Uitspraak Nº C/18/152922 / HA ZA 14-341. Rechtbank Noord-Nederland, 2016-10-05
| ECLI | ECLI:NL:RBNNE:2016:4439 |
| Docket Number | C/18/152922 / HA ZA 14-341 |
| Date | 05 Octubre 2016 |
| Court | Rechtbank Noord-Nederland (Neederland) |
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/152922 / HA ZA 14-341
Vonnis van 5 oktober 2016
in de zaak van
wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,
2. [voornaam] [eiser 2],
wonende te Groningen, aan de [straatnaam]
3. [voornaam] [eiser 3],
wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,
4. [voornaam] [eiser 4],
wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,
5. [voornaam] [eiser 5],
wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,
6. [voornaam] [eiser 6] ,
wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,
eisers,
advocaat mr. P. Buikes te Apeldoorn,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VELDBOOM BELEGGINGEN B.V.,
gevestigd te Oostwold,
gedaagde,
advocaat mr. J.S. Knot te Groningen.
Eisers zullen hierna gezamenlijk (in vrouwelijk enkelvoud) [eisers] ofwel afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] , [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] worden genoemd. Gedaagde zal als Veldboom worden aangeduid.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-
-
het tussenvonnis van 11 maart 2015,
-
-
het proces-verbaal van comparitie en descente van 17 juni 2015,
-
-
de akte van mr. Knot van 16 augustus 2015,
-
-
de akte van mr. Buikes van 16 september 2015,
-
-
de akte van mr. Buikes van 4 november 2015, tevens houdende een verzoek tot benoeming van een deskundige,
-
-
de antwoordakte van mr. Knot van 16 december 2015 houdende een verzet tegen de wijziging/vermeerdering van eis tevens houdende verzet tegen het verzoek tot benoeming van een deskundige.
Ten slotte is vonnis bepaald. Daarop heeft de rechtbank de zaak verwezen naar de meervoudige kamer.
[eiser 1] en [eiser 2] , [eiser 3] , [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] zijn eigenaars van woningen staande en gelegen aan respectievelijk de [straatnaam] , [straatnaam] , [straatnaam] , [straatnaam] en [straatnaam] te Groningen. Met uitzondering van [eiser 6] - die zijn woning heeft verhuurd - zijn zij allen woonachtig in deze woningen. Voor [eiser 3] heeft te gelden dat zij woonachtig is op de bovenverdieping ( [straatnaam] ) en dat de benedenverdieping ( [straatnaam] ) door haar aan (een) derde(n) wordt verhuurd.
Veldboom is een bedrijf dat zich richt op de belegging in vastgoed, onder andere door middel van renovatie van panden en de verhuur ervan.
In oktober 2013 heeft Veldboom de woningen staande en gelegen aan de
[straatnaam] en [huisnummer] in eigendom verkregen.
Bij schrijven van 5 maart 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen (hierna: het college) Veldboom een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen en opbouwen van de garage gelegen achter de woning [straatnaam] tot kamerverhuurcomplex. De opbouw strekt tot het aanbrengen van 3 bouwlagen op de bestaande garage. Blijkens de aan de bijlage gehechte vergunningaanvraag bedragen de geschatte bouwkosten € 165.000,00.
In de motivering van het besluit van het college staat dat de activiteit bouwen is getoetst aan de van toepassing zijnde regelgeving als opgenomen in het bestemmingsplan Korrewegwijk - de Hoogte 2009, het Bouwbesluit 2012, de Welstandsnota en de Groninger Bouwverordening. Het college heeft in haar besluit (voor zover hier van belang) het volgende overwogen:
(…) Het bouwen is niet in strijd met het genoemde bestemmingsplan waarin de locatie de bestemming Waarde – Beschermd stadsgezicht + Wonen heeft. Ook voldoet het bouwen aan de eisen zoals deze zijn opgenomen in de Welstandsnota. De aanvraag is getoetst aan de van toepassing zijnde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012 en de Groninger Bouwverordening. (…)
Tegen voornoemd besluit van het college heeft bezwaar opengestaan. [eisers] hebben geen bezwaar en/of beroep aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van het kamerverhuurcomplex.
Bij schrijven van 29 april 2014 heeft het college Veldboom een omgevingsvergunning verleend voor het splitsen van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer] te Groningen. Tegen deze vergunningverlening heeft [eisers] bezwaar gemaakt. Bij beslissing van 9 december 2014 zijn de bezwaren ongegrond of niet-ontvankelijk verklaard. Op het moment waarop de comparitie na antwoord in deze procedure plaatsvond was een beroepsprocedure aanhangig inzake de door het college verstrekte splitsingsvergunning.
Medio mei 2014 heeft Veldboom een aanvang gemaakt met de bouw van het kamerverhuurcomplex.
Bij brief van 27 juni 2014 heeft (de toenmalig rechtshulpverlener van) [eiser 3] aan Veldboom geschreven:
(…) Het gaat over schade die cliënt heeft geleden en in de toekomst nog zal leiden door de het oprichten van een gebouw en het verrichten van bouwwerkzaamheden op het perceel [straatnaam] / [huisnummer] te Groningen. Namens cliënt stel ik u hierbij aansprakelijk voor deze schade en sommeer u de bouwwerkzaamheden per ommegaande stop te zetten.
