Uitspraak Nº C/15/286876 / HA ZA 19-244. Rechtbank Noord-Holland, 2020-03-04

• ECLI: ECLI:NL:RBNHO:2020:1582
• Docket Number: C/15/286876 / HA ZA 19-244
• Date: 04 Marzo 2020
• Court: Rechtbank Noord-Holland (Neederland)

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

Zittingsplaats Alkmaar

zaaknummer / rolnummer: C/15/286876 / HA ZA 19-244

Vonnis van 4 maart 2020

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2. [eiseres 1],

wonende te [woonplaats 2] ,

3. [eiser 2],

wonende te [woonplaats 3] ,

4. [eiseres 2],

wonende te [woonplaats 4] ,

eisers,

advocaat mr. E. Hoekstra te Alkmaar,

tegen

1 de besloten vennootschap TH.W. MOSCH HOLDING B.V.,

gevestigd te Sint Maartenszee,

2. de besloten vennootschap ANZELHOEF BEHEER B.V.,

gevestigd te Sint Maartenszee,

gedaagden,

advocaat mr. A. Glijnis te Alkmaar.

Eisers worden gezamenlijk [eisers] genoemd. Afzonderlijk wordt eiser sub 1 hierna [eiser 1] genoemd, eiser sub 2 [eiseres 1] en eisers sub 3 en 4 (gezamenlijk) [naam 1] . Gedaagden zullen hierna Mosch Holding en Anzelhoef Beheer genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  de dagvaarding van 5 maart 2019;

• -

  de akte houdende overlegging producties;

• -

  de conclusie van antwoord;

• -

  het tussenvonnis van 29 mei 2019

• -

  het proces-verbaal van comparitie van 18 september 2019 met de daarin genoemde aanvullende stukken, waaronder een akte wijziging c.q. precisering eis;

• -

  de akte van Mosch Holding en Anzelhoef Beheer van 16 oktober 2019;

• -

  de akte van [eisers] van 13 november 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

In het vakantiepark Anzelhoef (hierna: het vakantiepark) staan op eigen grond 31 recreatievilla’s. Mosch Holding is eigenaar van de algemene delen van het vakantiepark. Anzelhoef Beheer is de beheerder van het vakantiepark. De heer [naam 2] is bestuurder van Mosch Holding. Zijn zoon, [naam 3] , is bestuurder van Anzelhoef Beheer. Mosch Holding is eigenaar van 13 recreatievilla’s. De andere recreatievilla’s zijn van individuele eigenaren.

2.2.

[eiser 1] is sinds 6 juni 2003 eigenaar van recreatievilla nummer [nummer] .

[eiseres 1] is sinds 1 september 2016 eigenaar van recreatievilla nummer [nummer] .

[naam 1] zijn sinds 17 oktober 2003 gezamenlijk eigenaar van recreatievilla [nummer] .

2.3.

In de akten waarbij de recreatievilla’s aan [eisers] zijn geleverd (hierna steeds aan te duiden als: de Leveringsakte of de Leveringsakten) zijn diverse bepalingen als kettingbeding opgenomen (artikel 20 tot en met 25 en 33). Voor zover hier van belang bepalen de Leveringsakten het volgende (waarbij steeds met “grondeigenaar” wordt bedoeld: Mosch Holding):

“(…)

Bewoning

Artikel 24

Indien de op de verkochte grond gestichte recreatie-villa buiten verhuurbemiddeling van door de

grondeigenaar aan te wijzen verhuurorganisatie door anderen dan de juridische of economische eigenaar of eerste-graads afstammelingen in gebruik wordt genomen, is die eigenaar aan de verhuurder een vergoeding van éénhonderdvijftig euro (€ 150,00) per week, waarbij een gedeelte van een week voor een volle week wordt gerekend, (exclusief omzetbelasting), verschuldigd voor het tijdvak van gebruik van de betreffende recreatiewoning door de betreffende andere personen. Voormelde vergoeding is gebaseerd op gebruik van de betreffende woning door maximaal zes personen, ongeacht of de woning ook daadwerkelijk door zes personen wordt gebruikt. Bij gebruik door meer personen wordt voormelde vergoeding voor iedere meerdere persoon verhoogd met zeventien euro (€ 17,00) per week, waarbij ook daarvoor geldt dat een gedeelte van een week voor een gehele week wordt gerekend. Voormeld bedrag zal worden geïndexeerd op de wij ze als hierna onder artikel 28 vermeld.

Deze vergoeding is mede vastgesteld vanuit de service-gerichtheid, welke de grondeigenaar zal bieden tijdens de aanwezigheid van de huurders op het park.

(…)

Inverzuimstelling

Artikel 29

Indien de verkrijger, na bij aangetekend schrijven in verzuim te zijn gesteld, gedurende veertien dagen nalatig blijft om zijn verplichtingen alsnog na te komen, zal de verkrijger aan de grondeigenaar een vergoeding verschuldigd zijn gelijk aan 10% van de koop/aannemingssom, onverminderd het recht op vergoeding van de meerdere kosten, schade en interessen die de grondeigenaar heeft geleden.

(…)”

2.4.

In de Leveringsakten is tevens een huishoudelijk reglement opgenomen (hierna: het Huishoudelijk Reglement). Het Huishoudelijk Reglement bepaalt onder het kopje “Overtredingen”:

“1. Bij overtreding van een der bepalingen van de wet of dit reglement, hetzij door de eigenaar, hetzij door de gebruiker, zal de grondeigenaar de betrokkene op de overtreding wijzen door middel van een aangetekend schrijven.

