Uitspraak Nº C/15/268827 / HA ZA 18-18. Rechtbank Noord-Holland, 2019-01-23
| ECLI | ECLI:NL:RBNHO:2019:461 |
| Docket Number | C/15/268827 / HA ZA 18-18 |
| Date | 23 Enero 2019 |
| Court | Rechtbank Noord-Holland (Neederland) |
Handel, Kanton en Bewind
Zittingsplaats Alkmaar
zaaknummer / rolnummer: C/15/268827 / HA ZA 18-18
Vonnis van 23 januari 2019
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. B.S. Friedberg te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE DEN HELDER,
zetelend te Den Helder,
gedaagde,
advocaat mr. E.C.W. van der Poel te Alkmaar.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met 21 producties;
- de conclusie van antwoord met 33 producties;
-
-
het tussenvonnis van 21 maart 2018;
-
-
de akte aanvulling van eis van [eiser] productie 22 tot en met 31;
-
-
de door [eiser] ingezonden productie 32 tot en met 37;
-
-
de akte, tevens antwoordakte op de wijziging van eis van de Gemeente;
-
-
het proces-verbaal van comparitie van 10 december 2018.
Ten slotte is vonnis bepaald.
Partijen hebben een overeenkomst gesloten onder de naam “Bruikleenovereenkomst” op basis waarvan aan [eiser] met ingang van 1 juli 2008 een gebruiksrecht is toegekend aangaande een deel van het pand aan de [adres] (hierna: het pand).
In januari 2012 hebben partijen een tweede overeenkomst gesloten betreffende het gebruik van een ander deel van het pand door [eiser] .
In het door [eiser] gebruikte pand heeft [eiser] een atelier en een museum gevestigd.
De Gemeente heeft bij brieven van 10 maart 2014 de overeenkomsten met [eiser] opgezegd tegen 1 september 2014 vanwege het voornemen om over te gaan tot nieuwbouw op de door [eiser] gebruikte locatie. In juni 2014 heeft het College van Burgemeester en Wethouder (hierna: het College) afstand van dit voornemen genomen.
In het verlengde van deze ontwikkelingen hebben partijen sedert medio 2014 besprekingen over de eventuele aankoop van het pand door [eiser] en de Gemeente overgegaan tot opschorting van de opzegging.
Op 3 oktober 2014 heeft de Gemeente aan [eiser] een brief gestuurd met daarin de volgende passage:
“Wij zien in het plan voldoende aanknopingspunten om met elkaar het gesprek te vervolgen over het definitief vestigen van het [naam museum] in het voormalig postkantoor. Een belangrijk aspect dat helaas nog niet nader door u is toegelicht in het plan betreft het financiële plaatje.”
Bij brief van 25 juni 2015 heeft de Gemeente aan [eiser] het volgende geschreven:
“Een invulling waarbij het voormalig postkantoor (…) ook als volwaardige expositieruimte dienst doet, houdt onze voorkeur. Met dat vertrekpunt gaan wij scenario’s voor de toekomst van het gebouw verkennen, waarbij de ruimten ervan, ook aan u, marktconform kunnen worden aangeboden.”
Op 3 november 2015 heeft het College ingestemd met twee scenario’s voor herontwikkeling van het pand. Hierbij werd de voorkeur uitgesproken voor het scenario waarbij het pand aan [eiser] zou worden verkocht teneinde daarin een permanent [naam museum] te vestigen. Het college heeft hierover op 17 november 2015 aan de “raadscommissie Stadsontwikkeling en Beheer” een zogeheten raadsinformatiebrief verzonden. Deze bevat de volgende passages:
“In de presentatie is voorgesteld om het scenario [naam museum] uit te werken tot een intentie overeenkomst. De raadscommissie reageerde overwegend positief op dit voorstel.
Wij hebben u een presentatie gegeven van 2 scenario’s. Eén scenario, waarbij het pand, onder voorwaarden, verkocht wordt aan de kunstenaar [eiser] , om van het pand een nationaal [naam museum] te maken.
En een tweede scenario waarbij het pand te koop wordt aangeboden, onder de voorwaarde dat de glazen vleugel een cultuurbestemming krijgt en de overige invulling een bijdrage levert aan de levendigheid van het Stationsplein.
Wij hebben bij de presentatie aangegeven dat de verkoop van het pand aan [eiser] ons
voorkeursscenario is. Wij denken dat een volwaardig [naam museum] voor Den Helder een belangrijke nationale attractie kan worden (…).
In de presentatie hebben wij aangegeven welke stappen wij willen nemen om tot verkoop van het pand aan [eiser] te komen.
De eerste stap is dat wij een aantal ‘oud zeer’ kwesties tussen [eiser] en de Gemeente uit de weg willen ruimen. Mediation moet hiertoe leiden.
Uiterlijk 1 februari 2016 moet dit middels een vaststellingsovereenkomst afgerond worden.
De tweede stap is het opstellen van een ‘intentieovereenkomst’, waarin wij met [eiser] afspreken hoe wij het verkooptraject ingaan, wat van beide partijen verwacht wordt en wie wanneer wat levert.
De derde stap is het sluiten van een koopovereenkomst. Dit verwachten we zomer 2016 af te kunnen sluiten.
Wanneer wij met [eiser] niet tot overeenstemming over deze stappen komen, dan zullen wij afzien van dit scenario. Dan starten we scenario 2.”
