Uitspraak Nº C/16/432682 / HL ZA 17-52. Rechtbank Midden-Nederland, 2019-01-23

• ECLI: ECLI:NL:RBMNE:2019:201
• Docket Number: C/16/432682 / HL ZA 17-52
• Date: 23 Enero 2019
• Court: Rechtbank Midden-Nederland (Neederland)

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/432682 / HL ZA 17-52

Vonnis van 23 januari 2019

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser sub 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VOMAR VOORDEELMARKT B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseressen,

advocaat: mr. F.H.A.M. Thunnissen te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE ALMERE,

te Almere,

gedaagde,

advocaat: mr. M.J. Faro te Amsterdam.

Eiseressen zullen hierna respectievelijk [eiser sub 1] en Vomar genoemd worden en gezamenlijk worden aangeduid als [eiser sub 1] c.s. Gedaagde zal de gemeente genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• -

  de dagvaarding van 3 februari 2017 met producties 1 t/m 23;

• -

  de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 6;

• -

  de conclusie van repliek met productie 24;

• -

  de conclusie van dupliek met producties 7 t/m 9;

• -

  de akte houdende in het geding brengen van producties van mr. Faro met een complete versie van productie 9;

• -

  de akte overlegging producties bij pleidooi van mr. Thunnissen met producties 25 t/m 28;

• -

  het proces-verbaal van pleidooi en de schriftelijke pleitnota’s van [eiser sub 1] c.s. en de gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

In mei 2000 heeft de gemeente een ontwikkelingsplan vastgesteld voor de ontwikkeling van het gebied Noorderplassen West in Almere. Fase 1 daarvan zou worden ontwikkeld door de commanditaire vennootschap [naam commanditaire vennootschap] C.V. (hierna te noemen: de CV). Op 27 juni 2002 hebben de CV en de gemeente daartoe een ‘realiseringsovereenkomst’ gesloten. Deze realiseringsovereenkomst zag op de verkoop van de gronden door de gemeente aan de CV en de realisatie van 876 woningen door de CV.

2.2.

De gemeente heeft Vomar bij brief van 14 juli 2008 uitgenodigd om mee te doen aan een tenderprocedure voor de ontwikkeling en exploitatie van een buurtwinkelcentrum met woningen in Noorderplassen West. In de bijbehorende brochure met informatie over het project (hierna te noemen: tenderdocument) is in de inleiding een passage opgenomen met informatie over de ontwikkeling van de wijk Noorderplassen West:

“Medio 2000 heeft de gemeenteraad het Ontwikkelingsplan voor de wijk Noorderplassen West vastgesteld. Vanaf dat moment is er met meerdere marktpartijen gewerkt aan de verdere ontwikkeling en uitwerking van de wijk. Per 1 januari ’08 zijn er 865 woningen opgeleverd. In totaal worden ca. 2.700 woningen gerealiseerd, waarvan ca. 600 woningen direct aan het water liggen.

Het uiteindelijke draagvlak voor het buurtwinkelcentrum in de komende jaren is de volgende woningbouwprogrammering:

WONINGBOUWPROGRAMMA NOORDERPLASSEN WEST
	2008	2009	2010	2011	2012
Op te leveren woningen per jaar	350	400	500	450	150
Opleveringen cumulatief	1.200	1.600	2.100	2.550	2.700

De planning is het buurtwinkelcentrum in de Noorderplassen West uiterlijk in het tweede kwartaal van 2010 te openen. Dit centrum dient te bestaan uit een full-service supermarkt van maximaal 1.500 m2 b.v.o., gecombineerd met een aantal extra winkels tot in totaal maximaal 500 m2 b.v.o..”

2.3.

De gunning van de tender zou onder meer bepaald worden aan de hand van de zogenoemde ‘tenderbijdrage’: het bedrag dat een gegadigde biedt voor de supermarkt en de commerciële ruimten bovenop de grondprijs van € 3.500.000,00.

2.4.

[eiser sub 1] is een aan Vomar gelieerde vastgoedvennootschap. Op 30 september 2008 heeft [eiser sub 1] het inschrijfformulier aan de gemeente verzonden. [eiser sub 1] heeft zich voor de tender ingeschreven met de supermarktformule van Vomar voor een tenderbijdrage van
€ 2.375.000,00. Blijkens het inschrijfformulier verklaarde [eiser sub 1] zich bereid tot:

“1. De ontwikkeling van de supermarktlocatie (supermarkt, overig commercieel programma, woningen en parkeerplaatsen) in Noorderplassen in Almere (stadsdeel Stad) op een kavel van ca. 3.777 m2 terrein.

2. Exploitatie van de supermarkt in Noorderplassen namens de supermarktorganisatie voor een periode van 5 jaar.”

2.5.

Door haar inschrijving verklaarde [eiser sub 1] zich ook akkoord met de bij de tenderdocumentatie gevoegde ‘concept overeenkomst tot bouwplanontwikkeling’. Op grond van de artikelen 1 en 13.7 van deze overeenkomst zou de gemeente gedurende de reserveringsperiode de grond gereserveerd houden voor de marktpartij, terwijl de marktpartij een bouwplan ontwikkelde. Aan het einde van de reserveringsperiode kon de marktpartij op grond van de overeenkomst tot bouwplanontwikkeling al dan niet ingaan op de grondaanbieding van de gemeente. Zou de marktpartij niet ingaan op het aanbod van de gemeente, dan diende zij aan de gemeente een reserveringsvergoeding ter hoogte van 5% van de grondprijs te betalen.