2. Indien de betrokkene geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan de grondeigenaar hem een onmiddellijk opeisbare boete opleggen van ten hoogste éénhonderdtwintig euro (€ 120,00), voor elke overtreding, onverminderd de gehoudenheid van de overtreder tot schadevergoeding, zo daarvoor termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen die de grondeigenaar kan nemen krachtens dit reglement of wet.”

De “Slotbepaling” in het Huishoudelijk Reglement luidt als volgt:

“1. In gevallen waarin dit reglement niet voorziet beslist de grondeigenaar.

2. Onverminderd het bepaalde in dit reglement is iedere eigenaar of gebruiker verplicht zich te houden aan de verordeningen van de gemeente Zijpe en opgelegd aan individuele eigenaren en/of villapark Anzelhoef.

3. Villapark Anzelhoef kan van verboden die in dit reglement zijn vastgesteld, voor een bepaalde tijd schriftelijk ontheffing verlenen onder door haar te bepalen voorwaarden.”

2.5.

Voor de verhuur van de recreatievilla’s op het vakantiepark heeft Mosch Holding Anzelhoef Beheer als verhuurorganisatie ingeschakeld. Eind 2017 heeft Anzelhoef Beheer aan de eigenaren van de recreatievilla’s een nieuwe verhuurbemiddelingsovereenkomst voorgelegd. De ondertekening van die verhuurbemiddelingsovereenkomst geldt als voorwaarde voor verhuurbemiddeling via Anzelhoef Beheer. [eisers] heeft die verhuurbemiddelingsovereenkomst niet willen ondertekenen. [eisers] is zijn recreatievilla’s daarna gaan verhuren via verhuurbemiddelaar [naam 4] .

3 Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen na eiswijziging dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair

I. het beding zoals neergelegd in artikel 24 van de bijzondere bedingen van de Leveringsakten van [eisers] op te heffen, althans integraal te vernietigen op grond van artikel 6:233 sub a Burgerlijk Wetboek (BW) en/of artikel 6:248 lid 2 BW, althans de koopovereenkomsten te ontbinden terzake dit beding, althans dit beding zodanig te wijzigen dat [eisers] en hun rechtsopvolgers hier niet langer aan gebonden zijn en dus niet (langer) gehouden zullen zijn een weekvergoeding te betalen indien de op de verkochte grond gestichte recreatievilla’s van [eisers] door anderen dan de juridische of economische eigenaren, of eerste graad afstammelingen van [eisers] in gebruik worden genomen buiten verhuurbemiddeling van door de grondeigenaar aangewezen verhuurorganisatie om, dan wel buiten verhuurbemiddeling via de grondeigenaar om, dan wel buiten door de grondeigenaar aangewezen parkbeheerder om;

II. het boetebeding zoals neergelegd in artikel 29 van de bijzondere bedingen van de Leveringsakten van [eisers] op te heffen, althans integraal te vernietigen op grond van artikel 6:233 sub a BW en/of artikel 6:248 lid 2 BW althans dit boetebeding zodanig te wijzigen dat [eisers] en hun rechtsopvolgers hier niet langer aan gebonden zijn;

III. het boetebeding zoals neergelegd in het in de Leveringsakten van [eisers] opgenomen Huishoudelijk Reglement onder ‘Overtredingen’, lid 2 hiervan, op te heffen, althans integraal te vernietigen op grond van artikel 6:233 sub a BW en/of artikel 6:248 lid 2 BW, althans dit boetebeding zodanig te wijzigen dat [eisers] en hun rechtsopvolgers hier niet langer aan gebonden zijn;

IV. een slotbepaling in de Leveringsakten van [eisers] vast te stellen die luidt dat in gevallen waarin het reglement niet voorziet, de bevoegde rechter beslist;

subsidiair

V. het beding zoals neergelegd in artikel 24 van de bijzondere bedingen van de Leveringsakte van [eisers] partieel te vernietigen, althans partieel te ontbinden, althans dit beding te wijzigen c.q. aan te passen op een wijze zoals hier geformuleerd:

Artikel 24

Een weekvergoeding vaststellen die het verschil(percentage) betreft tussen de commissie die de derde (verhuur-bemiddelende) partij in rekening brengt aan eisers en de 28% die Mosch c.q. Beheer voorheen in rekening bracht (dus wanneer de derde 20% doorberekent, dan heeft Mosch c.q. Beheer aanvullend recht op 8%), althans een zodanig (al dan niet nog lager) percentage wel een zodanig lager weekbedrag dan thans in de leveringsaktes omschreven staat, zoals de rechtbank in goede Justitie vermeent vast te stellen, daarbij tevens vaststellen en bepalen dat een gedeelte van een week naar rato (1/7 per dag) zal moeten worden doorberekend en doorbelast, en dat de weekvergoeding niet langer meer afhankelijk zal zijn van de hoeveelheid personen die de woning daadwerkelijk gebruikt,

althans aan te passen op een wijze die door de rechtbank als het meest redelijk wordt geacht;

VI. het boetebeding zoals neergelegd in artikel 29 van de Leveringsaktes partieel te vernietigen, althans te wijzigen zodat [eisers] en hun rechtsopvolgers niet (langer) gebonden zijn aan de vergoeding van 10 procent zoals in dit beding bedoeld, waarbij door de rechtbank wordt bepaald dat ingeval van verzuim [eisers] hoogstens een vergoeding zijn verschuldigd die gelijk is aan de daadwerkelijk door Mosch c.q. Beheer geleden schade, althans dit beding te wijzigen op een wijze die door de rechtbank als het meest redelijk wordt geacht;

VII. het boetebeding zoals neergelegd in het in de Leveringsakten van [eisers]...