Uitspraak Nº 18/01945. Hoge Raad, 2019-12-13

• ECLI: ECLI:NL:HR:2019:1940
• Docket Number: 18/01945
• Date: 13 Diciembre 2019

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

CIVIELE KAMER

Nummer 18/01945

Datum 13 december 2019

ARREST

In de zaak van

MONUMENTENMAATSCHAPPIJ VALERBOSCH B.V.,
gevestigd te Amsterdam,

EISERES tot cassatie,

hierna: Valerbosch,

advocaat: mr. J. den Hoed,

tegen

[verweerder],
wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie,

hierna: [verweerder],

advocaat: mr. M.A.J.G. Janssen.

1. Procesverloop

Voor het verloop van het geding tot dusver verwijst de Hoge Raad naar zijn tussenarrest van 20 september 2019, ECLI:NL:HR:2019:1408.

In zijn tussenarrest heeft de Hoge Raad het gerechtshof Amsterdam verzocht om binnen vier weken te berichten op welke datum en op welke wijze de volledige tekst van het door dat hof op 19 april 2016 uitgesproken arrest is vastgesteld. Op 18 oktober 2019 heeft het gerechtshof Amsterdam de gevraagde inlichtingen verschaft.

De advocaten van partijen hebben schriftelijk op die inlichtingen gereageerd.

De Advocaat-Generaal T. Hartlief heeft afgezien van het nemen van een nadere conclusie.

2 Uitgangspunten en feiten

2.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

• -

  i) Valerbosch heeft in 2011 een monumentaal pand in Amsterdam (hierna: het pand) te koop aangeboden. Haar belangen zijn daarbij behartigd door een makelaar.

• -

  ii) [verweerder] is professioneel vastgoedondernemer. Hij heeft, vergezeld door anderen, in de periode van 25 tot en met 30 mei 2011 het pand meermalen bezichtigd. De makelaar was daarbij telkens namens Valerbosch aanwezig. Tijdens de bezichtigingen is onder andere over de staat van het pand gesproken.

• -

  iii) Op 27 mei 2011 hebben Valerbosch en [verweerder] overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 3.500.000,--.

• -

  iv) Op 1 juni 2011 heeft de notaris van [verweerder] aan partijen een concept-koopakte toegestuurd. Hij heeft daarbij vermeld dat de ontbrekende gegevens wat hem betreft bij ondertekening van de overeenkomst met pen konden worden ingevuld. In deze overeenkomst is vermeld dat de levering op uiterlijk 1 augustus 2011 zal plaatsvinden. Verder is onder meer bepaald:

“Artikel 9

garantieverklaringen van verkoper

Verkoper garandeert (…) het navolgende:

(...)

- gedurende de periode dat verkoper eigenaar is geweest van het verkochte is het verkochte niet verbouwd, verbeterd, of (bouwkundig) gewijzigd zonder de daartoe eventueel benodigde gemeentelijke- of monumentvergunningen; voor zover aan verkoper bekend is in de daarvoor liggende periode het verkochte ook niet verbouwd, verbeterd, of gewijzigd zonder de daartoe eventueel benodigde gemeentelijke- of monumentvergunningen

- dat het verkochte opnieuw is onderheid met palen op * ……….…………….(datum invullen)

(...)

Artikel 10

Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper

Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).

(…)

Artikel 12

Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.

(…)

2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden en kan deze nakoming van de overeenkomst vorderen, dan wel de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst door middel van een aan de notaris gerichte brief ontbinden. Ingeval een boete verschuldigd wordt als hierna in lid 3 bedoeld wordt deze niet in mindering gebracht op de schadevergoeding.

(…)”

• -

  v) De makelaar heeft, eveneens op 1 juni 2011, per e-mail aan de notaris laten weten dat de toegezonden koopovereenkomst, op een aantal in die e-mail gespecificeerde punten na, akkoord is. Tot die punten behoort een tweetal opmerkingen over art. 9. Deze zien echter niet op de kwestie van het opnieuw onderheid zijn van het pand.

• -

  vi) Bij e-mailbericht van 7 juni 2011 heeft de makelaar aan de notaris en [verweerder] meegedeeld dat hij de overeenkomst namens de verkoper zal tekenen, en daartoe schriftelijk zal worden gevolmachtigd. Op diezelfde datum heeft de notaris een gewijzigde versie van de conceptakte naar partijen gemaild. In het mailbericht is...