2.6.

Bij brief van 22 januari 2009 heeft de gemeente aan Vomar kenbaar gemaakt dat zij de tender voorlopig had gewonnen en dat de gunning definitief zou worden als na 15 kalenderdagen niet zou blijken van bezwaren van de andere inschrijvers. Dergelijke bezwaren zijn niet ingediend, waarna het project door de gemeente aan [eiser sub 1] c.s. is gegund.

2.7.

Op 16 februari 2009 heeft de CV in een overleg met de gemeente laten weten wellicht artikel X.3.a van de realiseringsovereenkomst te willen inroepen. Op grond van dit artikel was de CV gerechtigd in geval van onvoorziene (markt)omstandigheden grond terug te verkopen aan de gemeente tegen de betaalde koopprijs, rekening houdend met het reeds gerealiseerde woningbouwprogramma en de daarop betrekking hebbende reeds gerealiseerde infrastructurele werken.

2.8.

Bij brief van 12 maart 2009 heeft de CV haar standpunt schriftelijk aan de gemeente kenbaar gemaakt:

“Aansluitend op onze bespreking van 16 februari jl. bevestigen wij hiermede dat naar ons oordeel sprake is van onvoorziene omstandigheden zoals benoemd in artikel X.3.a. van de Realisatie-Overeenkomst voor wat betreft het zogenaamde “Grote Eiland” (een en ander genoegzaam bekend). Bijgevolg zijn wij van oordeel dat de Gemeente Almere – ingevolge ditzelfde artikel X.3.1 – gehouden is dit “Grote Eiland” terug te kopen van de [CV] tegen restitutie van de betaalde koopprijs A en een vergoeding voor de reeds gerealiseerde infrastructurele werken.”

2.9.

Op 2 september 2009 heeft [eiser sub 1] in een brief aan de gemeente aandacht gevraagd voor de achterblijvende woningproductie en voorgesteld om een tijdelijke (kleinere) winkel te openen. De brief luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“Daarnaast speelt er nog een ander aspect, namelijk dat de woningbouwproductie achterblijft op de planning zoals deze medio 2007 was voorzien. De in de plannen opgenomen winkelvoorziening voorziet een omzet die gekoppeld is aan het aantal woningen in Noorderplassen ten tijde van de opening. Aangezien de productie van de woningen achterblijft, is het verantwoord voor de Vomar Voordeelmarkt om een tijdelijke winkel te starten met een kleiner verkoop vloeroppervlak, zodat de verwachte omzet met de reële verwachting van de woningproductie in de pas blijft lopen. De geplande winkel zou bij opening dan aanmerkelijk te groot zijn, door de achterblijvende woningbouwproductie.

We begrijpen heel goed dat u zekerheden wilt hebben over de termijn en oplevering van het project zoals wij dat voorstaan. Wij zijn dan ook graag bereid om de nodige zekerheden aan u te verstrekken.

Door onze persistentie begrijpt u dat dit voor ons een zeer belangrijk onderdeel is van de afspraken, en wij willen in goed overleg met u tot een passende oplossing komen voor beide partijen. De door de kredietcrisis ontstane situatie, die de oorzaak is van deze problematiek, ligt buiten onze beider invloedsfeer en vraagt een pragmatische aanpak. Wij zijn van mening dat ons verzoek recht doet aan de belangen van beide partijen, maar dat bovenal de bewoners van Noorderplassen er voordeel van zullen hebben en we op korte termijn een extra impuls toevoegen die wellicht de keuze voor het gaan wonen in deze mooie wijk zal bevorderen.”

2.10.

De gemeente heeft gereageerd bij brief van 19 november 2009. Zij schreef dat partijen in het voorjaar van 2009 in onderhandeling zijn getreden en dat de overeenkomst tot bouwplanontwikkeling op 24 augustus 2009 zou worden ondertekend, maar dat dat niet is doorgegaan. De gemeente vervolgde:

“Vlak voor deze datum heeft [eiser sub 1] BV laten weten toch niet tot ondertekening van de overeenkomst over te kunnen gaan. De reden hiervoor was dat de woningbouwproductie in Noorderplassen West achterbleef bij de indicatieve woningbouwprogrammering, welke destijds als bijlage bij de tenderstukken is gevoegd, zodat er te weinig draagvlak zou zijn voor de te behalen omzet van de supermarkt. Daarnaast werd een moeizame afzet van de 53 woningen boven de supermarkt voorzien.

Het doet ons deugd te vernemen dat u thans wel voornemens bent om daadwerkelijk tot ondertekening van de overeenkomst tot bouwplanontwikkeling over te gaan.

(…)

Van gemeentezijde kan worden aangegeven dat eerst na ondertekening van de overeenkomst tot bouwplanontwikkeling bezien zal worden óf en zo ja onder welke voorwaarden het mogelijk is een tijdelijke supermarkt te realiseren in Noorderplassen West.”

2.11.

Op 4 december 2009 heeft [eiser sub 1] per brief aan de gemeente laten weten dat zij nog steeds hoopte op een tijdelijke supermarkt. Zij uitte ook weer haar zorgen over de woningbouwproductie:

“Naar onze mening was de...