Op 4 november 2015 heeft de heer [naam 1] , Interim Projectleider voormalig Postkantoor Den Helder van de Gemeente, aan onder meer [eiser] een e-mail gestuurd met daarin de volgende passage:
“Ter info: vandaag zal wethouder [naam 2] aan de pers melden dat B&W gekozen heeft voor het scenario, waarbij het pand aan [eiser] te koop wordt aangeboden.”
De in de raadsinformatiebrief van 17 november 2015 genoemde mediation heeft niet plaatsgevonden.
Op 28 juni 2016 heeft de Gemeente besloten om over te gaan tot verkoop en herontwikkeling van het pand middels een openbare verkoopprocedure (het tweede scenario in de raadsinformatiebrief van 17 november 2015).
Bij brief van 29 juni 2016 heeft de Gemeente [eiser] geïnformeerd over het feit dat zij overgaat tot “het uitvoeren van een oriënterende marktconsultatie” met betrekking tot het pand.
Op enig moment heeft de Gemeente onder de noemer “Afstoten gemeentelijk vastgoed (2017-2018)” een nota opgesteld en gepubliceerd waarbij zij inzicht geeft in het in de komende jaren door haar te voeren vastgoedbeleid. Pagina 7 van deze nota bevat de volgende zinsnede: “Bij verhuurde objecten wordt te allen tijde eerst aan de huurder aangeboden, gevolgd door een openbare aanbieding in de markt. Bij een dergelijke openbare aanbieding wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de positie en omstandigheden van de zittende huurder.”
Bij brieven van 28 maart 2017 heeft de Gemeente de met [eiser] gesloten overeenkomsten strekkende tot gebruik van het pand opgezegd per 30 juni 2017.
Bij brieven van 2 juni 2017 heeft [eiser] tegen de opzeggingen geprotesteerd.
In de periode nadien (juni - juli 2017) hebben wederom gesprekken tussen partijen plaatsgevonden. De Gemeente heeft zich bij laten bijstaan door mr. D.J.L. van Ee, advocaat te Amsterdam (hierna: mr. Van Ee).
Op 31 juli 2017 heeft [eiser] een bod gedaan ter hoogte van het bedrag
€ 10.000,00 “as is”. De Gemeente heeft dit bod afgewezen.
Naar aanleiding van dit voorstel zijn verdere gesprekken gevoerd over de aankoop van het pand in de aanwezigheid van mr. Van Ee voornoemd, [eiser] en mr. Friedberg voornoemd. De Gemeente heeft zich bij deze gesprekken laten vertegenwoordigen door haar ambtenaren en niet door een wethouder.
Terwijl de hiervoor genoemde gesprekken liepen, is de Gemeente op 17 juli 2017 een openbare verkoopprocedure opgestart door middel van een publicatie op internet, waarbij kandidaten in de gelegenheid zijn gesteld om uiterlijk op 4 september 2017 in te schrijven. De inschrijvingstermijn is op een later moment verlengd naar 1 november 2017 om 16:00 uur.
[eiser] heeft zich, hoewel hij daartoe door de Gemeente bij brief van 21 september 2017 was uitgenodigd, niet ingeschreven.
Op 14 augustus 2017 heeft [eiser] bij mr. Van Ee een gewijzigd voorstel ingediend. Dit voorstel komt op het volgende neer:
- een koopsom van € 245.000,00, vrij op naam, zonder voorbehoud van financiering;
-
-
het pand wordt “as is” geleverd, waarbij [eiser] alle kosten waaronder die van asbestverwijdering voor zijn rekening neemt, welke kosten [eiser] inschat op ongeveer
€ 450.000,00; -
-
aanbetaling van 10% op de koopsom;
-
-
bankgarantie voor de koopsom.
Op 22 augustus 2017 heeft een gesprek plaatsgevonden waarin dit voorstel is besproken. Op 28 augustus 2017 heeft mr. Van Ee in een telefoongesprek mr. Friedberg bericht dat de Gemeente geen minnelijke regeling wilde aangaan.
De Gemeente heeft [eiser] gedagvaard in kort geding om op 2 oktober 2017 te verschijnen voor de voorzieningenrechter van de rechtbank. In deze procedure heeft de Gemeente gevorderd dat [eiser] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het pand. Bij vonnis van 16 oktober 2017 heeft de voorzieningenrechter de door de Gemeente ingestelde vordering tot ontruiming van het pand afgewezen.
Bij een op 31 oktober 2017 gedateerde raadsinformatiebrief heeft het College de Gemeenteraad over de ontwikkelingen aangaande de verkoop van het pand geïnformeerd. In deze brief is het volgende opgenomen:
“ Gesprek [eiser]
Op basis van de uitspraak in kort geding heeft het college besloten om in gesprek te gaan met de heer [eiser] om te kijken of tot overeenstemming tot verkoop gekomen kan worden. Zo mogelijk vindt dit gesprek met de heer [eiser] volgende week plaats. In een uitnodigingsbrief is aan de heer [eiser] aangegeven dat de Gemeente het aanbod van de heer [eiser] serieus in overweging wil nemen, plus de garantie dat er straks een opgeknapt pand - met een hoogwaardige invulling - staat in het stationsgebied.
(…)
Juridisch vervolg
Gelijktijdig wordt een spoedappel en bodemprocedure opgestart om de procedurele rechten van de Gemeente veilig te stellen. Uiteraard zal deze procedure niet worden doorgezet als er een...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT