onder meer, het volgende aan [gedaagde] :

“[…]

Verder willen we toch even onze zorgen over het verdere proces met je delen, want de tijd begint nu wel heel erg te dringen.

Uit de mail van [A] leiden wij af dat de gemeente uiterlijk 16 mei de vergunning moet verlenen. Dat houdt in dat we uiterlijk 26 juli de grondoverdracht bij de notaris hebben. De hypotheek moet dan dus verleend zijn en het bedrag moet bij de notaris op de derdenrekening staan.

[…]

[bedrijfsnaam 4] komt als het goed is volgende week met een offerte. Als dat niet passend is, dan zijn er nog 4 weken over om op de een of andere manier tot een getekende aanneemovereenkomst te komen. We weten dat je steeds benadrukt dat het allemaal goed komt, dat het ontwerp niet hoeft te worden aangepast en dat het gaat lukken voor het budget, maar het lukt nu al een jaar niet en met een boetebeding van € 100,000,- beginnen de risico’s voor ons echt groot te worden.

[..]

Kortom, we moeten uiterlijk 3 juni a.s. een getekende aanneemovereenkomst hebben. […]”

2.16.

Op 23 mei 2019 heeft [bedrijfsnaam 4] een casco woning geoffreerd op basis van richtprijzen voor een bedrag van € 267.295,00 (exclusief loodgieters-, verwarmings-, stucadoors-, tegel-, en schilderwerkzaamheden en elektrische installatie).

2.17.

[eiseres sub 1] heeft daarop bij e-mail van 23...