Uitspraak Nº ROE 20/1106. Rechtbank Limburg, 2022-06-02
| ECLI | ECLI:NL:RBLIM:2022:4268 |
| Docket Number | ROE 20/1106 |
| Date | 02 Junio 2022 |
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 20/1106
Stichting Regionale Instelling voor Beschermende Woonvormen Heuvelland en Maasvallei, te Sittard, eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
(gemachtigden: R.M.A.L. Heijman en J.P.M. Cox).
Bij beschikking van 16 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 517.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting (ozb) gebruik opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij de uitspraak op bezwaar van 13 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres (deels) gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd en de heffingsgrondslag voor de gebruikersaanslag onroerendezaakbelasting verlaagd op basis van 80% woondelenvrijsteling.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft (gezamenlijk met 4 vergelijkbare zaken) plaatsgevonden op 14 juni 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door D. Ruijten, kantoorgenoot van haar gemachtigde, en [naam taxateur 1] , taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Met mededeling aan partijen is de uitspraak op de zaak aangehouden tot na de behandeling van 42 vergelijkbare zaken op de zitting van 10 en 11 februari 2022.
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een algemeen opvangcentrum. De onroerende zaak bestaat uit twee gescheiden woonunits met in totaal elf zit/slaapkamers en een aantal voorzieningen voor gemeenschappelijk gebruik. De onroerende zaak omvat een hoofdgebouw uit 1963 van drie bouwlagen en een aangebouwd gedeelte met plat dak uit 1989. Daarnaast zijn een berging en overkapping uit 2011 aanwezig. Het bebouwde perceeloppervlakte is 739 m².
Het geschil
2. Eiseres heeft in haar beroepschrift bestreden dat aan haar over het belastingjaar 2019 een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker kan worden opgelegd. Gelet op de aard en inrichting van het object, is het object volledig geschikt om als woonruimte te dienen en voldoet het aan het geschiktheidscriterium zoals verwoord in de uitspraak van de Hoge Raad van 5 januari 2018.1
3. In geschil is verder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De toepasselijkheid van de landelijke “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2018” van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (de Taxatiewijzer) is evenmin in geschil, behoudens de daarin genoemde restwaarden. Partijen verschillen wel van mening over het toepasselijke archetype.
De standpunten van eiseres
4. Eiseres heeft zich in haar beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 231.000,- bedraagt. Zij heeft hiertoe verwezen naar een op 19 april 2020 opgemaakt taxatierapport van [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] van Phydias B.V. De standpunten van eiseres zijn op basis van dit taxatierapport gebaseerd op de volgende uitgangspunten.
In het taxatierapport is volgens de taxateurs aangesloten bij de grondwaarde van € 73,- inclusief BTW per m² die verweerder in het taxatieverslag heeft gehanteerd (totaal inclusief BTW: 964 m² x € 73,- = € 70.372,-). Daarnaast zijn de taxateurs uitgegaan van een waarde van € 9.921,- voor de bijgebouwen.
Voor het bepalen van de bouwkosten zijn de taxateurs uitgegaan van de kengetallen van het archetype N3740000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1966 t/m 1985’) uit de Taxatiewijzer. Voor het oude gedeelte uit 1963 is een correctie van minus 10% aangehouden en voor het minder oude gedeelte uit 1988 een correctie van plus 10%. Voor de grootte van het pand is in zijn algemeenheid een correctie van plus 10% toegepast. De totale bouwkosten (bruto vervangingswaarde) hebben zij ingeschat op € 1.115.219,- (inclusief BTW).
Over de correctie voor technische veroudering heeft eiseres het standpunt ingenomen dat verweerder de door hem gestelde restwaarden niet aannemelijk heeft gemaakt, nu aan de Taxatiewijzer en de daarin vermelde kengetallen geen bewijskracht toekomt, omdat niet van de onderbouwende gegevens kennis genomen kan worden. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 20182 en van het gerechtshof Den Haag van 14 november 2017.3 In de taxatie van eiseres is gekozen voor een restwaarde voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van respectievelijk 15%, 10% en 5%. Eiseres wil met deze (lage) percentages tot uitdrukking brengen dat in de zorg veel objecten aan het einde van hun levensduur geen restwaarde hebben en worden gesloopt. Eiseres is uitgegaan van een levensduur van de onderdelen van de onroerende zaak van respectievelijk 55 (ruwbouw), 30 (afbouw) en 15 jaar (installaties). Omdat de opvanghuizen dateren uit 1963 en 1989 en dus op de waardepeildatum 55 en 29 jaar oud waren, is voor het opvanghuis uit 1989 de levensduur van de installaties verstreken en daarom moet dit onderdeel, omdat er geen sprake is van een recente renovatie of andersoortig recent ingrijpen, op de restwaarde worden gewaardeerd. Voor het opvanghuis uit 1963 is de levensduur van alle onderdelen verstreken. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst eiseres naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 5 januari 2001 en 26 november 20154, een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 20205 en een uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020.6
Eiseres heeft een correctie voor functionele veroudering toegepast van € 50.000,-.
De standpunten van verweerder
5. Verweerder heeft weersproken dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en dat daarom op grond van artikel 220a van de Gemeentewet geen gebruikersbelasting hoeft te worden betaald. Ter onderbouwing hiervan heeft hij in beroep een taxatierapport, opgemaakt op 28 mei 2020 door [naam taxateur 3] overgelegd.
6. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder eveneens verwezen naar het taxatierapport van Heijman. Dit taxatierapport is gebaseerd op de volgende uitgangspunten.
De taxateur is uitgegaan van een grondwaarde van € 95,- exclusief en € 115,- inclusief BTW (totaal inclusief BTW: 771 m² grond bij woning en 193 m² grond bij niet woning x € 115,- = € 110.860,-).
De taxateur heeft de kengetallen van het archetype N3770000 uit de Taxatiewijzer tot uitgangspunt genomen. Verweerder heeft in de stukken ook nog verwezen naar archetype N3730000 doch ter zitting is aangegeven dat het hier een schrijffout betreft en dat archetype N3770000 is bedoeld De taxateur heeft geconcludeerd dat de bruto vervangingswaarde van alle onderdelen in totaal € 1.499.275,- (inclusief BTW) bedraagt.
Verweerders taxateur heeft voor het bepalen van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de Taxatiewijzer gevolgd (respectievelijk 30, 25 en 17%). Ter onderbouwing heeft de taxateur verwezen naar de in de Taxatiewijzer opgenomen transactiecijfers van (geanonimiseerde) zorgobjecten in Utrecht, Echt-Susteren, Simpelveld, Beverwijk en Rotterdam en de daaruit berekende restwaarden.
Bij het hoofdgebouw uit 1963 is voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties uitgegaan van een levensduur van 65, 60 en 60 jaar. Voor het onderdeel ruwbouw heeft verweerder de maximale levensduur gehanteerd die volgt uit de Taxatiewijzer (archetype N3730000). Voor de onderdelen afbouw en installaties is volgens de Taxatiewijzer de maximale levensduur respectievelijk 35 en 20 jaar. Omdat het hoofdgebouw op de waardepeildatum 55 jaar oud was, zijn de onderdelen afbouw en installaties verlengd. Voor het aangebouwd gedeelte uit 1989 is de taxateur uitgegaan van een levensduur van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van 55, 34 en 34 jaar. Voor het onderdeel installaties is volgens de Taxatiewijzer (archetype N3770000) de maximale levensduur 20 jaar. Omdat het aangebouwd gedeelte op de waardepeildatum 29 jaar oud was, is het onderdeel installaties verlengd. Aan voormelde inschatting van de levensduur ligt een inpandige opname van de onroerende zaak van 11 juli 2019 ten grondslag. Op grond hiervan heeft hij geconcludeerd dat het onderhoudsniveau en de kwaliteit van de onroerende zaak ‘voldoende’ zijn.
Verweerder heeft een correctie van 3,5% toegepast vanwege excessieve gebruikskosten (vanwege de aanwezigheid van deels enkele beglazing).
In de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 684.000,-. Die waarde is hoger dan de beschikte waarde
(€ 517.000,-) van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018.
Bewijslastverdeling (algemeen)
7. De rechtbank stelt voorop dat het in eerste instantie aan verweerder is om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.7 Verweerder zal in zijn beoordeling moeten letten op hetgeen eiseres aanvoert ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde.8 Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane...
Om verder te lezen
PROBEER HET UIT