Feitelijke situatie
Mijn cliënt is eigenaar van het pand met bijbehorende tuin aan de [straatnaam] . Het perceel [straatnaam] [huisnummer] grenst aan de achterzijde direct aan het perceel van cliënt. Cliënt heeft geconstateerd dat u momenteel op het perceel [straatnaam] / [huisnummer] een groot appartementencomplex voor studenten realiseert. Cliënt ondervindt ernstige overlast en schade door de bouw van dit complex.
Juridische situatie
Voor zover cliënt kan nagaan bouwt u volledig in afwijking van aan u verleende vergunningen en in strijd met burenrechtelijke bepalingen. Cliënt heeft geconstateerd dat er drie verdiepingen gerealiseerd worden, terwijl in de omgevingsvergunning 2 verdiepingen zijn aangegeven. Er worden bovendien enorme vensters, althans muuropeningen, gerealiseerd binnen 2 meter van de erfafscheiding. Deze openingen geven rechtstreeks uitzicht op de tuin van cliënt. Hiermee handelt u niet alleen in strijd met art. 5:50 BW, maar dit is tevens een zo ingrijpende aantasting van de privacy van cliënt dat er sprake is van onrechtmatig handelen. Cliënt behoeft deze inbreuk op zijn leefomgeving in redelijkheid niet te accepteren.
U handelt direct in strijd met artikel 5:37 BW en handelt onrechtmatig door het realiseren van dit bouwwerk.
Het uitzicht en woongenoot voor cliënt wordt weggenomen door de hoge blinde muur die zeer dicht op de woning staat. Er valt er significant minder daglicht in de woning en op het balkon, welke een zuidwestelijke oriëntatie hebben. De woning krijgt aan de achterzijde een beklemmend en koker effect. De akoestiek in de binnentuin veranderd/verslechterd. De (omgevings)geluiden van cliënt zelf en andere omwonenden blijven hangen tussen de muren, en worden weerkaatst. De privacy wordt aanzienlijk aangetast en de waarde van de woning van cliënt verminderd aanzienlijk.
Bij dit alles verwijs ik u naar een vonnis van de rechtbank Zwolle van 16-3-2011 zaaknr 175339-HA ZA 10-1201) in een soortgelijke zaak. Uit deze uitspraak volgt dat de bovenstaande namens cliënt naar voren gebrachte argumenten hout snijden.
Conclusie
Ik verzoek u dan ook, en voor zover noodzakelijk sommeer ik u, om per direct de
werkzaamheden te beëindigen en beëindigd te houden en de gerealiseerde aanbouw binnen 20 dagen na heden te verwijderen.
Mocht cliënt binnen genoemde termijn niet of afwijzend van u vernemen dan acht cliënt zich vrij u zonder nadere aankondiging in rechte te betrekken.
[eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 4] en [eiser 6] hebben op 26 en 27 juni 2014 brieven met een soortgelijke strekking aan Veldboom geschreven.
Bij brief van 12 september 2014 heeft mr. Buikes namens [eisers] Veldboom gesommeerd de gerealiseerde onroerende zaak te verwijderen.
De woningen van [eisers] en Veldboom zijn gelegen in de Korrewegwijk. Het betreft een wijk in het noordoosten van de stad Groningen, gelegen aan weerszijden van de [straatnaam] , waarvan de naam ook is afgeleid. De structuur van de vooroorlogse bebouwing in en rond de [straatnaam] wordt bepaald door aaneengesloten bouwblokken. De ruimte waarbinnen Veldboom haar opbouw heeft gerealiseerd wordt geheel omsloten door bebouwing gelegen aan de [straatnaam] , de [straatnaam] , de [straatnaam] en de [straatnaam] . De achter de bouwblokken gelegen ruimte wordt - zo heeft de rechtbank tijdens de descente vastgesteld - op uiteenlopende wijze door de verschillende eigenaren in gebruik genomen. Er zijn tuinen met hoog opschietend groen ingericht en in enkele gevallen is de ruimte deels benut voor de realisatie van een uitbouw, een schuur, stalling, terras of garage. Aan de achterzijde van de oorspronkelijke bebouwing aan de [straatnaam] zijn op het niveau van de eerste etage balkons gesitueerd. Dat is ook het geval bij de woning die eigendom is van [eiser 1] en [eiser 2] . De door Veldboom geplaatste opbouw wijkt gezien de omvang van het bouwwerk in belangrijke mate af van de overige opstallen in de directe omgeving die achter de bouwblokken zijn gerealiseerd. Vanwege de opbouw is een bouwblok ontstaan met een hoogte van circa 11 meter. De opbouw overtreft in hoogte de voorgelegen oorspronkelijke vooroorlogse bebouwing aan de [straatnaam] (zie onderstaande bij akte van 16 augustus 2015 door Veldboom in het geding gebrachte foto).
Veldboom heeft de hem in eigendom toebehorende woningen verbouwd tot een kamerverhuurcomplex. Als gevolg van deze verbouwing is huisvesting ontstaan voor een aanzienlijke groep van circa 16 studenten. Een substantieel deel van deze groep is woonachtig in de achter de oorspronkelijke bebouwing gerealiseerde opbouw.
Naar aanleiding van door [eisers] en andere omwonenden ondervonden (geluids)overlast van de studenten in het...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT