Uitspraak Nº AWB - 19 _ 806. Rechtbank Noord-Nederland, 2022-08-30
| ECLI | ECLI:NL:RBNNE:2022:3131 |
| Docket Number | AWB - 19 _ 806 |
| Date | 30 Agosto 2022 |
| Court | Rechtbank Noord-Nederland (Neederland) |
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 19/806
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
(gemachtigde: [gemachtigde verweerder] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming (de Minister)
Bij besluit van 28 februari 2018 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, vastgesteld voor het kalenderjaar 2018 op € 2.121.000.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 januari 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2022 via een beeldverbinding (Telehoren). Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde verweerder 1] en [taxateur verweerder] , taxateur.
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak, een winkelruimte in de binnenstad van Groningen (A1 locatie) van waaruit zij met name [producten] verkoopt.
De onroerende zaak is oorspronkelijk gebouwd rond 1450 en laatstelijk gerenoveerd in 2004. De onroerende zaak omvat op de begane grond een winkelgedeelte met een totale oppervlakte van 109 m2 en een opslagruimte van 63 m². Op de 1e verdieping is een opslagruimte van 28 m².
De onroerende zaak is op 16 mei 2017 verkocht voor € 2.956.837.
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017. Volgens eiseres heeft verweerder de waarde te hoog vastgesteld. Verweerder houdt vast aan de vastgestelde waarde van € 2.121.000.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres verklaard dat de beroepsgronden van eiseres zich beperken tot de volgende. Eiseres stelt allereerst dat verweerder niet alle relevante stukken heeft ingebracht, zoals de grondstaffels en een verslag van de hoorzitting. Ten aanzien van de waardebepaling voert eiseres – zakelijk weergegeven – aan dat verweerder bij de berekening van de kapitalisatiefactor het leegstandsrisico te laag heeft ingeschat. Dit vanwege de economische gevolgen van de Covid-19 pandemie. Eiseres heeft er verder op gewezen dat er een handtekening en een plausibiliteitsverklaring in het taxatierapport van verweerder ontbreken. Volgens eiseres is de taxateur van verweerder ook niet onafhankelijk.
Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van de waardebepaling wijst verweerder op een taxatierapport van 6 januari 2022 van taxateur [taxateur verweerder 2] het taxatierapport), waarin de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) is gewaardeerd en bepaald op € 2.121.000. De taxateur is hierbij uitgegaan van een huurwaarde per jaar van € 142.404 en een kapitalisatiefactor van 14,9. Als primaire huur is uitgegaan van € 1.455 per m². Het leegstandsrisico heeft de taxateur bepaald op 10%. Voor wat betreft de onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor heeft de taxateur verwezen naar vijf huurtransacties en vier verkooptransacties, waaronder het eigen verkoopcijfer.
Heeft verweerder alle stukken overgelegd?
3. Bij waardering van de onroerende zaak met behulp van de HWK-methode, waarvan de toepassing in dit geval tussen partijen als zodanig niet in geschil is, spelen grondstaffels geen rol, omdat de waarde van de grond is verdisconteerd in de gehanteerde...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT